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TEMA: Cuota de participación

 
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Autor Mensaje
pacomb
Vecino
Vecino


Registrado: 29-05-2012
Mensajes: 6

MensajePublicado: 29-05-2012 23:43    Asunto: Cuota de participación Responder citando

Vivo en una comunidad muy antigua en la que no hay estatutos o al menos nadie sabe nada de ellos. Desde antes de que yo llegara a esa comunidad los gastos ya se pagaban a partes iguales entre todos los vecinos, sin embargo mi escritura dice que mi coeficiente de participación es del 7% y que en esa medida debo contribuir a los gastos de mantenimiento. Ahora se están realizando unas obras muy costosas y yo estoy reclamando a la comunidad contribuir con mi coeficiente. ¿Tienen la obligación de atender mi demanda?
Gracias por vuestras respuestas.
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josembaigorri
Vicepresidente
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Registrado: 13-02-2004
Mensajes: 3010

MensajePublicado: 30-05-2012 10:29    Asunto: Responder citando

Si tú Escritura indica que los gastos van por coeficiente es como se tendrían que abonar y hay un acuerdo de la comunidad que los gastos se abonen a partes iguales anterior a que tú formaras parte de la comunidad en principio si este acuerdo no está registrado en el Registro de la Propiedad no te afectaría.

Te comento en principio ya que no indicas el tiempo que eres propietario en dicha comunidad y el tiempo que llevas abonando los gastos a partes iguales. Si has aprobado las cuentas de ejercicios anteriores y el presupuesto anual, te puedes encontrar si vas a juicio que el Juez considere que debido al tiempo transcurrido desde que eres propietario, hay un consentimiento tácito a ese acuerdo.

El problema de cambiar de coeficiente a partes iguales o al contrario es que el acuerdo de la Junta de propietarios tiene que der por unanimidad.

Tenias que haber hecho un escrito al ser propietario de esa comunidad al presidente y administrador indicando lo que dice tu Escritura que tienes que contribuir a los gastos por coeficiente, que es lo mismo que dirá el Título y en ese caso al no estar dicho acuerdo registrado , no afecta a terceros que sería tu caso.
_________________
"El secreto del éxito se encuentra en la sinceridad y la honestidad"
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pacomb
Vecino
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Registrado: 29-05-2012
Mensajes: 6

MensajePublicado: 30-05-2012 11:08    Asunto: Cuota de participación Responder citando

Gracias por tu respuesta Josembaigorri.
Llevo veinte años participando en esa comunidad. Dado que los gastos, hasta el momento, no habían sido excesivos y se reducían básicamente al mantenimiento, no había planteado este problema para no generar discordia entre los vecinos dado que las diferencias mensuales eran de 5 o 6 Euros. En este momento en el que iniciamos obras de gran calado, las diferencias son notorias y me afectad de forma importante.
¿Crees que hay posibilidades de sacar este tema adelante por la vía judicial si algún vecino se niega a modificar la forma de contribuir a los gastos? Te lo pregunto por la observación que haces sobre la unanimidad.
Gracias
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josembaigorri
Vicepresidente
Vicepresidente


Registrado: 13-02-2004
Mensajes: 3010

MensajePublicado: 30-05-2012 11:24    Asunto: Responder citando

Es el gran problema que acurre con bastante frecuencia en muchas comunidades, hay espabilados que se aprovechan del desconocimiento y poco participación de los propietarios al principio y proponen y cambian el procedimiento de coeficiente a partes iguales, en general estos individuos salen ganando ya que tienen propiedades mayores.

El problema surge como bien indicas cuando hay grandes gastos estructurales entonces aparece las diferencias y son importantes.

Es una aventura pronosticar que pasaría en un juicio con el tema que planteas, has consentido durante muchos años el participar en los gastos a partes iguales. En cualquier caso considera la posibilidad de ir al juzgado en el caso de que no haya unanimidad para el acuerdo, pero el resultado no se puede saber, dependerá de la sensibilidad del Juez.

Podrías proponer en la Junta de propietarios el abono de los gastos por coeficiente que es lo que indica la Ley y la Escritura de Obra nueva y División Horizontal de tu edificio, según se desprende de lo que indica tu Escritura. Pero te recuerdo que cambiar el procedimiento es por unanimidad.
_________________
"El secreto del éxito se encuentra en la sinceridad y la honestidad"
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citymeg
Vecino
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Registrado: 30-10-2007
Mensajes: 454

MensajePublicado: 30-05-2012 12:00    Asunto: Responder citando

Supuesto de Hecho: Impugnación de Acuerdo de Junta de Propietarios por contrario a la Ley a los Estatutos.

Cabecera: Propiedad horizontal. Comunidad de propietarios. Acuerdo de la Junta General de propietarios. Impugnación: plazo de caducidad para el ejercicio de la acción impugnatoria: un año. Gastos comunes de contribución: corren cargo de los distintos propietarios en proporción a sus respectivas cuotas de participación sobre el valor total del inmueble: regla general. Los copropietarios pueden establecer otra cosa por acuerdo que requiere unanimidad.


Resumen

En este proceso la parte actora impugna el Acuerdo de la Junta de Propietarios de la Comunidad por el que se aprueba la contribución a los gastos de la Comunidad con una cuota igualitaria La apelante alega que el mismo es contrario a la Ley (articulo 9.1 LPH) y a los Estatutos, que disponen que los citados gastos serán a cargo de los distintos propietarios "en proporción a sus respectivas cuotas de participación sobre el valor total del inmueble". La Audiencia señala que la primera regla a que ha de atenderse para la distribución de los gastos comunes es la del coeficiente o cuota de participación en la propiedad, sin perjuicio de que los copropietarios por acuerdo posterior, que requiere la unanimidad, puedan establecer otra distinta. Así las cosas, la Audiencia se plantea si lo acordado por la Comunidad de Propietarios de contribuir a los gastos generales de forma lineal, estableciendo una cuota igualitaria "por vecino", y por lo tanto de forma diversa al criterio general, legal y estatutariamente previsto constituye un acuerdo modificador válido a tales efectos. Precisamente, para variar la forma de contribución a los gastos estatutariamente prevista es preciso un acuerdo de la Comunidad adoptado por unanimidad, no pudiendo considerarse el hecho de que año tras año se haya venido rigiendo la Comunidad por un sistema de contribución igualitaria, aprobado por mayoría, sin impugnación alguna, sino como práctica tolerada, insuficiente para dejar sin efecto lo prevenido en los Estatutos de la Comunidad en cuanto a distribución de los gastos comunes. Por consiguiente, la Sala estima el recurso y declara nulo el Acuerdo de la Comunidad de Propietarios.
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pacomb
Vecino
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Registrado: 29-05-2012
Mensajes: 6

MensajePublicado: 30-05-2012 12:22    Asunto: Responder citando

Gracias Citymeg. El comentario que haces ¿se basa en alguna sentencia dictada? En caso afirmativo, ¿podrías facilitarme algún dato de la misma?

El caso es el que comenta josembaigorri: un grupo de "espabilados" con coeficientes altos, aprovechan la buena voluntad de otros vecinos para imponer un procedimiento tácito que no está recogido en ningún acta y menos por unanimidad. Simplemente convencen a los vecinos con argumentos como "es mas fácil así" y los vecinos asienten.

Me gustaría cambiarlo, pero obviamente querría tener ciertas garantías de éxito antes de meterme en gastos.
Gracias a todos por las clarificadoras respuestas.
Saludos
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camposoto
Presidente
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Registrado: 11-09-2004
Mensajes: 10801

MensajePublicado: 30-05-2012 12:30    Asunto: Responder citando

Saludos.....

Garantía, lo que se dicen garantías, ni siquiera los profesionales suelen darla y es más, se suele decir, que más vale un mal acuerdo que un buen pleito.

Veo mucho tiempo sin decir nada al respecto, pero eso no quita que un juez y más en estas circunstancias en las que estamos, pueda dictar a tu favor. Consultar con un abogado directamente a ver que te dice a la vista de la documentación que tengas.
_________________
caminante no hay camino se hace camino al andar
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pacomb
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Registrado: 29-05-2012
Mensajes: 6

MensajePublicado: 30-05-2012 17:29    Asunto: Responder citando

Gracias por la respuesta Camposoto. Cuando hablo de "ciertas garantías" quiero decir que no quiero plantear incoherencias o cosas fuera de todo juicio. Es evidente que es un juez el que sentencia bajo una mezcla de parámetros objetivos y subjetivos.
Me están siendo de gran ayuda vuestros comentarios.
Gracias de nuevo.
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camposoto
Presidente
Presidente


Registrado: 11-09-2004
Mensajes: 10801

MensajePublicado: 30-05-2012 17:42    Asunto: Responder citando

Saludos de nuevo........



Pues nada, ánimo y mucha suerte.
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mensajera
Secretario
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Registrado: 26-11-2006
Mensajes: 1881

MensajePublicado: 15-07-2012 03:04    Asunto: Responder citando

Hola. Se que llego tarde pero copio y pego por si le sirve a alguien:

¿Cómo se modifica el sistema de reparto del presupuesto de una comunidad de propietarios?

En una primera aproximación, podríamos considerar que la respuesta a la anterior cuestión se deduce de la propia literalidad de la ley, cuando el Art. 9.5, apartado e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la contribución se hará “con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, ...”, disponiendo el último párrafo del artículo 5, en relación con el Art. 17.1, que cualquier acuerdo modificatorio del título constitutivo requiere de la unanimidad de todos los propietarios.

Del contenido de nuestra LPH cabe deducir que si dicho acuerdo no ha sido adoptado por unanimidad, nos encontraríamos ante un acuerdo anulable que de no ser impugnado en plazo de un año quedaría firme y consentido, con la misma validez que si hubiese sido adoptado por unanimidad.

Pese a que así deba entenderse con carácter general, no parece ser ésta la tesis que adopta nuestro Tribunal Supremo cuando de acuerdos de modificación de coeficientes o sistema de reparto presupuestario se trata, ya que en estos casos parece no tener en cuenta su falta de impugnación en plazo, ni el hecho de que hayan sido aplicados como acuerdo estatutario durante años.

Concretamente, nuestro Tribunal Supremo, en Sentencia de 3 Dic. 2004, rec. 3126/1998, vino a establecer respecto de un acuerdo de modificación de coeficientes o reparto presupuestario que fue aprobado por unanimidad:

" ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior."

En esta misma línea, la Sentencia del Tribunal supremo núm. 452/2008 de 22 mayo de 2008, indicaba que:

"la cuota de participación en los gastos, establecida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según establecía el art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 en su redacción original, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación -que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo-, cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios."

Es decir, que en el supuesto de que nos encontremos ante un acuerdo de modificación de coeficientes que hubiese sido aprobado por acuerdo consensuado de la mayoría, pero que no haya sido impugnado en su plazo, dicho acuerdo seguiría careciendo de validez y en consecuencia podría quedar sin efecto mediante un mero acuerdo mayoritario.
Parece por tanto no cabe invocar en estos casos el principio de seguridad jurídica en cuanto a la convalidación de los acuerdos contrarios a la LPH o los estatutos por transcurso del plazo de caducidad para su impugnación, ya que, según entiende el Tribunal Supremo, este tipo de acuerdos seguirían careciendo de validez sin importar el número de años en los que haya venido siendo aplicado como nueva cláusula estatutaria.

De hecho, y como problema complementario para su validez, incluso en el supuesto de que el acuerdo modificatorio de los coeficientes de participación hubiese sido aprobado por unanimidad, el mismo carecería de eficacia frente a los posteriores adquirentes de inmuebles, si no aparece inscrito en el Registro de la Propiedad, tal como se ha encargado de recordar la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de Marzo de 2008, con fundamento en la literalidad del Art. 5 de la LPH.


" en todo caso, para su validez ( las cláusulas estatutarias) han de estar inscritas, con dicho documento, en el Registro de la Propiedad, pues, si este requisito no se cumple, los futuros propietarios no están obligados a la observancia de algo en cuya elaboración no han participado y que no figura reflejado en la publicidad registral."
" la condición de "tercero" en la Propiedad Horizontal sólo importa a quienes sean propietarios en el futuro y queden afectados por el Título, lo que conduce a la hermenéutica del artículo 5 de la Ley en el sentido de que ningún nuevo titular, por adquisición de vivienda, local, garaje, etc., por cualquiera de los medios previstos en Derecho, puede ser obligado por acuerdos o formas de actuación comunitaria diferentes a lo que conste en el Título Constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad."

En definitiva, que para estar seguro de que el cambio de sistema de reparto presupuestario va a ser vinculante para la comunidad, conforme a los recientes criterios del Tribunal Supremo, dicho acuerdo debe aprobarse por unanimidad e inscribirse en el Registro
. (Legaltoday.com)

Saludos icon_cool.gif
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pasaceroIII
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Registrado: 19-04-2012
Mensajes: 314

MensajePublicado: 15-07-2012 11:00    Asunto: Responder citando

El garantía de éxito ante un tribunal, consiste en dar con un abogado, que haya defendido un proceso similar y lo haya ganado. Un juez en cualquier otro momento no le puede llevar la contraria, y más si es del mismo juzgado.
Intente recabar información, acudiendo a Bufetes, desconfié de abogados poco experimentados.
Cuento mi caso. Pretendíamos que la actividad de Discoteca, no se implantará en nuestros locales. Dimos con un Bufete que ya había conseguido casos iguales. En un primer momento nos dijeron, muy interesante y con muchas posibilidades de éxito. Al cabo de unos días otro abogado del mismo bufete llama diciendo que tienen incompatibilidad para llevarnos el tema, ya que son abogados del Disco bar. Acudimos a otro gabinete asunto fracasado, y que ya lo sabíamos, que había escasas posibilidades ¡Como cambio la cosa de uno a otro!
¿Que hacen estas empresas con actividades molestas,para conseguir implantarse en las comunidades de vecinos? Contratar a los abogados que les pueden hacer daño a sus intereses.
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citymeg
Vecino
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Registrado: 30-10-2007
Mensajes: 454

MensajePublicado: 16-07-2012 12:34    Asunto: Responder citando

DOCTRINA
La fijación de las cuotas de participación correspondientes a los distintos pisos y locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal debe acomodarse a los criterios legalmente dispuestos, sin que el hecho de su concreción en los estatutos de la comunidad de propietarios suponga que queda exclusivamente sujeta al régimen previsto para la modificación -o inmodificabilidad- de los mismos.
Dicho ajuste a los criterios legales es una cuestión de hecho, no bastando por tanto la voluntad -el acuerdo unánime o la voluntad única- de la propiedad del edificio para crear una validez jurídica de dichas cuotas si no se ajustan a la realidad de la edificación. De ello se sigue igualmente que para combatir en casación una modificación judicial de coeficientes de participación es necesario atacar la valoración de la prueba por el tribunal sentenciador.
La fijación, o mejor revisión y posterior fijación de cuotas, por resolución judicial, y la correspondiente acción para obtenerla, es una posibilidad que queda siempre abierta cuando las cuotas asignadas no se corresponden con los criterios que la ley consagra como parámetros objetivos para la cuantificación de las mismas.
El conocimiento de los estatutos de la comunidad por parte del nuevo comunero que adquiere un piso o local no supone una aceptación de dichas cuotas ya fijadas, en el sentido de que no implica una renuncia a la acción para obtener la revisión de las mismas. En este sentido, no le son oponibles los estatutos, el hecho de su conocimiento (no tanto si existe un reiterado acatamiento), como acto propio que impida el posterior ejercicio de la acción de revisión de cuotas de participación. Queda por tanto la discusión al margen de la doctrina acerca de la convalidación por caducidad de la acción de los acuerdos de la Comunidad de propietarios afectados de invalidez en su origen.
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