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TEMA: MANTENIMIENTO: PRESUPUESTO Y GASTOS

 
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Autor Mensaje
Patricia_garcia01
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Registrado: 08-10-2007
Mensajes: 141

MensajePublicado: 04-06-2018 12:16    Asunto: MANTENIMIENTO: PRESUPUESTO Y GASTOS Responder citando

Buenos días.

Desearía una aclaración:

En mi comunidad se aprobó en JGO un presupuesto anual de mantenimiento de 10.000 € y sólo se votó la realización de una reparación de poco dinero.

A parte de reparaciones corrientes cotidianas o de emergencia, imprevisibles ¿significa este presupuesto que legalmente la Junta Directiva tiene derecho a gastar el resto como lo desea?

Veo que está realizando reparaciones discutibles que podrían esperar a la decisión en próxima JGO así como compras no aprobadas en JGO. El sentido común me dice que esta forma de proceder parece abusiva porque de esta manera unos pocos decidirían a su libre albedrío, según sus gustos e intereses, eludiendo la aprobación o rechazo de la mayoría de los propietarios. Me interesa saber qué artículo de la LPH lo respalda o lo prohíbe para apoyar mi argumentación.

Muchas gracias de antemano por vuestra respuesta.
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apurado
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Registrado: 01-08-2016
Mensajes: 177

MensajePublicado: 04-06-2018 15:42    Asunto: Responder citando

En su pregunta existe una contrsdicion.
Usted indica

En mi comunidad se aprobó en JGO un presupuesto anual de mantenimiento de 10.000 €
Pues ese presupuesto es para mantener la comunidad.
Usted piensa que el gasto que se realiza en mantenimiento no es el correcto, como puede entender desde aqui es imposible saber si eso es cierto o no.
Lo que pasa es que ese presupuesto no se tenia que haber aprobado asi.
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Patricia_garcia01
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Registrado: 08-10-2007
Mensajes: 141

MensajePublicado: 04-06-2018 23:23    Asunto: MANTENIMIENTO: PRESUPUESTO Y GASTOS Responder citando

Hola Apurado,

Gracias por la respuesta.

El presupuesto fue confeccionado y presentado con los importes de las diferentes partidas estimadas de gastos por la administradora.

Los propietarios lo aprobamos pensando que siempre hace falta un colchón para el mantenimiento por si acaso (además del fondo de reserva). Pero no eramos conscientes que se trataba de un dinero que la Junta Directiva podía gastar sin ton ni son, como si fuese una caja de libre disposición para realizar cualquier gasto necesario o no.

Para que esto no se vuelva a producir ¿me podría indicar cómo conviene aprobar el presupuesto de mantenimiento si, como dice, no se tenía que aprobar así?

Gracias
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apurado
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Registrado: 01-08-2016
Mensajes: 177

MensajePublicado: 05-06-2018 10:09    Asunto: Responder citando

Usted que cree que es el fondo de reserva?
La junta directiva no puede arreglar ni gastarse el dinero en lo que se le antoje, lo gastara en lo que se apruebe en junta, o sea urgente, el resto de problemas debera esperar a la proxima junta
Si existe una averia urgente, existe dos vias, que sea soluccionada por el seguro, por lo cual no existe gasto, o que sea la comunidadvquie tenga la obligacion de costearla. Pues para eso existe el fondo de reserva
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Patricia_garcia01
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Registrado: 08-10-2007
Mensajes: 141

MensajePublicado: 05-06-2018 12:05    Asunto: Responder citando

Gracias, Apurado, por su respuesta.

Perdone pero me cuesta entender su respuesta

1) ¿Puede la Junta Directiva gastar todo el presupuesto de mantenimiento (10.000 € en nuestro caso) como si fuera una caja de libre disposición? ¿sí o no?

2) ¿Debe, la Junta Directiva, usar el presupuesto de mantenimiento sólo para efectuar las reparaciones aprobadas en JGO así como reparaciones imprevisibles en aquel momento ? ¿Sí o no?

3) Si es el fondo de reserva que sirve para las reparaciones imprevisibles, entonces para qué sirve el presupuesto de mantenimiento?

4) ¿Me podría indicar cómo conviene aprobar el presupuesto de mantenimiento si, como dice, no se tenía que aprobar así?

5) Me interesa saber qué artículo de la LPH respalda su respuesta a fin de preparar mi argumentación a la Junta Directiva. ¿ Art. 14-B y C? En ese caso ¿no es discutible si aprobamos los 10.000 € de presupuesto aunque no fuese aprobado su detalle?

Gracias y PERDONE la insistencia.

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apurado
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Registrado: 01-08-2016
Mensajes: 177

MensajePublicado: 05-06-2018 16:32    Asunto: Responder citando

1) NO, nadie puede gastar dinero sin el consentimiento de la junta, al no ser que sea una averia urgente art. 10.1 de la LPH
2) igual wue la 1)
3) no lo se, es duplicar reservas, (pregunteselo a quien lo haya propuesto en su edificio)
4) ya le he dicho que es duplicar conceptos, es que no tiene porque existir
5) art. 9.1.F.habla del fondo de reserva., el presupuesto de mantenimiento es lo mismo
6) digame usted, cual es la diferencia entre presupuesto de mantenimiento y fondo de reserva, porque yo lo ignoro
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Patricia_garcia01
Vecino
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Registrado: 08-10-2007
Mensajes: 141

MensajePublicado: 05-06-2018 18:12    Asunto: Responder citando

Gracias por su rápida respuesta, Apurado.

Ahora lo tengo mucho más claro.
No he hecho más que relatarle la forma de proceder de Administración y Junta Directiva en mi Comunidad, la cuál me llamaba la atención.

Aunque la LPH no es excesivamente clara sobre esta cuestión, creo que sin desvirtuar lo esencial de los artículos que ha mencionado, podría solicitar a la Junta Directiva que, en lo sucesivo:
- el presupuesto de mantenimiento se presente en base a unos importes de reparaciones y mantenimiento CONCRETOS, que la JGO deberá aprobar o rechazar.
- el fondo de RESERVA sólo se utilice acorde al art. 10.1 para los gastos imposibles de prever.

De no recibir rectificación alguna sobre el contenido de este mensaje, así procederé y, por lo menos, espero que de esta manera podamos reducir los gastos no aprobados en Juntas Generales...
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Patricia_garcia01
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Registrado: 08-10-2007
Mensajes: 141

MensajePublicado: 05-06-2018 18:12    Asunto: Responder citando

Gracias por su rápida respuesta, Apurado.

Ahora lo tengo mucho más claro.
No he hecho más que relatarle la forma de proceder de Administración y Junta Directiva en mi Comunidad, la cuál me llamaba la atención.

Aunque la LPH no es excesivamente clara sobre esta cuestión, creo que sin desvirtuar lo esencial de los artículos que ha mencionado, podría solicitar a la Junta Directiva que, en lo sucesivo:
- el presupuesto de mantenimiento se presente en base a unos importes de reparaciones y mantenimiento CONCRETOS, que la JGO deberá aprobar o rechazar.
- el fondo de RESERVA sólo se utilice acorde al art. 10.1 para los gastos imposibles de prever.

De no recibir rectificación alguna sobre el contenido de este mensaje, así procederé y, por lo menos, espero que de esta manera podamos reducir los gastos no aprobados en Juntas Generales...
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apurado
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Registrado: 01-08-2016
Mensajes: 177

MensajePublicado: 05-06-2018 21:13    Asunto: Responder citando

Vamos a aclarar conceptos:
Los mantenimientos tienen que figurar de forma clara y concisa en el presupuesto, dado que al ser mantenimiento, ya se conocen con anterioridad (mantenimiento ascensor, extintores, telefonillos, etc.)
Es que lo que hacen en su efificio es muy raro, y yo no se decirle
Diganos algunos de esos ##mantenimientos que usted dice##
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Patricia_garcia01
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Registrado: 08-10-2007
Mensajes: 141

MensajePublicado: 05-06-2018 23:21    Asunto: Responder citando

Bueno.....
Tenemos efectivamente mantenimiento de jardines, otro de ascensores , otro de piscina, grupo de presión, descalificador, etc...pero el que me llama la atención es el de "mantenimiento y conservación urbanización":
Figuran gastos corrientes cotidianos (productos de limpieza, bombillas led, reparación alumbrado, etc..) que no discuto
pero también aparecen "cambio trapa arqueta a PVC" 2.105,40 € y 363,00 €, "2 papeleras" 185,13 €, "compra de 24 sillones blancos" para la piscina y club social 387,80 €, todo esto sin haber sido aprobado en JGO, no siendo imprescindibles y pudiendo haberse esperado a la próxima JGO de este verano para su aprobación. Tengo entendido también que se van a comprar mesas para el club social (sin aprobar) y ahora es cuando se produce el mayor gasto de mantenimiento general en la urbanización.

Lo que más me llama la atención es que se han realizado adicionalmente en la piscina 7.000 € de reparaciones y, principalmente de compra y mejora (no aprobada en JGO), que no figuraban todavía en las cuentas a 31.03.18.
A esta fecha se había gastado 8.000 € de los 10.000€ que figuran en el presupuesto de "mantenimiento y conservación urbanización", así como 2.000 € de los 3.300 € que figuran en el presupuesto de "mantenimiento de piscina". La próxima relación trimestral de gastos no aparecerá hasta su incorporación en la convocatoria de la próxima JGO, este verano.

Por otra parte la Junta Directiva, en esta comunidad, se opone a la entrega de fotocopia del extracto de cuenta bancaria (incluso si el propietario lo paga).
El año pasado, gran parte de los gastos del 3º trimestre (15.000 €) se pasaron al cobro en el ejercicio presente.

Desconozco cuales sería las consecuencias si no se aprueban las cuentas este verano.

Esta es la situación.

Gracias, como siempre.....
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apurado
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Registrado: 01-08-2016
Mensajes: 177

MensajePublicado: 06-06-2018 10:43    Asunto: Responder citando

Los gastos corrientes de productos limpieza bombillas, etc deberian figurar en el presupuesto previstos de gastos en piscina
El cambio de arqueta, papeleras sillones se deberia votar en junta su compra, pero ustedes consienten tener un concepto de prevision de gastos que no es normal que exista
Ustedes, si la mayoria no esta de acuerdo quiten ese presupuesto
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Patricia_garcia01
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Registrado: 08-10-2007
Mensajes: 141

MensajePublicado: 06-06-2018 12:20    Asunto: Responder citando

Gracias Apurado.

Mi impresión es la siguiente:
Entiendo que la creación de la cuenta "mantenimiento y conservación urbanización" es para tipos de gastos generales (bombilla, limpieza, tornillos, etc..) que no tienen una cuenta concreta asignada. Meterlos en gastos piscina no correspondería a la realidad.
Entiendo también que las compras, obras y reparaciones deberían siempre contar con la aprobación previa de los propietarios en Junta General, salvo los casos previstos por la LPH (art. 10-1, por ejemplo). De allí que sea necesario que la Junta Directiva presente un presupuesto detallado de los gastos de obras y reparaciones a efectuar en lugar de inflar este presupueste y luego usarlo a su libre albedrío como si fuese una cuenta de libre disposición.
Gracias por todo.
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