Administrador y presidente pasan de todo

[tanir]

Esto es un caos total, desde que han vendido dos pisos que han juntado unos aprovechados con mucho morro, veréis, esta es una comunidad con viviendas antiguas , (cuarenta y tantos años), que ha realizado mantenimiento a lo largo de los años, con mucha gente mayor que no se entera de nada,15 propietarios,y un administrador que pasa de todo, aquí nadie ha querido realizar grandes obras nunca, teníamos un presidente razonable, buena gente y que gestionaba las cosas, pero esta gente nueva pretende un edificio de lujo a precio de baratija,con lo cual han intentado conseguir la presidencia desde que han llegado hablando mal del presidente ,con el que llevábamos 10 años bien, y así realizar mejoras base de abusar de los demás propietarios; cuando al fin consiguieron la presidencia,han cambiado de administrador y han empezado las irregularidades; cierto es que teníamos dos ascensores con una maquinaria ya muy cascada que daban muchos gastos, con lo cual vi bien el cambio de toda la instalación, el problema es que no se ha gestionado primeramente la manera de hacer frente al gasto como se hacia con anterioridad, es decir generar un fondo para la primera entrega, y luego reunir para las siguientes, se ha realizado de manera dictatorial; reunión extraordinaria, y toda la comunidad se acoge a un crédito bancario , yo me negué, dije que lo pagaba en efectivo, y que no me incluyeran en el crédito,pues es manifiesto el caos,hemos asistido a la junta tan solo 4 propietarios,perseguí al administrador para que incluyera en acta mi pago en efectivo, me han presionado para realizarlo inmediatamente, el crédito lo han firmado 7 meses después de mi pago y encima lo han hecho por el montante total,sin descontar mi parte abonada y sin excluirme del mismo, encima dejan la cuenta asociada al crédito en descubierto, pues pasan saldo con posterioridad al cobro, no han gestionado las comisiones excesivas y he tenido que darme cuenta de estos hechos y ponérselo de manifiesto; no se enteran ni de lo que hacen, pasan de todo; las cuotas extras que pasan no cubren el crédito, puesto que no me han excluido del mismo, y encima están cargando comisiones en la cuenta, les he pedido responsabilidades por escrito y le echan la culpa a la empresa de ascensores, diciéndome que lo va a solucionar la misma, ya que fue la culpable, y que las comisiones bancarias ya las ha abonado el banco, ya que al avisarles se pusieron en contacto con los mismos y las han abonado; me mienten descaradamente para sacarme del medio
El presidente anterior ha dejado de pagar parte de las cuotas por que le han cambiado las cuotas de participación sin inclusión en orden del dIa de convocatoria tan siquiera , y han acordado llevarlo al juzgado. he de decir que la administradora tiene como abogado de la misma a una hija del dueño y le interesa cobrar minuta de abogado.
El resto de la gente pasa de todo, incluso los muy perjudicados con el cambio de porcentajes de participación, ( son gente muy mayor, y alguno más o menos joven literalmente pasa de todo).
Estamos desesperados, queríamos evitar los tribunales, haber que nos podéis aconsejar

[profesional]

Podemos indicarles sitios que puedan ayudarte personalmente.

[camposoto]

Saludos.....

No creo que haya otro camino, a no ser que desees abandonar tu casa y buscarte otra.
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caminante no hay camino se hace camino al andar

[jmgonzal]

Tanir, debes entender que los problemas que planteas son muy numerosos y tal como nos los cuentas, de bastante gravedad. Este foro no puede alcanzar a darte una solución inmediata a los mismos.
El consejo que te doy es que junto a los vecinos que tienen igual opinión que tú vayais inmediatamente en busca de un buen abogado especialista en propiedad horizontal, a fin que os asesore con toda la documentación sobre la mesa. No lo dejeis pues habrá que realizar impugnaciones a acuerdos y éstas tienen un plazo determnado.

Saludos.

[tanir]

Por favor, indiquenme entonces quien me podría ayudar.
Gracias.

[Ra07]

Hola:

En mi opinión, todo lo que cuentas encaja en el escenario de una Comunidad pequeña, autogestionada durante largos años, y que un día entran compradores nuevos que piden que se contrate a un administrador profesional, y que éste que hace las cosas de una forma que los antiguos propietarios no acabáis de entender, quizá por desconocimiento de todo lo que una Comunidad, legalmente, tiene que hacer.

Es posible, como dices, que el edificio o sus instalaciones necesitaran reparaciones importantes que antes no se hubieran acometido por falta de iniciativa propia, o la costumbre a una cuota lineal y baja, con pocas derramas, como el cambio de ascensores.

Es posible que el importe de los ascensores fuera tan alto que no fuera viable, aconsejable, o no cupiera por falta de tiempo una derrama para recoger fondos previos, a la antigua usanza de la Comunidad.

Es posible que se haya pedido un crédito en combinación con subvenciones, y en tal caso no conocéis muy bien las condiciones en que se conceden unos y otras, hay instituiones que exigen la titularidad de la Comunidad, sin exclusiones, y otros que se tramitan de forma individual, habría que ver cuál es vuestro caso.

Es posible incluso que a la hora de afrontar una obra importante, el profesional haya optado por la aplicación de las cuotas de participación originales, si es que hubierais igualado tradicionalemnte vuestras cuotas de una forma no válida o registrada, pero el alto importe del cambio de ascensor, o su calificación como gasto general, que no de escalera, aconseje que cada uno pague por su cuota registral, donde a lo mejor, hasta puede que se haya incluído en ese gasto a plantas bajas que antes no pagaban gastos del portal...

En fin, puede que lo que necesites es que tu nuevo administrador te explique detalladamente el por qué de las cosas, todo lo que no entiendas de su gestión.

Aqui podemos ayudarte, claro que si, pero también sobre información veraz y contrastada con los cargos de tu propia Comunidad.

El Administrador está para informarte de lo que necesites.... acude a él sin prejuicios, escúchale, y luego lo valoras.

Saludos.
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[tanir]

Ante todo darte las gracias por interesarte por el tema Ra07, pero no se ajusta a lo que comentas, verás esta comunidad ha tenido administrador desde siempre, cuando apenas existían administradores de comunidades en este país, yo misma he sido presidenta de la misma durante muchos años consecutivos, ya que soy la hija de una propietaria, propietaria también ya que mi padre ha fallecido hace muchos años, las irregularidades que comento son con las intenciones que comento y hay buena fe por parte del anterior presidente, y tiene toda la razón al igual que yo; esta gente intenta aprovecharse de la gente mayor y sin conocimientos del inmueble, que es lo más importante y no reparan en la legalidad aprovechándose de la buena fe de los demás, se podría haber gestionado bien todo perfectamente, se le ha notificado que no era forma de proceder, tu dirás que opinas y que puedo hacer al respecto.
Soy una persona preparada, tengo mi licenciatura en empresariales, se de cuentas, de cotas de participación, etc, no es un espejismo, es la verdad y está documentada.
GRACIAS.

[Ra07]

Hola:

Perfecto... entonces quizá puedas explicarnos más detalladamente en qué ha consistido ese cambio de cuotas de participación, y cuál ha sido el proceso de aprobación del cambio de ascensor y sus correspondientes derramas, y nos des la oportunidad de analizar hechos mejor documentados, en vez de hacer conjeturas, a falta de mejor información, sobre una situación como la vuestra...

Saludos.
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[tanir]

Hola Ra07 y demás contertulios,verás, las cuotas de participación las han modificado en el año 2007 del siguiente modo; el administrador l que llevaba la comunidad así como 40 años cerró y le ´cedió la cartera de clientes a cambio de su contra prestación, mandándonos una carta en la que se hacia referencia a una junta extraordinaria inexistente en la que aceptábamos el nuevo administrador, justo ese año el presidente que llevaba 10 años ejerciendo había abandonado y cedió el cargo a los nuevos, puesto que desde que llegaron en el 2003 estaban muy interesados,los administradores de siempre mandaron el presupuesto el mismo día de la junta, se aprobó y ni yo misma me di cuenta que había sufrido mi propiedad un incremento considerable de la cuota ( por la cantidad a pagar, ya que no se ponen los coeficientes en porcentajes), fue mi madre la que se dio cuenta al decirle la cantidad a pagar de cuota norma l El acta no ha sido firmada por el presidente saliente y mandó escrito de rectificación del presupuesto, al que ni contestaron, se ha hablado con el nuevo administrador y ha dicho que legalmente ae tenian que aplicar las cuotas de la ultima escritura dell año 82, año en que se vendió la vivienda del portero que se tuvo que independizar de las viviendas ya que formaba parte de las mismas y darle un porcentaje, pero da la casualidad que esa escritura la hicieron mal y no incluyeron la totalidad de las viviendas,por lo que se había acordado aplicar otras en junta, pero los antiguos administradores , bastante caóticos por cierto, no pasaron todas las actas y lo que deja constancia de las cuotas utilizadas son los presupuestos y distribución que tenemos de todos los años anteriores, se hacia quitando los porcentajes de propiedad de tres bajos y prorrateo estos entre las viviendas, el caso es que una vez lo aclaramos con el nuevo administrador, este nos dijo que el presidente no quería arreglarlo, que no entendía el porqué de su modo de proceder; convocamos junta extraordinaria para aclarar el tema , junta en que la administradora negó todo, dimite de ser administradora nuestra ( los vecinos son mayores, no se enteran), incluso el nuevo presidente llama sinvergüenza en una esquina sin ser oído por nadie al antiguo ,decimos que aun así no están bien las cuotas , y lo único que conseguimos es proponer cuotas por superficie. queda como vicepresidente el presidente, y como presidente el vice, se cambian las cuotas por superficie en el año 2008 ya con otro administrador, pero hemos estado pagando un año según las que nos perjudicaban, incluso con derramas por obras; telefonillos, tuberías generales,etc. el administrador nuevo (2º) dice que no sabe del asunto ni tiene documentación ( no le interesa ver nada, ni problemas), el presidente actual es guiado por el vice y este último no se entera ( nunca había asistido a junta alguna y alega que el pagó también mal , pues ha sido perjudicado,y no le importa) ahora se ha acordado demandar a los morosos que no lo son, si lo son lo que han pagado de menos con la modificación eventual de cotas encubierta.

En cuanto al ascensor, ya aprobado en junta, narro lo acontecido en mi primer escrito.
Ya me diréis cual es vuestra opinión.
Saludos

[Ra07]

Hola:

Bueno, ya hemos aclarado algo, no andaba yo muy desencaminado, entonces, no estáis aplicando el reparto legal.

Estábais aplicando unos porcentajes acordados en Junta, pero no coincidentes con las cuotas de participación que constan en el Registro de la Propiedad.

Y como yo suponía, se excluía a los bajos del reparto ordinario.

Cuando se os menciona que son las de 1982, debe ser por que en esa fecha se inscribieron unas últimas modificaciones, y bien o mal hechas, ésas son el reparto legal, sobre todo cuando en la Comunidad hay nuevos propietarios que no lo eran en aquella fecha, y a los que por tanto no vinculan otras cuotas que no sean las registrales.

Y ahora, llega un gasto muy importante, el ascensor.

Y todos pagan, bajos incluídos, a falta de acuerdo en contrario válido y registrado, y por tanto esa gestión del nuevo administrador me parece bien orientada. Más ajustada a la legalidad de lo que estábais haciendo.

Por tanto, imagino que si acabáis en juicio por reclamación de deudas a los que no pagáis, las posibilidades que teneis de perderlo los morosos, son bastante altas, por lo que nos has explicado hasta ahora.

Parece que os equivocais juzgando de incorrecta la ueva gestión.

Saludos
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[tanir]

Hola.
pues no han incluido los bajos en el reparto de las derramas del ascensor: dicen que en el ascensor no entran, ya que no lo usan, que es exclusivo de viviendas, por lógica yo les comenté que tendrían que entrar, pues le da valor a su inmueble en el conjunto.
Te repito que las escritura del 82 no es válida ya que faltan viviendas, no llegan los porcentajes al 100% y nunca se ha aplicado. te recuerdo que las cuotas se pueden cambiar por unanimidad en junta y es lo que se ha hecho en el 82; se demuestra con presupuestos y reparto de los mismos hasta la fecha, no es obligatorio meterlo en el registro.
En tal caso serían válidos los de escritura inicial más que la segunda, ya que carece de toda legalidad.
Un juez tendría por válidas las aplicadas durante 30 años sin pegas, la costumbre es la primera fuente de derecho.

Lee mi mensaje derramas aprobadas sin presupuesto para valoración de más irregularidades acontecidas.
saludos

[Ra07]

Hola:

No es posible que pudierais inscribir en el Registro de la Propiedad una modificación de cuotas por debajo del 100% de la Comunidad, el registrador no lo permitiría.

Si sumas todas las cuotas de escritura registrada, suman el 100%.

Otra cosa es que no modificárais todas las cuotas, sino sólo una parte de ellas, pero su suma sigue siendo el 100 % de edificio, no se puede inscribir una división distinta del 100%.

Revisa esos documentos, quizá aclares más conceptos. O consulta al propio Registro de la Propiedad, y que te lo aclaren.

Por otro lado, la Jurisprudencia ha establecido que la norma de exclusión por no uso no alcanza al cambio de instalaciones, sino sólo a su mantenimiento normal, adaptaciones a normativa, y sus consumos, y por tanto, los bajos deberían entrar en ese gasto, legalmente, aunque no lo usen.

Saludos.
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[tanir]

Es cierto, suman el 100% pero no se habían incluido todas las viviendas, pero el reparto que se vino aplicando de prorrateo en las viviendas de los bajos en la cuota de propiedad no figura en ningún acta, pues no las han pasado los antiguos administradores, pero si que las han estado abonando según este reparto los nuevos propietarios, con lo cual lo tienen claro, lo que pasa que no han querido aclararlo, incluso han intentado que se aprobaran el paso de cuotas mal pasadas e incluirlas en el registro, exponiendo claramente que estaban encantados de pagar menos que pisos más pequeños,cosa que se paralizó en reunión extraordinaria, acordando el reparto por superficie, que se ha aprobado por unanimidad en acta del 2008, si bien considero tampoco es lo correcto ya que también en este caso hay gente muy perjudicada, ya que se les ha incluido terrazas que no son superficie útil de vivienda, y no se han incluido los trasteros, que no los tienen todas las viviendas, que son más utilizables y los nuevos los utilizan como sala de estudios de los hijos,no se ha tenido en cuenta ni altura ni situación de la vivienda, criterios a tener en cuenta según lph, pero aquí nadie protesta ni se molesta por nada, no se enteran
ya ves, los administradores han excluido incluso los bajos del reparto de renovación de ascensores , ¿hay que estar pendiente y controlando todo?
¿ para que se pagan profesionales?
Un saludo.

[Ra07]

Hola:

Respecto a tu última reflexión, hay que considerar que todos debemos preocuparnos por las cosas que nos pertenecen, aunque sea en copropiedad con otros propietarios. Que se pague por unos servicios de gestión no supone que indefectiblemente las cosas se harán bien.

Y en Comunidades, nunca llueve al gusto de todos.

Posiblemente, si hubierais inscrito el acuerdo unánime de 2008, ése sería el válido, y obligaría a terceros. Creo que vuestro actual administrador se aferra a lo único cierto y legal, el último reparto de cuotas que figura inscrito en el Registro de la propiedad.

Por otro lado, cada propietario debe estar de acuerdo con lo que se aprueba, y si se ha otorgado el voto favorable, hay que atenerse a las consecuencias, en relacion a que las modificaciones perjudiquen o beneficien a unos más que otros.

Los administradores no votan, son los propietarios, pero si éstos no se enteran de las cosas, no hacen los requerimientos necesarios para que les informen de su Comunidad, sólo se están perjudicando con el desconocimiento.

Y eso sólo está en su mano arreglarlo, no depende del sueldo que se le pague a un tercero.

Respecto a los ascensores, habrá que remitirse al acuerdo que tomásteis en su momento al aprobar el cambio y el reparto del coste, ya que en tu primer post nos indicas lo del credito bancario y otros conceptos, pero no nos indicas qué se acordó, ni sabemos si se hizo con arreglo a lo dispuesto en la legislación.

Quiero decir que a lo mejor, la exención a los bajos del precio de cambiar el ascensor fue acordada por los propietarios en aquella votación, no los exime por que lo decida el administrador.

A veces en Junta se acuerda así para facilitar la aprobación de una obra importante, salvando las oposiciones de algunos propietarios que no se ven beneficiados por la inversión, supongo que lo tendréis todo en el Libro de Actas.

Saludos.
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[tanir]

Hola de nuevo, en el ascensor solo se ha acordado la reparación en la junta y su financiación tal y como lo describo al principio, yo he pagado en efectivo según mi cuota, ha sido la administradora la que ha dicho que se excluían los bajos, diciéndome personalmente que debían excluirse y lo han distribuido ellos, y aun así han pedido el crédito por el total, y me han incluido en el mismo con los consiguientes gastos para la comunidad, en la que me incluyo, y no debería soportar ninguno más respecto al ascensor, por ley.ahora dicen que lo van a solucionar, sigo pensando que mi reflexión es la correcta, tengo que tener administradores que funcionen bien si les pago, no puedo andar controlando y pidiendo que rectifiquen lo que gestionan mal, por culpa de estas cosas, que nadie se entera y algún "listo"estamos como estamos, además hay muchas más barbaridades, ya te he remitido a mi tema abierto de fecha 31/o7/2010 de derramas aprobadas sin presupuesto; considero que los administradores deben ajustarse a las leyes y no hacer todo lo que diga el presidente si este no acata las mismas.
Haber , dime que harías tú si te sucedieran todos estos hechos.

por cierto, la escritura de independización de anejo comentada,que tengo ahora en mis manos, las cuotas suman un 90% y si lo han incluido en el registro, te diré faltan las oficinas y 1 vivienda, y está registrada, así va el país.

Un saludo