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TEMA: Arbitraje, duda

 
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Autor Mensaje
Apolo7
Vecino
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Registrado: 14-03-2011
Mensajes: 28

MensajePublicado: 05-11-2011 23:05    Asunto: Arbitraje, duda Responder citando

Hola, muy buenas

hace tiempo que no me paso por el foro y me alegro mucho de que siga tan activo, pues podemos seguir contando con la opinion de los muchos usuarios que tenemos icon_razz.gif

Bueno el motivo de este post es que revisando los estatutos de mi comunidad hay "un" artículo que no me queda claro del todo, os lo expongo:

ARTICULO 3 - ARBITRAJE

Los propietarios se comprometen a someter sus controversias a arbitraje de derecho. Las costas o gastos producidos serán de cuenta del que hubiere sido condenado en el procedimiento. Quedan excluidas del arbitraje las resoluciones que tome la Junta de propietarios o el Presidente o Administrador, salvo acuerdo contrario de la Junta


cuando dice quedan excluidas del arbitraje las resoluciones de la junta, presidente o administrador, ¿puede tomar un presidente o administrador una resolución por si mismos? ¿no necesita de la junta de propietarios para tomar cualquier tipo de resolución?

y sobre "salvo acuerdo contrario de la junta" ¿qué quiere decir?


Bueno lo dicho, agradeceré enormemente vuestras opiniones.

Saludo a todos
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camposoto
Presidente
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Registrado: 11-09-2004
Mensajes: 10801

MensajePublicado: 05-11-2011 23:13    Asunto: Responder citando

Saludos.....

Lo primero es que tengan legalmente registrados los estatutos.

En cuanto a la decisión de presidente o administrador, tienen que tener en cuenta que al final siempre es la propia junta la que decide y además así debe ser, porque dejar el poder en manos de una única persona, no es bueno ni recomendable.

Precisamente ese "salvo acuerdo contrario de la junta" es lo que, en mi opinión, dejan fuera las decisiones unilaterales del presidente o administrador.
_________________
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Apolo7
Vecino
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Registrado: 14-03-2011
Mensajes: 28

MensajePublicado: 07-11-2011 01:05    Asunto: Responder citando

Hola, muchas gracias por contestar

cuando dices que tengamos los estatutos legalmente registrados, te refieres a que los tengamos elevados a público ¿no?
sobre el artículo para ser sincero mientras mas lo leo menos lo entiendo ...

Según por lo que entiendo del artículo si la junta de propietarios toma una "resolución" contra un comunero éste no tendría que cargar con las costas si pierde el proceso, ¿o tendría que hacerlo si es por vía judicial?

a mi entender el último parrafo se contradice así mismo ya que según dice "las resoluciones que tome la junta quedan excluidas del arbitraje", sin embargo el presindente o administrador podrían tomarlas y entrar dentro del arbitraje si la junta lo permite, ¿como se entiende esto?? icon_eek.gif

bueno, a ver si me aclaro un poco


Saludos
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I-FINCAS
Vecino
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Registrado: 03-10-2011
Mensajes: 71
Ubicación: madrid

MensajePublicado: 07-11-2011 10:37    Asunto: Responder citando

Yo creo que el artículo que comentas de los estatutos es contrario al espíritu del Arbitraje.
El arbitraje es una herramienta muy útil para resolución de conflictos evitando la vía judicial.
Es más, y sin ser jurista, yo creo que ese artículo de los estatutos lo rechazarían en el Registro.
Se puede arbitrar todo aquello que se puede juzgar, por tanto, no se debe limitar el derecho de arbitraje. Es un paso muy importante implementar el arbitraje en los estatutos de la Comunidad pero sin limitaciones.
Si los estatutos han pasado todos los trámites, entonces sólo queda la vía judicial para las decisiones tomadas en junta que se quieran impugnar.
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Apolo7
Vecino
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Registrado: 14-03-2011
Mensajes: 28

MensajePublicado: 07-11-2011 21:23    Asunto: Responder citando

Hola I-FINCAS, ¿que quieres decir con implementar el arbitraje en los estatutos pero sin limitaciones?

En general con el mismo tema del arbitraje mientras mas lo leo menos lo entiendo .... Para mi viene a significar que aquel comunero que llegando al final de un procedimiento judicial contra otro comunero y saliendo condenado del mismo tendría que cargar con las costas y demás, sin embargo y a mi entender si el procedimiento hubiese sido entre la Junta de Propietarios y el comunero saliendo igualmente éste condenado no entraría dentro del arbitraje, y es este último apartado el que no entiendo ....

Me estoy haciendo un lío icon_confused.gif
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kora876
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Registrado: 07-11-2010
Mensajes: 266
Ubicación: Almeria

MensajePublicado: 08-11-2011 07:56    Asunto: Responder citando

Hola:
Aqui estoy visionando la pelicula de Paco Martinez Soria, "DON R".

Apolo7, todos nos aclarariamos mejor si nos cuentas los hechos del "comunero" contra de la Junta, o viceversa; me da la impresion que ya ha habido un juicio y no se esta conforme con la sentencia, que entiendo que apoya a la decision que se tomo en una Junta de vecinos, Por favor podrias hablar mas claro Apolo7. GRACIAS Y SALU2.
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I-FINCAS
Vecino
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Registrado: 03-10-2011
Mensajes: 71
Ubicación: madrid

MensajePublicado: 08-11-2011 10:31    Asunto: Responder citando

Cuando se incluye una clausula de arbitraje en los contratos, no se acude a los tribunales.
Se acude a una corte de arbitraje, que sustituye al juzgado. Es el árbitro el que tras conocer los antecedentes, en un plazo de 6 meses dicta un laudo que soluciona el conflicto. Si juicios y sin nada más. Contra este laudo existe la posibilidad de recurso ante los tribunales pero no se puede ir antes a los tribunales si existe clausula de arbitraje.

El articulo de tus estatutos, dice que se excluyen las decisiones d ela junta del arbitraje, por lo que elimina totalmente el arbitraje como medio para la resolución de conflictos. Te n en cuenta que en una comunidad, todas las decisiones son tomadas por la junta por lo que, ¿qué queda para el arbitraje?
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camposoto
Presidente
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Registrado: 11-09-2004
Mensajes: 10801

MensajePublicado: 08-11-2011 13:53    Asunto: Responder citando

Saludos de nuevo.....

Eso a ver si da alguna pista más, porque así es complicado. En cuanto a que todas las decisiones se toman en junta, eso es lo que debería ser, pero sabemos que en muchos casos no es así.

Existe el presidente prepotente que cree poder hacer lo que sea por el hecho de ser nombrado presidente de la comunidad y existe el administrador "listo" que como sabe más que nadie, pues eso, hace lo que le da la gana sin contar con la junta, a la que suele tener cohibida o como observadora inerte porque pasan de todo lo que les rodea.
_________________
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Apolo7
Vecino
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Registrado: 14-03-2011
Mensajes: 28

MensajePublicado: 08-11-2011 14:22    Asunto: Responder citando

kora876 escribió:
Hola:
Aqui estoy visionando la pelicula de Paco Martinez Soria, "DON R".

Apolo7, todos nos aclarariamos mejor si nos cuentas los hechos del "comunero" contra de la Junta, o viceversa; me da la impresion que ya ha habido un juicio y no se esta conforme con la sentencia, que entiendo que apoya a la decision que se tomo en una Junta de vecinos, Por favor podrias hablar mas claro Apolo7. GRACIAS Y SALU2.


Hola kora876

verás, el motivo de mi interés por comprender este artículo es sólo por tener claro como funcionan algunos de los estatutos de mi comunidad.

"Gracias a Dios" todavía no hemos tenido ningún problema con ningún comunero, pero como bien sabrás puede ocurrir en cualquier momento ... Mi comunidad es relativamente joven, y si no recuerdo mal en su momento al aprobar la relación de estatutos no llegamos a registrarlos legalmente, con lo cual todavía estaríamos a tiempo para introducir algún cambio si lo necesitasemos.

Saludos

Pd: disculpa si en mis mensajes no se me ha comprendido bien, la verdad es que me he hecho un lio ...
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Apolo7
Vecino
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Registrado: 14-03-2011
Mensajes: 28

MensajePublicado: 08-11-2011 14:40    Asunto: Responder citando

Hola I-FINCAS,

estoy empezando a comprender esto del arbitraje, por lo que comentas juega un papel de "agilización" de un posible conflicto, con lo cual no está de mas que tengamos este artículo en nuestros estatutos,

sin embargo en lo referente a que las resoluciones de la junta (presidente o administrador) quedan fuera del arbitraje podría entenderse como para que no haya un abuso por parte de la junta hacia cualquier comunero ¿no??

Saludos
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I-FINCAS
Vecino
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Registrado: 03-10-2011
Mensajes: 71
Ubicación: madrid

MensajePublicado: 08-11-2011 15:11    Asunto: Responder citando

No entiendo tu ultima pregunta apolo7.
Te pondré un ejemplo. En tu comunidad contratáis a un Administrador de Fincas, y en el contrato ponéis la clausula de arbitraje. Si el Administrador acepta esa clausula entonces empieza vuestra colaboración.

El Administrador resulta que os sale rana y decidís despedirlo. Lógicamente vosotros le ofrecéis una indemnización y le dais las razones del despido. si el Administrador no está conforme, tiene que acudir al arbitraje para solucionar el conflicto. Y durante este proceso podéis contratar otro nuevo o llevar la gestión vosotros directamente. Luego el Árbitro dicta un laudo de obligado cumplimiento, por ambas partes tanto si da la razón a una como si se la da a la otra o reparte culpas.
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Apolo7
Vecino
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Registrado: 14-03-2011
Mensajes: 28

MensajePublicado: 08-11-2011 15:43    Asunto: Responder citando

camposoto escribió:
Saludos de nuevo.....

Eso a ver si da alguna pista más, porque así es complicado. En cuanto a que todas las decisiones se toman en junta, eso es lo que debería ser, pero sabemos que en muchos casos no es así.

Existe el presidente prepotente que cree poder hacer lo que sea por el hecho de ser nombrado presidente de la comunidad y existe el administrador "listo" que como sabe más que nadie, pues eso, hace lo que le da la gana sin contar con la junta, a la que suele tener cohibida o como observadora inerte porque pasan de todo lo que les rodea.


Hola camposoto,

en la segunda parte del artículo dice que la junta, presidente o administrador quedan excluidos del arbitraje a la hora de tomar resoluciones,

sin embargo tambien dice que la junta puede acordar lo contrario, con lo cual puede entenderse que el presidente o administrador podrían tomar decisiones que entrasen dentro del arbitraje "siempre que la junta lo permita" ¿no??

Saludos


Ultima edición por Apolo7 el 08-11-2011 16:00, editado 1 vez
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Apolo7
Vecino
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Registrado: 14-03-2011
Mensajes: 28

MensajePublicado: 08-11-2011 15:56    Asunto: Responder citando

I-FINCAS,

me refiero a que la limitación del arbitraje sobre la junta (presidente o administrador) podría tener algún sentido si se mira por el hecho de que pudiese existir algún abuso de la misma sobre algún comunero, aunque claro podría también éste acudir al juzgado despues del proceso de arbitrio si no estuviese conforme.

La verdad es que no le encuentro yo tampoco mucho sentido a la limitación que da el artículo sobre la junta y demás.

Muchas gracias por tu ejemplo de arbitrio, me ha servido de gran ayuda.

Saludos
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camposoto
Presidente
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Registrado: 11-09-2004
Mensajes: 10801

MensajePublicado: 08-11-2011 16:10    Asunto: Responder citando

Saludos de nuevo....


Para acabar esta cuestión, porque no veo que haya mucho más que comentar al respecto, decir que estas nuevas formas de intentar lograr acuerdos son buenas, pero que como todo parte de la base de la buena intención de los que intervienen y si uno no quiere, que lo diga una junta de arbitraje, no va a obligarle a que ceda, pero si lo dice un juez, la cosa cambia.
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Fuengirola2012
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Registrado: 07-12-2011
Mensajes: 15

MensajePublicado: 16-01-2012 21:09    Asunto: Responder citando

Como indica I-Fincas, el someterse al arbitraje tiene las ventajas de la rapidez y el no necesitar asistencia de abogado. Es una forma más rápida de intentar solventar un conflicto.
A mi, la clausula que tienen puesta me suena que es más para el administrador, que para el resto de la junta directiva.
La clausula que se aprueba, normalmente va para resolver los conflictos que surjan entre la comunidad y propietarios, entre propietarios, comunidad y terceros y un tercero sería el administrador.
Como una de los requisitos del arbitraje es que: el sometimiento al mismo tiene que ser voluntario por ambas partes (propietarios, administrador, servicio de limpieza, empresa ascensores,.....) con esta clausula, el administrador queda exento a menos que así lo aceptase en junta.
Yo creo que sería una buena práctica el que SI quedase sometido al arbitraje igual que el resto de la comunidad.
Coincido en que la clausula debe de ser total y no con limitaciones.
Hay cortes de arbitraje que el plazo de emisión del laudo arbitral (¡¡resolución del conflicto¡¡) es de dos meses desde el inicio del procedimiento y esto es muy bueno para agilizar los problemas de las comunidades.

Un saludo,
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