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TEMA: nuevas dudas que van surgiendo en mi comunidad

 
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Autor Mensaje
Candita
Vecino
Vecino


Registrado: 27-01-2011
Mensajes: 43

MensajePublicado: 13-01-2017 00:58    Asunto: Responder citando

Hola¡¡
Vuelvo a plantear nuevas dudas que van surgiendo en mi comunidad.
El piso contiguo al mio se vendió a una empresa SL y mas tarde han creado otra nueva con domicilio fiscal en este piso.
Pues bien, los nuevos propietarios hicieron obras mayores, solicitando sólo un permiso de obra menor como cambio de bañera por plato de ducha, pero ese tema ya está en manos del ayto
El caso es que ya constaba en el acta de la anterior Junta, que cualquier modificación en la zona común de la terraza requiere el consentimiento de la comunidad y yo, copropietaria de la terraza debería de estar de acuerdo, entiendo yo , porque si no me equivoco, me obliga a instalar la misma valla con la misma altura a mi, esta es una pregunta que os planteo
Pues bien, su estrategia ha sido comunicar al administrador un día 21.12 que quieren colocar una valla medianera en la terraza y sin mas realizan la obra el día 23.12, a pesar de que el administrador les insta via mail a esperar la aprobación de la comunidad o al menos de la Junta de la misma.

Pues bien , no sólo no han respetado nada de los que me fueron comunicando de palabra como propietaria de la otra mitad de la terraza, léase colocar una divisoria que nos gustara a ambos propietarios, en disminución para poder acceder a único sumidero de la nueva terraza situado en su zona, en caso de haber problemas y dejar la parte de abajo de la valla alzada, para que mi parte de la terraza pueda desaguar sin problema en el sumidero, sino que además han anclado la valla a MI parte de la pared, algo que ya me parece insultante, a pesar de comunicarle al administrador que iban a retranquearla para que no hubiera problema.

Varios vecinos queremos convocar una junta extraordinaria con el tema de la terraza obligando a que la retiren y coloquen lo que acuerde la comunidad en junta
¿como debemos los vecinos solicitar esa junta extraordinaria y a quien? somos 5 de 12 propietarios, sin contar los locales que son 2
.
Los vecinos del principal derecha están obligados a retirar ese elemento fijo que es una modificación de una zona común si así lo acordamos en Junta, es así ? ¿que plazo tendrían para retirarla?

Y por último, como también consta en acta, deben desenganchar la toma de agua , que han enganchado a la mia y hacerlo de manera independiente, porque influye en mi caudal de agua
Quiero reitarar este tema en acta y poner un plazo para que corrijan el problema , puedo solicitarles un plazo en junta y deben cumplirlo a pesar de que no acudan a la Junta

muchas gracias de antemano
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apurado
Vecino
Vecino


Registrado: 01-08-2016
Mensajes: 118

MensajePublicado: 13-01-2017 14:26    Asunto: Responder citando

LPH Artículo 16: Convocatoria de la Junta de propietarios
1. La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.
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Ra07
Presidente
Presidente


Registrado: 16-12-2005
Mensajes: 10964

MensajePublicado: 17-01-2017 07:18    Asunto: Responder citando

Hola:

Creo que en realidad, en el caso que nos planteas se dos terrazas colindantes pero de titularidad comunitaria en la que tú y tu vecina empresa disfrutáis del respectivo uso privativo, con acceso exclusivo cada uno de vosotros en beneficio estatutario de vuestras viviendas.

Pero no sois los dueños de la terraza, sólo disfrutáis de su uso, y salvo que los estatutos o un acuerdo unánime os autoricen a efectuar modificaciones en la obra original del edificio, no podéis alterarla.

Por tanto, será la Comunidad propietaria de esos elementos comunes cedidos en uso privativo la que tendría que interponer una demanda, previo acuerdo favorable de la mayoría de propietarios reunidos en Junta, bien a iniciativa propia, bien a instancias de algún propietario, en este caso tú.

Lo primero que debéis hacer es estudiar la escritura de Obra Nueva y División Horizontal del edificio en busca de alguna cláusula o descripción de las facultades del uso privativo que pudiera amparar la actuación de esa empresa, y de no existir o venir registrada, acudir a un abogado que os ayude a valorar las posibilidades de ganar un juicio por alteración indebida de elementos comunes.

No es un proceso fácil, el de ir por la fuerza del juzgado, pero si no te queda otro remedio, buscad antes ayuda y asesoramiento profesional.

Saludos.
_________________
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Candita
Vecino
Vecino


Registrado: 27-01-2011
Mensajes: 43

MensajePublicado: 17-01-2017 20:42    Asunto: Responder citando

Gracias apurado , gracias Ra07

En estatutos de 1943 dice que los principales tenemos el uso y disfrute de la terraza, siempre que tengan salida a la misma, nada mas

--------------------------------------------------------------------------------
Adjunto la comunicacion del administrador al propietario del piso en conflicto del 4.1.17:

"Estimado propietario,
Nos ponemos de nuevo en contacto con ustedes con motivo de la instalación del vallado en la terraza comunitaria de los principales. Varios vecinos han expresado su disconformidad sobre la ubicación y estética de la propia valla.

Si bien es cierto que conversamos telefónicamente sobre las intenciones de instalar este elemento, también se les especificó la manera de proceder correcta: cualquier modificación de la terraza debe de ser comunicada y aprobada por los cargos de la Comunidad. Así se acordó en la pasada Junta General de propietarios, tal y como se especifica en el acta que le notificamos en su día y que adjuntamos de nuevo.

En este sentido, recibimos comunicación por su parte el pasado 21 de diciembre de 2016, informando que se iban a realizar dos intervenciones íntegramente financiadas por el propietario del principal derecha:
• Una primera, para acondicionar la terraza interior comunitaria con la colocación de una valla metálica al objeto de garantizar una mayor seguridad de acceso a la finca desde el principal derecha.
• Una segunda, la colocación de un copete sobre las chimeneas de extracción de humos de las calefacciones antiguas situadas en el tejado, para evitar que el agua de lluvia caiga al interior de los pisos.

A este escrito se contestó el 24 de diciembre de 2016, mediante mail por parte de este despacho, rogando que no se realice ninguna modificación en la terraza comunitaria antes de contar con el visto bueno expreso de los cargos de la Comunidad. Hasta la fecha no hemos obtenido respuesta alguna por su parte, y nos sorprende haber recibido una fotografía donde nos enseñan la valla colocada el 23 de diciembre.

Pues bien, los cargos de la Comunidad manifiestan lo siguiente:
- Que la valla colocada no ha sido autorizada en ningún momento, tampoco su ubicación ni su estética.
- Que no se ha cumplido lo acordado de manera verbal entre los propietarios de las dos viviendas situadas en la planta principal: que la altura permita el acceso al sumidero en caso de emergencia desde ambos principales. En este sentido, aclarar que el nivel para un correcto desagüe realizado durante el año pasado no se diseñó pensando en esta división.
- Que se no se han respetado los lindes de los dos principales, habiendo anclado la valla en la fachada del principal izquierda que se encuentra sensiblemente dañada en 3 zonas distintas.
- Se insiste que cualquier modificación estética de un elemento comunitario debe ser autorizada por la propia Comunidad, recordando que la terraza se trata de un elemento comunitario con derecho de uso y disfrute a favor de los Principales.

Así pues, quedo a la espera de vuestra pronta respuesta para intentar llegar a un acuerdo y solucionar este asunto de manera amistosa. Poniendo nuestro despacho a vuestra disposición por si fuera necesario reunirse todas las partes implicadas.

---------------------------------------------------------------------

Debo decir que en la Junta Ordinaria a la que no asistieron, quedó claro, que fuera lo que fuera lo que se fuera a colocar en un futuro, debía permitiir el paso por debajo de ese elemento divisorio, del agua que debe desaguar mi parte de la terraza, mas grande que la del vecino, algo que no han respetado y puede traer muchos problemas.

Además al no permitir el acceso al desagÜe, asumen la servidumbre del mismo sin consultar a nadie, pero no asumen las consecuencias de su posible futura negligencia, pues se trata de un elemento común.
Y eso no era lo que se había hablado, la nueva valla iba a ser en disminución, para poder acceder al desagüe en caso de haber problemas y debía de dejar desaguar el agua de mi terraza por debajo en casi todo su recorrido.

A esto debo añadir, que han colocado la valla sobre una posible flitración de los locales que ibamos a revisar en enero pues la terraza es nueva y está en garantía.

Creo que se creen con derecho a todo, porque han realizado todo el desenbolso de dicha valla, es la única explicación que encuentro a este comportamiento.

Por lo que unos cuantos vecinos , hemos pensado en convocar una asamblea extraordinaria para tratar este tema e imponer plazos de ejeccución.

¿Me gustraía saber a que te refieres con un acuerdo unánime, Rao7, en esta frase : "Pero no sois los dueños de la terraza, sólo disfrutáis de su uso, y salvo que los estatutos o un acuerdo unánime os autoricen a efectuar modificaciones en la obra original del edificio, no podéis alterarla."?¿ A una mayoría absoluta en votación?

A todo esto, haría falta una licencia de obra mayor para la instalación de un elemento fijo, que dudo que tengan, pero comprobaré en el ayuntaminento, pues hicieron la obra con una licencia de obra menor, dejaron diáfano todo el piso y hubo que solicitar una inspección.

Y por último ¿qué mayoría se necesita en Junta para acordar intervenir una demanda? algo a lo que no queremos llegar.
Somos 12 propietarios y un local que vale por dos pisos, digamoslo así.

Gracias de nuevo
No sé adjuntar una imagen : (


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Ra07
Presidente
Presidente


Registrado: 16-12-2005
Mensajes: 10964

MensajePublicado: 18-01-2017 14:26    Asunto: Responder citando

Hola, Candita:

Esa frase quiere decir que cuando se va a modificar un elemento común, en beneficio de uno o varios propietarios, la legislación exige la unanimidad, TODOS de acuerdo en dicha modificación.... si uno sólo se niega no hay unanimidad.

Para discernir el requisito de la votación hay que considerar varios aspectos.

En las últimas reformas se crearon las mayorias CUALIFICADAS, rebajando la unanimidad hasta los 3/5, o incluso a la mitad de los propietarios, según y para determinados acuerdos muy concretos y definidos que encontraréis en el Art. 17 de la LPH, tales como la adaptación de accesibilidad, instalaciones nuevas, alquiler de elementos comunes, eficiencia energética o telecomunicaciones, conservación necesaria del edificio, etc.,estos acuerdos se pueden tomar si se alcanzan esas mayorías más bajas y fáciles de alcanzar, a las que han dado el nombre de "cualificadas".

Pero cuando se trata de otros tipos de acuerdo que afecten a los Estatutos y no estén expresamente reglados a la baja, o no son de interés general, o se toman en beneficio de algún propietario, o van a perjudicar a otro que no tiene obligación de soportarlo,el requisito exigido sigue siendo la unanimidad.

No existe la mayoría "absoluta".

Existe la mayoría simple (+50%), las mayorías cualificadas según el tipo de acuerdo (1/3, 1/2, 3/5), y la unanimidad (100%)

Saludos.
_________________
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Candita
Vecino
Vecino


Registrado: 27-01-2011
Mensajes: 43

MensajePublicado: 21-01-2017 13:22    Asunto: Responder citando

Gracias mil Ra07!!!!
No sabes como te lo agradezco, hay gente muy abusadora, no puedo mas que felicitaros y daros las gracias a todos aquelllos nos ayudais a echar un poco de luz a muchos temas que de manera altruista.
Gracias de corazón por vuestro tiempo
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