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TEMA: Cierre soportal de un edificio para crear local social

 
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Autor Mensaje
Mokad
Vecino
Vecino


Registrado: 09-11-2016
Mensajes: 1

MensajePublicado: 09-11-2016 18:42    Asunto: Cierre soportal de un edificio para crear local social Responder citando

Hola,

¿Se puede acordar en una junta de propietarios el cierre de un soportal de un edificio, situado dentro de una urbanización cerrada, para crear un local social para todos los propietarios? ¿Es necesaria mayoría absoluta? Para cerrar el soportal, se necesitaría hacer una obra para modificar la salida de humos del garaje, ya que la salida de humos está en el soportal.

Yo vivo justo en el piso que queda encima, y durante los meses de abril a octubre ya soporto las celebraciones de cumpleaños y fiestas que se realizan el soportal, con lo que no puedo ni imaginarme que esta situación se prolongue durante todo el año. Igualmente, esta medida supondría una depreciación del precio de la vivienda, ya que sería más difícil de vender al tener un local social justo debajo.

Muchas gracias
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jmgonzal
Propietario
Propietario


Registrado: 13-10-2007
Mensajes: 848

MensajePublicado: 18-11-2016 23:07    Asunto: Responder citando

Conforme al artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal considero que el local social que tu comunidad pretende realizar requiere de una mayoría de tres quintas partes tanto de propietarios como de cuotas de participación. Saludos.
_________________
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Ra07
Presidente
Presidente


Registrado: 16-12-2005
Mensajes: 10964

MensajePublicado: 26-11-2016 10:21    Asunto: Responder citando

Hola:

Yo considero en cambio que se trata de la creación de un nuevo local o inmueble independiente a los existentes, donde antes no lo había, un incremento de superficie útil, con vocación de permanencia constructiva, y además dotándolo de un cambio de uso en los elementos comunes preexistentes, me inclino por la Unanimidad, pues claramente constituiría una modificación del Título.

Saludos.
_________________
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saac
Vecino
Vecino


Registrado: 26-11-2016
Mensajes: 1

MensajePublicado: 26-11-2016 18:40    Asunto: Responder citando

Buenas tardes Mokad.

Con respecto a este terma, hay que tener en cuenta varias cuestiones desde el punto de vista técnico y desde el punto de vista jurídico.

Desde el punto de vista técnico, se trata de un aumento de edificabilidad, por lo que se debe presentar un proyecto en el que se justifique ese aumento de superficie construida. Todos los edificios tienen una edificabilidad que la normativa urbanística te marca como límite de construcción. Si la edificabilidad estuviera agotada, no permitiría construir más y por tanto, esa superficie no se podría cerrar, aunque siempre hay que estudiar cada caso particular, por eso que haya que realizar un proyecto por la dirección facultativa para plantear la opción de cerrar un espacio.

Por otro lado, respecto a ruidos y demás que sean provocados en ese espacio, hay que prever según el uso que se le va a dar a ese espacio, unas delimitaciones normativas, entre las que se encuentra la del cumplimiento de la normativa de ruidos. Esto se justifica y calcula en el proyecto comentado anteriormente, y si se debe calcular y ejecutar según unas prescripciones técnicas aportadas por un técnico facultativo. Con esto no debería suponer un problema en cuanto a ruidos en su situación final. Si es vd. de Madrid, la dirección facultativa tendrá que atenerse a lo que diga el Código técnico de la edificación al respecto y la ordenanza sobre ruidos del Ayuntamiento de Madrid.

No se olviden que tienen que solicitar la licencia pertinente al Ayuntamiento y que se deberá presentar la petición con el proyecto realizado por el facultativo.

Con respecto a la parte jurídica decirle que en este caso estamos hablando de una nueva instalación que no es de obligado cumplimiento para la comunidad. Yo no lo incluiríapor lo tanto como servicio común de interés general. Podríamos decir que son de interés general todos aquellos servicios y sus instalaciones que la vida moderna lleve consigo en cada momento, evitando que las fincas queden obsoletas y desfasadas completamente frente a las nuevas construcciones. En este caso no vamos a implantar un servicio necesario para la comunidad. Es un capricho de algunos propietarios de la comunidad para satisfacer sus necesidades lúdicas. Como los locales para actividades sociales no vienen integradas en servicios comunes de interés general, habría que integrar la petición en el artículo 17.4 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: 17.4: “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. También dice que, no obstante, cuando por el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios y cuotas de participación, se adopten validamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad al inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá que abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal”.

Si no está de acuerdo con el acuerdo siempre podrá impugnar el acuerdo vía artículo 18 de la LPH. En este caso le recomiendo que dicha actuación se haga a través de un abogado experto en Derecho Civil.

Si no quiere entablar juicios con la comunidad si le recomiendo que insista en que las obras se hagan a conciencia para evitar todos los ruidos en la zona superior. A lo mejor resultará que la obra le podría beneficiar si se trabaja adecuadamente el forjado, el falso techo y el aislante que pongan. Tendría menos ruidos y una mejora en la solución térmica.

Un cordial saludo.
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