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Dudas + Frecuentes



Categoría: Principal -> Arrendamientos

Pregunta
·  Subrogación en arrendamiento de vivienda
·  Duración del arrendamiento de vivienda
·  Incremento de renta en arrendamiento urbano por obras de mejora
·  Abono de gastos en el arrendamiento de vivienda
·  Reclamación de renta al arrendatario
·  Obras de mejora. Abono por Arrendador
·  Muerte de arrendatario. Falta de notificación al arrendador
·  Soy propietario de una vivienda de protección pública (VPP) que compré hace unos 4 años. Me gustaría saber si mi casa puede alquilarse o si estoy obligado a vivir en ella?
·  He tenido que hacer una reparación en la casa de la que soy inquilino y la propiedad me reclama los gastos!
·  ¿El contrato de alquiler de una vivienda puede realizarse privadamente? ¿Han mejorado las acciones que el arrendador puede ejercer contra el arrendatario en caso de impago?
·  Reparación en un piso de alquiler
·  Adquirir una vivienda, los inquilinos residen en la misma. ¿Cuáles son los inconvenientes legales?

Respuesta
·  Subrogación en arrendamiento de vivienda

P: Me he separado de mi mujer y ella se ha quedado a vivir en un piso que está arrendado a mi nombre ¿Puedo desistir del alquiler de la vivienda que tengo en calidad de arrendatario, sin el consentimiento de mi cónyuge?.

R: El cónyuge no titular podrá subrogarse en la posición del otro, antiguo titular que desiste. El arrendador tendrá la facultad de requerir al cónyuge optante, quien, de no responder al requerimiento en un plazo de quince días, perderá su derecho a la subrogación además de verse obligado a satisfacer la renta pendiente de pago hasta la extinción del contrato.

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·  Duración del arrendamiento de vivienda

P: Soy arrendatario de un contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de Enero de 2000 que se pactó por 3 años. El arrendador me ha enviado una carta comunicándome la rescisión del contrato el día 1 de julio de este año. ¿tengo algún derecho para prorrogarlo?

R: De acuerdo con la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se podrá prorrogar por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años. Por lo tanto, su contrato se puede prorrogar un año más, o dos, según su voluntad. Si Ud. desea que se prorrogue únicamente un año más, deberá manifestárselo al arrendador con 30 días de antelación, como mínimo, a la fecha de la prórroga, es decir antes del día 1 de Enero de 2004.

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·  Incremento de renta en arrendamiento urbano por obras de mejora

P: Mi casero ha realizado una serie de mejoras en el inmueble en el que vivo. Como consecuencia de estas mejoras me comunica que se va a subir el precio de la renta que pago en la actualidad. ¿Puede hacer esto? ¿a cuanto puede ascender como máximo el incremento de mi mensualidad?

R: Esta es una de las cualidades que tiene el arrendador en caso de que mejore la vivienda o los servicios de la misma. La subida de la renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que finalizadas las obras y el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía en base a los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas y se aplicará siempre al mes siguiente a la notificación. Pero existen unos límites en los que la renta no se podrá elevar dentro de los cinco primeros años de contrato y en segundo lugar que la renta se elevará conforme a la cantidad que resulte de aplicar al capital utilizado y además no puede exceder del 20% de la renta.

Si usted como arrendatario se negará a pagar esta elevación, el arrendador podrá reclamar judicialmente estas cantidades y resolver el contrato.

En caso de que las mejoras afecten a varios pisos el arrendador repartirá de forma equitativa la elevación de los mismos entre todos los inquilinos.

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·  Abono de gastos en el arrendamiento de vivienda

P: Mi inquilino me pide que obone los gastos que le ha supuesto el cambio del suelo de la vivienda, era antiguo y ya no le gustaba.¿he de pagarlo?

R: En principio no. Parece que ese cambio de suelo obedece a una conveniencia, comodidad o lujo del inquilino, y en este caso la Ley declara que será obligación del arrendatario el abono de dichas reparaciones.Otra cosa distinta es si el cambio de suelo obedece a una mal estado del mismo, en este caso si sería obligación suya el conservar dicho suelo, pues nos encontrariamos ante una reparacion necesaria producida por el desgaste natural que el transcurso del tiempo ha ocasionado, y como tal reparación necesaria, es obligacion del arrendador proceder a su abono. Sin embargo si ustedes en el contrato hubieran pactado a quien le coresponde el abono de dichos gastos, lo estipulado en él, primará sobre lo establecido en la Ley.

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·  Reclamación de renta al arrendatario

P: Ante el impago de la renta del arrendatario ejercité en su día una acción de desahucio unida a la reclamación de las rentas que me adeudaban. Aunque gané el juicio sólo se le condenó al pago de las rentas vencidas hasta el momento que interpuse la demanda ¿por qué no se le condenó al pago de las rentas desde que interpuse la demanda hasta el desalojo de la vivienda? ¿qué ocurre con ellas?

R: Aunque lo deseable es la solución que usted insta, lamentablemente la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente hace referencia a cantidades vencidas y exigibles en el momento de interponerse la demanda.

Teniendo en cuenta que la deuda arrendaticia sólo nace cuando transcurre el tiempo por el que se haya fijado la ocupación de la finca, usted, como arrendador, no puede convertir en obligación exigible en el momento de demandar lo que no son sino obligaciones contractuales, que sólo pueden reclamarse cuando llegue su vencimiento y no antes.

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·  Obras de mejora. Abono por Arrendador

P: Estoy alquilando desde hace 5 años en una casa que tiene múltiples grietas y desperfectos en el suelo, me gustaría saber si está obligado el propietario a sua reparación.

R: Con respecto a las obras a que Ud. hace referencia, entendemos que al tratarse de «obras necesarias» (aquellas por el transcurso del tiempo o por el desgaste natural de la vivienda, sean indispensables para conservar la vivienda , pudiendo así servir para el uso a que ha sido destinada), será el arrendador el obligado a realizarlas, sin que por ello tenga derecho a elevar la renta pactada.
Pero en todo caso, el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo mas breve posible, la necesidad de las reparaciones anteriormente citadas.
No obstante, en todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar el arrendatario aquellas obras que por su naturaleza sean urgentes para evitar con ello un daño inminente o una incomodidad grave y exigir de inmediato su importe al arrendador.
Ha de saber igualmente que si las obras de reparación durasen más de veinte dios, el arrendatario tiene derecho a una disminución de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

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·  Muerte de arrendatario. Falta de notificación al arrendador

P: Si en un contrato da arrendamiento de vivienda celebrado en 1971 fallece el marido en 2000 y la esposa no lo comunica hasta 10 meses después, puede el arrendador desahuciar por falta de comunicación?

R: Conforme a lo dispuesto en la Ley de Arrendamiento Urbano de 1994, es obligación de la persona que pretenda subrogarse en el contrato de arrendamiento y que tenga derecho a ello notificar al arrendador dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento del arrendatario:
1. El fallecimiento (certificado de defunción);
2. La identidad del subrogado indicando su parentesco y ofreciendo un principio de prueba de su derecho;
En caso contrario se extinguirá el contrato quedando solidariamente obligados el pago de las rentas de dicho periodo los que pudieran suceder al arrendatario (salvo que hubieran notificado por escrito el arrendador su renuncia a su opción dentro del mes siguiente el fallecimiento del arrendatario) y los que hubieran efectuado tal notificación reclamando su derecho de subrogación y mantuvieran su pretensión de subrogarse.
Por ello, si es posible instalar la demanda de desahucio pues el contrato quedo extinguido por no haberse notificado en pleno al arrendador la muerte del arrendatario.

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·  Soy propietario de una vivienda de protección pública (VPP) que compré hace unos 4 años. Me gustaría saber si mi casa puede alquilarse o si estoy obligado a vivir en ella?

El adquirente de una vivienda protegida (VPO o VPP) se obliga tanto a ocuparla en el plazo de tres meses desde la entrega como a destinarla a domicilio habitual y permanente, salvo que medie justa causa debidamente autorizada por la Dirección General de Arquitectura y Vivienda. Asimismo, existen limitaciones temporales específicas para la cesión del uso de la vivienda en función de que usted haya obtenido préstamo cualificado para la adquisición, que imponen la cancelación del mismo y, en su caso, la solicitud de autorización de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda. Dado que no sabemos el contenido del régimen jurídico que afecta a su vivienda sin ver la escritura, lo mejor es que se dirija a las oficinas de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de su Comunidad.

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·  He tenido que hacer una reparación en la casa de la que soy inquilino y la propiedad me reclama los gastos!

P: La casa tiene 18 años de antigüedad y ha sido arrendada a varios inquilinos en los últimos años. Nosotros llevamos casi dos años en ella y el otro día, al bajar la persiana dejó de funcionar. Han ido a realizar la reparación y resulta que se han roto los enganches situados en el rodillo que sostienen dicha persiana y varias láminas que estaban viejas. ¿Quién debe asumir los gastos de esta reparación?

R: La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador debe realizar las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario. También dice la LAU que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. Por lo tanto, se trata de dirimir si la reparación en cuestión debe incardinarse en uno u otro supuesto, cuestión que es habitual fuente de problemas. La solución sólo puede venir dada por un juez, si bien entendemos que sería relevante determinar la antigüedad de la instalación, si la avería en cuestión se debe a un mal uso o al envejecimiento propio de los materiales, etcétera.

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·  ¿El contrato de alquiler de una vivienda puede realizarse privadamente? ¿Han mejorado las acciones que el arrendador puede ejercer contra el arrendatario en caso de impago?

-El artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone expresamente que las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.

Por tanto, es facultad de las partes que el contrato se formalice por escrito o no, y en caso de que se formalice por escrito, la Ley establece que en el contrato se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente pactado.

Si las partes deciden la forma escrita en el contrato de arrendamiento, pueden adquirir el modelo oficial que a tal efecto se vende en los estancos, modelo oficial al que incorporarán las cláusulas que hayan estipulado, si bien el citado modelo oficial de contrato de arrendamiento no es preceptivo, bastando con que las partes redacten un contrato de arrendamiento concreto que contenga como mínimo las menciones que prevé el artículo 37 de la LAU.

A efectos fiscales, con la formalización del contrato en el modelo oficial se liquidará la cuota tributaria del ITP y AJD, cuota que se obtendrá aplicando la tarifa que fije la Comunidad Autónoma correspondiente o, en su defecto, mediante la escala que se establece en el artículo 12.1 de la Ley del ITP y AJD. El impuesto se liquidará en metálico en la Delegación de Hacienda correspondiente cuando en la formalización del contrato de arrendamiento no se utilicen efectos timbrados recogidos en el modelo oficial.

Respecto a la obligación del arrendador de depositar la fianza en un ente público, la Disposición Adicional 3ª de la LAU dispone que las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de fincas urbanas sujetos a la presente ley, depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de de la LAU, sin devengo de interés, a disposición de la Administración Autonómica, o del ente público que se designe hasta la extinción del contrato.

Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración Autonómica o el ente público competente no procediese a la devolución de la cantidad depositada en concepto de fianza, ésta devengará el interés legal correspondiente. En cuanto a las acciones que el arrendador pueda ejercitar contra el arrendatario en caso de impago de la renta o cualquier otro incumplimiento del contrato, el artículo 249.1.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que se decidirán en juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia.

Por su parte, el artículo 250.1.1 de la LEC establece que el juicio verbal será el procedimiento adecuado para conocer de las demandas que pretenden la recuperación de la posesión de fincas dadas en arrendamiento con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractualmente.

Por tanto, el juicio verbal, que se sustanciará conforme a lo previsto en los artículos 437 y siguientes de la LEC, será el procedimiento en que se resolverán las cuestiones relativas al desahucio del arrendatario que no cumpla su obligación de pago de la renta, o aquellas en que se pretenda por el arrendador la recuperación de la posesión de la vivienda arrendada por expiración del plazo establecido en el contrato.

La principal novedad legislativa en esta materia ha sido la Ley Orgánica 19/2003, de 23 de diciembre, que ha incorporado a la Ley de Enjuiciamiento Civil una Disposición Adicional 5ª bajo el Título "Medidas de Agilización de Determinados Procesos Civiles".

Tras la reforma introducida por la citada LO 19/2003, el Ministerio de Justicia, de acuerdo con la Comunidad Autónoma correspondiente con competencias en la materia y previo informe favorable del Consejo General de Poder Judicial, podrá crear Oficinas de Señalamiento Inmediato en aquellos partidos judiciales en que exista una separación entre Juzgados de Primera Instancia y Juzgados de Instrucción, y que desarrollarán funciones de registro y reparto de demandas, señalamiento de vistas, comparecencias y actuaciones en procedimientos de desahucio de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas y, en su caso, reclamaciones de esas cantidades debidas cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio.

Una vez presentada la demanda ante las Oficinas de Señalamiento Inmediato, la repartirán al Juzgado de Primera Instancia que por turno de reparto corresponda, y señalarán directamente la celebración de la vista, con indicación de día y hora, así como la fecha y hora en que hubiera de tener lugar el lanzamiento, en el supuesto de que el demandado no comparezca a la vista, conforme dispone el artículo 440.3 de la LEC.

El Juzgado, si procede, dictará auto de admisión de la demanda, dando traslado de la misma al demandado, citando a las partes conforme al señalamiento realizado para la celebración de la vista.

Las Oficinas de Señalamiento Inmediato realizarán los señalamientos ante el Juzgado que corresponda de acuerdo con un sistema programado, en el día y horas hábiles disponibles más próximos posibles, dentro en todo caso de los siguientes plazos:

-El señalamiento para la vista se efectuará en un plazo no inferior a diez días ni superior a veinte, contados a partir del quinto día posterior a la presentación de la demanda en la Oficina de Señalamiento Inmediato.

-El artículo 440.3 de la LEC prevé que el Juzgado aperciba al demandado que, de no comparecer en la vista, se declarará el desahucio sin más trámites. En la citación al demandado se le hará saber que la vista no se suspenderá por su inasistencia.

También se apercibirá al demandado que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites. Igualmente, el Tribunal fijará en el auto de admisión día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que podrá ser inferior a un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada si lo solicitase el demandante en la forma prevenida en el artículo 549 de la LEC.

Por último, el artículo 447.1 de la LEC prevé que en los juicios verbales en que se solicite el desahucio de finca urbana, la sentencia habrá de dictarse en el plazo de 5 días.

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·  Reparación en un piso de alquiler

P: Vivo en un piso de alquiler de 40 años y, hace más de una semana, se rompió la cadena de la cisterna al tirar de ella. Me he puesto en contacto con el propietario para arreglarla y, después bastantes largas me ha contestado que yo tengo que correr con los gastos. ¿Es cierto?

R: Partiendo de la base de que se trata de un alquiler sujeto a la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, la citada norma, al referirse a los gastos por reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, nos dice que correrán a cargo del arrendador salvo que el deterioro se deba a un mal uso o abuso por parte del arrendatario. En consecuencia, la norma general sería que estas reparaciones deben ser asumidas por el propietario.
Sin embargo, la misma norma también nos dice que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, serán de cuenta del arrendatario. En este caso, si la reparación de la cisterna supone una reparación de escasa entidad es usted quien, a nuestro juicio, deberá asumir su coste.

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·  Adquirir una vivienda, los inquilinos residen en la misma. ¿Cuáles son los inconvenientes legales?

P: Quiero adquirir una vivienda que se encuentra en situación de subasta pública, pero los inquilinos residen en la misma. ¿Cuáles son los inconvenientes legales que se pueden presentar?

R: Le responderemos sobre la base de que se trata de un arrendamiento sometido a la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994).

Con esa premisa, y partiendo de que se trata de una subasta motivada en una ejecución hipotecaria o judicial, le diremos que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece que, si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o sentencia judicial, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, salvo que manifieste su voluntad de no renovar al término de cada anualidad.

Si se tratase de un contrato de arrendamiento de duración pactada superior a cinco años, transcurridos los primeros cinco años, quedaría resuelto el arrendamiento en caso de resolución del derecho del arrendador por las causas indicadas. Se exceptúa el caso en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad antes que la carga en virtud de la cual va a quedar resuelto el derecho del arrendador.

Dado que la situación puede variar en función de las circunstancias, le recomendamos que acuda a un abogado de su confianza para un estudio completo del supuesto de hecho.

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