Problemas con administrador y obras en la comunidad

[ivanuco]

--> Este post está publicado en la sección de Finca, pero nadie me ha contestado nada con lo que pueda actúar y necesito ayuda. En la anterior publicación sólo me han contestado que cambie de administrador y eso no es posible ya que la mayoría de los vecinos no bajan a la reunión y delegan en personas que son afines al administrador.

Buenos días,

En mi comunidad se lleva hablando bastante tiempo de hacer unas obras que realmente no son necesarias, sería un cambio "estético", un lavado de cara, si lo queremos decir así.

La obra a realizar sería: cambio de escalera exterior, cambio de suelo y escalera interior, pintar la escalera, cambiar puerta de entrada al portal, telefonillos, arreglar la instalación de la antena TV, arreglar pequeños desperfectos y faltas de las paredes de la escalera.
De todas estas obras, las verdaderamente necesarias serían: arreglar desperfectos y humedades de las paredes de la escalera. Arreglar la instalación de la antenaTV y... por motivos de uso y seguridad, no por que esté en mal estado, la escalera exterior.

En la última junta, el administrador que tenemos contratado, leyó unos presupuestos para la ejecución de dichas obras pero, se niega a entregar una fotocopia para que los vecinos podamos leerlos y estudiarlos para saber exactamente quién, qué, cómo, cuándo, cuánto y todas las preguntas que pueden surgir a la hora de hacer una obra de tal magnitud.
En esa misma junta, se "aprobó" que cuando tuvieramos los vecinos los presupuestos de la obra completa a realizar y podamos estudiarlos y así saber con exactitud cuánto dinero tiene que aportar cada uno, en qué plazos se ejecutan las obras y qué materiales se van usar, se daría el visto bueno final en otra reunión o no.
También comentar que algunos vecinos ya han ingresado cierto dinero para cuando comienzen las obras. Otros, no, y aunque no llega a la mitad, son bastantes
El administrador, a los vecinos que tienen domiciliada la cuota, les ha pasado un cargo de 300 € para el comienzo de las obras, sin dar los vecinos consentimiento explícito, sobre todo porque la mayoría han dicho que quieren ver los presupuestos cerrados.
Nos hemos enterado por un obrero que ha traído muestras de azulejos, que las obras van a comenzar ya, porque el administrador le ha dicho que adelante.

Mi pregunta es: ¿estoy obligado a pagar todas las obras? ¿se puede hacer algo para exigir al administrador que nos de una copia del presupuesto? ¿puedo impugnar el acta de esa última junta si ya ha pasado más de un mes y aún no nos lo ha mandado?
Y visto que, a mi entender, los pasos para la realización de dicha obra no se han hecho bien y se han generado más conflictos de los necesarios, ¿puedo negarme de alguna forma a que no se hagan las obras?

Muchas gracias, espero haber facilitado todos los datos necesarios para que entendais mi situación y podaís ayudarme.

Saludos

P.D.--> para que conste como aclaración: yo siempre he dicho que si los pasos se llevan bien, los vecinos están enterados de todo y las deudas existentes se cobran, YO NO ME NIEGO a realizar las obras, sobre todo las que se consideran importantes como he descrito arriba. Así lo he dicho en las juntas previas y he dicho claramente que figure en acta, cosa que no sé si figura porque los actas no nos llegan.

[blazer]

Buenas tardes.

Para realizar obras de mantenimiento y conservacion tal como indica la LPH se necesita la aprobacion del presupuesto en la Junta de Propietarios, aparte necesitais permiso del ayuntamiento, ya que ellos las consideran obras menores, y por ultimo una factura legal al terminar las obras.

Si existen contradicciones entre los propietarios sobre la necesidad o no de realizar dichas obras, la ley indica que se puede acudir a un juez.- Si las obras son por mantenimiento no te puedes negar a pagarlas, si por el contrario son por estetica te puedes acoger al articulo 11.2.

Art 10.4: En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la ley.

Art 11.2: Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

Puedes escribirle una carta al administrador solicitandole las facturas y todos los documentos que creas conveniente, aparte de solicitarle la licencia de obra, en caso de que no te la diera yo acudiria al ayuntamiento o a la policia.

un saludo

[ivanuco]

Muchas gracias por la respuesta, por lo que he estado leyendo y mirando por ahí, algo así me temía, pero claro...

Para exigirle las facturas, las obras tienen que estar terminadas que es lo que no quiero que llegue a ocurrir, ya que empezarón con pintar la escalera y ahora poco más y tiramos el edificio y le levantamos de nuevo; Otra cosa es el presupuesto, pero el administrador dice que no tiene porqué entregárselo a todos los vecinos, ya que con el presidente es suficiente. Si preguntas al presidente, él no ha visto ningún presupuesto ni ha aprobado nada. El permiso de obra lo está tramitando el albañil que el administrador ha mandado a enseñar las muestras de azulejos, y volvemos, ya ha mandado un albañil, está tramitando la licencia de obras y NO está aprobado el presupuesto. Pero mis vecinos, con tal de no discutir...

He llamado para informarme al colegio de administradores de fincas de Cantabria y, al principio responden como si no fuera tan grave, después que sí tiene obligación de entregar los presupuestos a los vecinos, pero que "no se suele hacer" por agilizar trámites y reducir gastos. Luego me dicen que no se puede hacer nada, luego que si es estética o no lo decide la junta, pero el artículo 11.1 dice y cito: " Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características." Por lo que yo puedo entender es que nadie por si sólo puede exigir obras para ponerlo "bonito" (por resumir) y seguimos con el artículo que me has citado blazer, el 11.2 si un vecino considera que es un arreglo estético, no tiene porqué pagarlo, no?

Puedo entender así o me estoy equivocando?

También, y visto lo que está ocurriendo, que cada vez se complica más y más, ¿yo podría pagar sólo las partes de la obra que yo considere que son necesarias o de mantenimiento? y lógicamente negarme a pagar la parte correspondiente de aquello que considero que es capricho de unos pocos.
P.ej.--> personalmente creo que el suelo de los rellanos y las escaleras, con un pulido y un rejunteado quedan perfectas. Hay unos pocos vecinos que no, que hay que cambiarlo entero y ponerlo nuevo. Si se vieran fotos del suelo o le vierais en "vivo" os digo la verdad que me daríais la razón. En cambio los vecinos, no, ala, a cambiarlo, a gastar casi 15000€ porque sí, y es a lo que no estoy dispuesto, a gastar el dinero (que a todos nos cuesta ganarlo y mantenerlo) por un capricho. No sé si me explico...

Espero que me haya explicado bien, porque la verdad que todo ésto es un lío, y gordo.

Saludos

[blazer]

Entiendo mucho tu posicion, a mi me pasa lo mismo con mis vecinos, aqui se gasta en tonterias, aunque hay defectos que si deberian ser subsanados.

Pero yo entiendo que las obras no pueden empezar mientras no se apruebe el presupuesto por los vecinos y asi quede reflejado en el libro de actas, mas que nada porque para solicitar el permiso en el ayuntamiento debes presentarlo, si el administrador no te lo facilita y empieza las obras sin vuestro conocimiento llamas a la policia y paralizas las obras.- Lo que si puedes es enviarle al administrador un burofax para que la reclamacion sea mas legal.

Si ves que la cosa esta dificil te recomiendo la consulta a un abogado para que te asesore.

Un saludo

[GESLEGAL]

Bueno días,
con respecto a la impugnación del acta, el plazo para su impugnación empieza a correr desde la notificación al comunero, por lo que si no te la han notificado es perfectamente impugnable, otra cosa es los motivos por los que se quiera impugnar. Con respecto a ese "administrador" está obligado a facilitar la información a los comuneros,s in embargo yo no me dirigiría a él, sino al presidente pues, al fin y al cabo, es el responsable y representante de la Comunidad y lo haría vía burofax para que quedara constancia, pues está obligado a mostrar TODA la documentación comunal y los presupuestos presentados en Junta. Con respecto a las facturas, es raro que no se haya hecho provisión de fondos a la empresa constructora por lo que ya debe haber facturas. Las licencias de obra son obligatorias en estos casos...que más...
Para empezar las obras los presupuestos tienen que haberse aprobado en Junta. La obligación de asumir los gastos...es raro que se exima al comunero de ello, a pesar de lo que dice el artículo nombrado anteriormente.
Seguro qeu me olvido de decirte mil cosas pero si quieres vete preguntando y cuando me vaya conectando te asesoro. Yolo que haría sería, lo primero en ver el acta, la convocatoria...a ver si está todo correcto. Con respecto a que hay morosos, se que es un incordio, pero en mi opinión personal, una Comunidad no debe detenerse por éstos, loos procedimientos judiciales contra morosos no son de los más lentos así me manos a la obra para sanear la Comunidad. Saludos
_________________
GESTION LEGAL Y ABOGACÍA
Administración de Fincas
Abogados
Tel:928 332 001
buzon@gestionlegal.es

[CMD_gestion]

Ante todo, disculpe el no haber respondido con la dilación necesaria, la verdad que no habíamos visto el mensaje, para otra ocasión sin compromiso mandenos un mensaje a nuestro correo y la contestación será inmediata.

Con respecto a su pregunta, comentarle que el Administrador trabaja al servicio de la Comunidad, y que en todo momento tiene que informarles pormenorizadamente de todo, y más aun cuando hay que desembolsar una importante cantidad de dinero para unas obras. Si este no le informa a usted, almenos el presidente debe tener toda la información.

El acta debe estar cerrada en diez días naturales despues de la junta. Por lo que su administrador no está cumpliendo con su obligación. No puede el tomar ninguna decisión, veo muchas irregularidades, le aconsejaría que investigara sobre el administrador, es decir a que colegio de Administradores pertenece o Asociación, para poner en conocimiento de esta su caso.

En caso de haber serias dudas, convoquen otra junta extraordinaria, a poder ser sin administrador para tratar el tema.

Esperamos haberle servido de ayuda, un saludo.
_________________
CMD Gestión de fincas
910013190
cmd@cmdgestion.es
www.cmdgestion.es

[ivanuco]

Muchas gracias por las respuestas,

Ya investigué sobre el administrador y, es vocal del Colegio de Abogados de la Comunidad, también se que le han echado de la gestión de otras fincas cercanas por prácticas similares.

El presidente que hay ahora, pues es un señor, que es buena persona, pero como que no quiere saber nada de nada. Es más, se enteró que era presidente bastantes meses después de su nombramiento. No ha ido a firmar en la cuenta "mancomunada" de la comunidad y, dudo que haya firmado nada. (pongo mancomunada entre comillas, porque hemos observado que desde hace al menos tres años, los cheques para los pagos de servicios o devoluciones que ha habido, sólo están firmados por el administrador, y cuando lo hemos comentado en alguna reunión, encima seguimos siendo los "malos" porque no nos fiamos de la gente)

Como pongo en el segundo post, llamé al Colegio de Administradores, y la atención fue cuanto menos "dudosa" ya que todas las respuestas fueron en plan: "si bueno el administrador tiene obligación de facilitar los presupuestos, las cuentas,... pero no se suele hacer por no perder tiempo" o "para eso ya está el presidente"; pero claro, como yo decía, es mi dinero y quiero saber qué se está haciendo con él. Ya que tuvimos experiencias en el pasado en el que otro administrador nos robó casi un millón de pesetas, demostrado, denunciado, y encima el resto de los vecinos decían que hombre, bueno, tampoco es para tanto, como vamos a denunciar por ésto, pobre hombre.... imaginaros, yo ya no sé que palabra usar, simplemente digo que alucino con mis vecinos.

Muchas gracias por las respuestas, iré comentando como transcurren los hechos, ya que la obra sigue para adelante, aunque aún no ha comenzado...

Saludos