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TEMA: interpretacion de los estatutos

 
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Autor Mensaje
Rechu
Vecino
Vecino


Registrado: 05-02-2008
Mensajes: 81

MensajePublicado: 24-01-2017 02:44    Asunto: interpretacion de los estatutos Responder citando

Hola, muy buenas a todos.

Hace varios años que no recurro a vosotros porque cambié mi trabajo y dejé de relacionarme con comunidades de propietarios y sus problemas.

Pero ahora he sido nombrado vocal de mi portal y nos ha llegado la patata caliente que no hemos sido capaces de solucionar en 15 años.

Os cuento:

Somos 8 portales, con 170 vecinos en total. Somos comunidad, no mancomunidad.

Nuestras viviendas están equipadas con preinstalación de aire acondicionado, pero el lugar de instalación de los compresores es el tendedero de la vivienda, que en mi caso tiene un muro de un metro aprox. y luego hueco con lamas metálicas. No os podéis imaginar el calor que hace ahí en verano, el ruido, suciedad, etc. que se forma. Mi aparato en concreto da servicio a 4 splits, por lo que es un trasto bastante grande, que tengo colgado del techo del tendedero y pegado al hueco y a las lamas, que no dejan salir bien el aire.

Algunos vecinos han planteado en Junta Ordinaria la posibilidad de sacar los compresores a la facha del edificio, de manera ordenada, cubiertos con celosìas, etc.

En esa Junta se quedó en que la nueva Junta de Gobierno, de la que formo parte, haría un informe de viabilidad a todos los niveles (legal, técnico, estético, etc.).

El principal escollo radica en la interpretación que los vecinos dan/damos a los estatutos. Textualmente dice:

Se prohibe especialmente a los propietarios de las viviendas:......Abrir huecos en fachadas para la instalación de aparatos refrigeradores o cualesquiera otros que alteren la unidad estética de la fachada.

Sin embargo, leyendo el Reglamento de Régimen Interno, dice: "Los propietarios que deseen instalar, modificar o eliminar elementos de sus viviendas que sean visibles desde las zonas comunes (miradores, terrazas, toldos, aparatos de aire acondicionado) deberán de hacerlo según las presentes normas, de acuerdo con el artículo 10 de los estatutos". El artículo 10 dice: "Ningún propietario podrá realizar obras o trabajos en las cosas o servicios comunes sin autorización de la Junta General...." Muchos vecinos y yo pusimos toldos y no recuerdo haber pedido autorización.

Unos interpretamos que "abrir huecos" significa abrir un agujero en la fachada lo suficientemente grande como para empotrar un compresor de aire acondicionado de los antiguos, no sé si sabéis a cuáles me refiero. Entendemos que agujerear la fachada para el paso de los cables y tubos del compresor hacia la vivienda no se puede considerar "abrir huecos para la instalación de aparatos refrigeradores..." Otros, por el contrario, lo interpretan en sentido contrario y opinan que habría que modificar previamente el estatuto.

Bueno, tras el rollo, las preguntas concretas:

1.- ¿Quién decide el criterio de la Comunidad?. Es decir, si los vecinos que queremos instalarlo proponermos un punto en el orden del día que diga algo así como "solicitamos autorización para sacar los compresores, bla, bla, bla...", ¿quién decide si ese acuerdo lleva implícito una modificación de estatutos y por lo tanto requiere unanimidad? Digo ésto, porque el planteamiento a la hora de votar no puede ser el mismo. Si yo creo que al sacar el compresor no vulnero los estatutos, en mi opinión solo tengo que pedir autorización a la Junta para llevarlo a cabo, no pedir que se modifique un estatuto que yo creo que no estoy vulnerando. Imaginemos que se vota y hay más votos favorables que desfavorables, pero no unanimidad. ¿qué debería figurar en el acta, que no se aprueba porque es modificación de estatutos y no hay unanimidad o que se aprueba por mayoría y entonces se me permite hacerlo sin más problemas?.

2.- Si el acuerdo se rechaza porque no hay unanimidad según el criterio de....el Presidente, Administrador o quien sea ¿puedo recurrir?

Bueno, gracias de antemano. Supongo que duranto el año de vigencia de mi vocalía tendré que echar mano más de una vez de vosotros. Mientras tanto, saludos para todos.
_________________
Gracias a todos
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Ra07
Presidente
Presidente


Registrado: 16-12-2005
Mensajes: 10964

MensajePublicado: 31-01-2017 08:13    Asunto: Responder citando

Hola:

Como ya sabrás, la primera norma en rango de aplicación es la Estatutaria de la Comunidad, la segunda la Ley de Propiedad Horizontal, y subsidiariamente, el Código Civil, (Art. 396 y siguientes), quedando como último recurso de regulación las Normas de Régimen Interior.

Vamos a ver vuestro caso, vuestros Estatutos, y en mi opinión.

En primer lugar, y posiblemente debido a tratarse de edificios con dotación de pre-instalaciones específicas para aire acondicionado con huecos previstos para contener los aparatos sin que se vean desde el exterior, los Estatutos ponen un importante énfasis en destacar la importancia y concreción de la prohibición alterar las fachadas "Se prohíbe especialmente..." con cualquier elemento... "cualesquiera otros", de tal manera que resulta indiscutible y más que evidente que el constructor protegió muy específicamente la integridad y homogeneidad de la apariencia estética del conjunto de los edificios contra la proliferación de aparatos diseminados por las fachadas.

En mi opinión "...abrir huecos... " es una descripción genérica al no especificar el tipo de hueco que prohíbe, ni su tamaño, ni su finalidad o uso, y evidentemente destinada a la protección de la fachada, de tal manera que careciendo de cualquier atisbo de excepciones y aplicando el carácter siempre restrictivo con el que se interpretan jurídicamente las normas estatutarias, NO podéis abrir ningún tipo de hueco en la fachada, sea del tamaño de un aparato de aire, sea del tamaño de un conducto o tubería.

En resumen, vuestras fachadas están absolutamente protegidas, los estatutos determinan claramente que no se pueden alterar con instalaciones de aire fuera de los espacios constructivamente destinados a contenerlas.

Por lo tanto, soy de la opinión de que una propuesta de sacar los aparatos o sus conductos a las fachadas modificaría esencialmente el contenido estatutario, lo que implica el requisito de UNANIMIDAD, teniendo en cuenta que este caso, por existir ya las pre-instalaciones, no se puede incluir en ninguno de los supuestos de mayoría cualificada que ofrece el Art. 17 de la LPH, pues no se está creando un servicio, ni cabe en la mejora de la eficiencia energética.

Ahora, tus preguntas...
1 El criterio no se decide, el criterio lo impone la LPH, el requisito para la modificación estatutaria cuando el supuesto no cabe en mayoría cualificada es el de la UNANIMIDAD.
Por tanto, ante vuestra solicitud, la Comunidad a falta de acuerdo de todos los propietarios sin excepción no podrá legalmente hacer otra cosa que oponerse y continuar aplicando la norma estatutaria de la prohibición, muy específica y concreta para el aire acondicionado.

¿Y los toldos?

Entiendo que no son utilizables como argumento para discernir el problema, por tres razones esenciales que minimizan o rebajan su relevancia estatutaria, diferenciándolos de las instalaciones de aire acondicionado.

a) Salvo error, y a diferencia de los AA. no parece haber una prohibición específica y estatutaria para su instalación, quizá más allá de fijar un determinado modelo de tela o de algún color uniforme, posiblemente.

b) Es evidente que impacto físico de su instalación sobre la fachada es incomparablemente menor, los cuatro agujeros que precisa la tornillería y que apenas pueden verse ante una eventual retirada futura del toldo.

c) Posiblemente su instalación gozará actualmente del permiso tácito de la Comunidad si, como parece y nos cuentas, llevan un tiempo instalados sin que los propietarios se hayan manifestado en contra de su instalación, dado el tiempo transcurrido desde la primera colocación de un toldo.

Por tanto, si yo estuviera en tu lugar tendría esa duda bastante clara, necesitáis de la unanimidad para autorizar la instalación de los aparatos sobre la fachada, al modificar necesariamente ese acuerdo la prohibición impuesta especialmente en los Estatutos.

Como sugerencia, que no sé si lo habréis pensado ya, optaría por estudiar soluciones técnicas para ese calor que producen los aparatos, tal vez la verticalidad os facilite ventilar esos espacios forzando la circulación del aire caliente ascendente con algún tipo de ventilador situado arriba del todo, sea por ventilador eléctrico, o la mucho más sencilla de capuchón eólico, que el propio viento o brisa se encarga de hacer girar de forma continua aspirando aire hacia arriba, y que se emplea actualmente en muchos conductos de ventilación de baños y aseos interiores, sin salida a la fachada.

Esta vez mi opinión no va en línea con tus deseos, no siempre se consigue apoyo en los foros, pero es una opinión imparcial, argumentada y objetiva del que no pertenece a tu Comunidad.

Saludos.
_________________
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