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TEMA: Clausula abusiva en estatutos
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Autor Mensaje
luismaria_xtv
Vecino
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Registrado: 12-12-2011
Mensajes: 6

MensajePublicado: 03-01-2012 19:43    Asunto: Clausula abusiva en estatutos Responder citando

Hola, buenas tardes. Es la primera vez que escribo en este foro, lo primero de todo, felicitaros por la maravillosa labor que haceis... Sirve de ayuda a muchos, que en un momento dado tenemos serias dudas. gracias!

Ahora paso a detallar mi cuestión...

resulta que en los estatutos de mi finca, hay una artículo que pone lo siguiente:

10.- NORMA FINAL: La promotora "xxxxxxx" estará exenta de contribuir a los gastos de mantenimiento y conservación correspondientes a los elementos privativos de su titularidad (viviendas, plazas de garaje, cuartos trasteros y locales comerciales), en el caso de que conserve la propiedad de tales elementos por no haber podido verificar la venta de los mismos, y no los use ni los arriende.

¿Es esta clausula legal? Según arts. 9.1e), y f), de la LPH, todos lo propietarios deberían hacer frente a los gastos de los elementos comunes, no?

Cómo podemos los vecinos actuar frente esta cláusula??

Un saludo y muchas gracias.
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pasacero
Vecino
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Registrado: 17-05-2006
Mensajes: 370

MensajePublicado: 03-01-2012 20:19    Asunto: Responder citando

Entiendo que es legal. Al escriturar la vivienda el notario les hizo sabedores de esta salvedad, y Uds. la aceptaron.
Pueden cambiarla y registrarla nuevamente pero necesitan unanimidad.
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camposoto
Presidente
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Registrado: 11-09-2004
Mensajes: 10801

MensajePublicado: 03-01-2012 20:36    Asunto: Responder citando

Saludos.....

Pues no es muy legal que digamos, y es que algunos promotores se pasan de listos y abusan de la buena voluntad del resto.

Como bien dices, la ley establece el pago de cuotas para el sostenimiento del edificio y en estos estatutos se han establecidos normas contra ley. Tienen el problema de que en su momento al firmar la compra de la vivienda han aceptado las clausulas, pero a la vista de la ilegalidad que representan es posible que mediante una demanda se puedan cambiar esos estatutos, los cuales mientras no hagan nada estarán vigente a pesar de su ilegalidad manifiesta.

Convoquen junta para tratar la cuestión y cambien unanimemente las normas que le afectan o en caso contrario, contraten a un abogado para que pelee es ilegalidad.
_________________
caminante no hay camino se hace camino al andar
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luismaria_xtv
Vecino
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Registrado: 12-12-2011
Mensajes: 6

MensajePublicado: 11-01-2012 02:29    Asunto: Responder citando

camposoto escribió:
Saludos.....

Pues no es muy legal que digamos, y es que algunos promotores se pasan de listos y abusan de la buena voluntad del resto.

Como bien dices, la ley establece el pago de cuotas para el sostenimiento del edificio y en estos estatutos se han establecidos normas contra ley. Tienen el problema de que en su momento al firmar la compra de la vivienda han aceptado las clausulas, pero a la vista de la ilegalidad que representan es posible que mediante una demanda se puedan cambiar esos estatutos, los cuales mientras no hagan nada estarán vigente a pesar de su ilegalidad manifiesta.

Convoquen junta para tratar la cuestión y cambien unanimemente las normas que le afectan o en caso contrario, contraten a un abogado para que pelee es ilegalidad.




Lo que no entiendo es que si es una clausula ilegal, cómo puede ser que la registren y pase todos los trámites y por todos lo que pasa hasta que queda así... quiero decir: estos estatutos, no pasan por un notario y un registrador? Si es algo que va en contra de la ley, cómo queda registrada? Me explico?

Por otra parte, para cambiar los estatutos necesitamos el voto unánime de todos los vecinos, no? Simplemente con que el constructor/promotor vote en contrario, ya no no se puede, no??

Podríamos hacer la jugada de esperar a que un dia no se presente un representante de la constructora/promotora, realizar la junta en segunda convocatoria y aprobar por mayoría de los presentes dicha modificación...? Y como el voto de los no asistentes es voto favorable, siempre que se les haya informado de dicho acuerdo tras haber sido tomado y así ya se podría hacer esa modificación, no??? (párrafo 4 del artívulo 17,1LPH). Solo cabría esperar que dicho acuerdo no fuera impugnado por la promotora (artículo18.2LPH: legitimidad de impugnación por no estar presente), que en tal caso, se vería en los juzgados si esa cláusula es legal o no...

Estoy equivocado?

Gracias!
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pasacero
Vecino
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Registrado: 17-05-2006
Mensajes: 370

MensajePublicado: 11-01-2012 12:04    Asunto: Responder citando

Pues si esta equivocado. Porque aunque no se presente a reunión hay que mandarle el acta, y como el acuerdo no le interesa lo impugna y fuera, queda como estaba.
Y legal la cláusula como le digo, y en mi opinión como está registrada pues es legal. Otra cuestión es que aunque es legal es abusiva, por lo que habría que ir a denunciar por esa vía, no por la otra.
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admiarco
Vecino
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Registrado: 25-02-2011
Mensajes: 315
Ubicación: Alcorcón (Madrid)

MensajePublicado: 11-01-2012 12:05    Asunto: Responder citando

No te aconsejo que hagáis la Junta sin ellos. No necesitarían impugnar, valdría con que mandaran un escrito diciendo que no están conformes. Recuerde que para modificar los Estatutos se necesita la unanimidad.
Ahora bien, a mí también me parece que es una clausula abusiva y si no es ilegal por lo menos alegal. Yo que usted, llamaría por teléfono al Registro de la Propiedad donde constan esos Estatutos y les preguntaría si consideran legal dicha clausula, puede que hayan cometido algún error.
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gorrion
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Registrado: 29-09-2008
Mensajes: 279
Ubicación: España, aunque cada día se le parezca menos.

MensajePublicado: 11-01-2012 12:36    Asunto: Responder citando

Se lo diré en breves palabras, no inicien nada porque lo perderán.
Ustedes tienen unos estatutos donde aceptaron la exoneración de esos pagos en tales condiciones. Para cambiarlos necesitan la unanimidad que no obstendrán, porque el promotor se negará. Asunto cerrado.
_________________
La vida es muy peligrosa. No por las personas que hacen el mal, sino por las que se sientan a ver lo que pasa.
Albert Einstein

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admiarco
Vecino
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Registrado: 25-02-2011
Mensajes: 315
Ubicación: Alcorcón (Madrid)

MensajePublicado: 11-01-2012 14:59    Asunto: Responder citando

Creo que por preguntar en el Registro, o plantear una duda en el Colegio de Notarios y Registradores no se pierde nada y no cobran nada.
Se puede entender que te has adherido en la escritura sin saber bien a lo que te comprometías, a no ser que el notario lo especificara bien claro en cada escritura.
Ustedes deciden pero pueden perder bastante dinero, en caso de que la clausula sea nula por abusiva.
Es mi punto de vista.
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luismaria_xtv
Vecino
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Registrado: 12-12-2011
Mensajes: 6

MensajePublicado: 11-01-2012 15:24    Asunto: Responder citando

A mi entender, si una junta está bien convocada, y todos los propietarios están enterados, la no asistencia de algunos no es motivo para no llevar adelante un determinado acuerdo tomado en dicha junta.

Si la junta es celebrada en segunta convocatoria, con la consiguiente no necesidad del quorum requerido (párrafo 4º del art 16.2LPH) podría ser aceptado el cambio de estatutos siempre que la mayoría de los presentes estubieran de acuerdo (Párrafo 4º del Art 17.1LPH)... Una vez esta acuerdo fuera tomado, y se les informara a los no asistentes del mismo, el único medio para echar atrás dicho acuerdo es la impugnación del mismo mediante via judicial (Art. 18.2LPH) y durante los 30 días siguientes...

Son muchas casualidades juntas las que deberían darse, pero creo que así sería una forma posible (un tanto utópica e ilusa, pero posible) para llevar a cabo dicha reforma de estatutos...

Tengo entendido que la notificación de junta ordinaria en tablón de anuncios con una antelación de 7 días y esta esté publicada al menos durante 3 días en dicho tablón de anuncios, es una forma suficiente y legal para que los propietarios se den por enterados...(Párrafo 2º Art 9.1h))


Corrijanme si me equivoco o si interpreto la ley de uan forma equivocada...

Un saludo a todos y gracias por vuestras respuestas...
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Vein
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Registrado: 18-11-2010
Mensajes: 38

MensajePublicado: 11-01-2012 16:33    Asunto: Responder citando

Desde mi punto de vista es totalmente abusiva e ilegal.

Aqui hay una resolución al respecto:

http://garciacollado.blogspot.com/2010/11/los-estatutos-no-pueden-exonerar-de.html
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pasacero
Vecino
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Registrado: 17-05-2006
Mensajes: 370

MensajePublicado: 11-01-2012 17:14    Asunto: Responder citando

Si pero en la sentencia el registrador se opuso. Recurrieron y perdieron.
En el caso que nos ocupa el registrador no se opone y lo registra. Por tanto ya hizo la cagada que ahora es difícil deshacer.
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luismaria_xtv
Vecino
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Registrado: 12-12-2011
Mensajes: 6

MensajePublicado: 12-01-2012 15:21    Asunto: Responder citando

Vein escribió:
Desde mi punto de vista es totalmente abusiva e ilegal.

Aqui hay una resolución al respecto:

http://garciacollado.blogspot.com/2010/11/los-estatutos-no-pueden-exonerar-de.html



Vein, que grande eres!!! Muchas gracias!!! Ver este tpo de cosas motiva!

En breve tendremos reunión con algunos administradores, me estoy moviendo para ver de que manera podríamos actuar y para estar preparado ante lo que me puedan decir ambos administadores...


Por otra parte, teneis que saber que cuando fuimos a escriturar, el notario no nos informó de esta clausula, y esta clausula es importantísima, puesto que cambia todo mucho... Pues pasamos de pagar al doble de lo que nos tocaría en cuanto a viviendas, y 4ó5 veces más de lo que nos tocaría en los sótanos... imaginaros lo que nos cuesta al trimestre vivir aquí...

Creo que intentaremos llegar a un acuerdo con el promotor y que sepa que si no llegamos a ningún acuerdo, lo llevaremos mediante vias judiciales...

Se admiten más resoluciones y jurisprudencia... y también, si alguien sabe decirme donde encontrar estas cosas, mejor!


Un saludo y muchisimas gracias a todos!
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camposoto
Presidente
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Registrado: 11-09-2004
Mensajes: 10801

MensajePublicado: 12-01-2012 17:07    Asunto: Responder citando

luismaria_xtv escribió:
A mi entender, si una junta está bien convocada, y todos los propietarios están enterados, la no asistencia de algunos no es motivo para no llevar adelante un determinado acuerdo tomado en dicha junta.

Si la junta es celebrada en segunta convocatoria, con la consiguiente no necesidad del quorum requerido (párrafo 4º del art 16.2LPH) podría ser aceptado el cambio de estatutos siempre que la mayoría de los presentes estubieran de acuerdo (Párrafo 4º del Art 17.1LPH)... Una vez esta acuerdo fuera tomado, y se les informara a los no asistentes del mismo, el único medio para echar atrás dicho acuerdo es la impugnación del mismo mediante via judicial (Art. 18.2LPH) y durante los 30 días siguientes...

Son muchas casualidades juntas las que deberían darse, pero creo que así sería una forma posible (un tanto utópica e ilusa, pero posible) para llevar a cabo dicha reforma de estatutos...

Tengo entendido que la notificación de junta ordinaria en tablón de anuncios con una antelación de 7 días y esta esté publicada al menos durante 3 días en dicho tablón de anuncios, es una forma suficiente y legal para que los propietarios se den por enterados...(Párrafo 2º Art 9.1h))


Corrijanme si me equivoco o si interpreto la ley de uan forma equivocada...

Un saludo a todos y gracias por vuestras respuestas...
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Saludos de nuevo......

Para cambio de estatutos, da igual cuantos acudan y si se hace en primera o segunda convocatoria, siempre se va a necesitar la unanimidad o lo que es lo mismo, que no haya un solo propietario que disienta de tal propuesta. Si consiguen esto, podrían cambiar estatutos y deberían registrar estos cambios cuanto antes si es que se dan todas las casualidades expuestas.
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camposoto
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Registrado: 11-09-2004
Mensajes: 10801

MensajePublicado: 12-01-2012 17:12    Asunto: Responder citando

luismaria_xtv escribió:
Vein escribió:
Desde mi punto de vista es totalmente abusiva e ilegal.

Aqui hay una resolución al respecto:

http://garciacollado.blogspot.com/2010/11/los-estatutos-no-pueden-exonerar-de.html



Vein, que grande eres!!! Muchas gracias!!! Ver este tpo de cosas motiva!

En breve tendremos reunión con algunos administradores, me estoy moviendo para ver de que manera podríamos actuar y para estar preparado ante lo que me puedan decir ambos administadores...


Por otra parte, teneis que saber que cuando fuimos a escriturar, el notario no nos informó de esta clausula, y esta clausula es importantísima, puesto que cambia todo mucho... Pues pasamos de pagar al doble de lo que nos tocaría en cuanto a viviendas, y 4ó5 veces más de lo que nos tocaría en los sótanos... imaginaros lo que nos cuesta al trimestre vivir aquí...

Creo que intentaremos llegar a un acuerdo con el promotor y que sepa que si no llegamos a ningún acuerdo, lo llevaremos mediante vias judiciales...

Se admiten más resoluciones y jurisprudencia... y también, si alguien sabe decirme donde encontrar estas cosas, mejor!


Un saludo y muchisimas gracias a todos!


Saludos de nuevo......

Cita:

Nulidad de la norma estatutaria que es contraria a la LPH
AP Madrid, 7-2-1989
La norma estatutaria que establece que "las Juntas Extraordinarias se convocarán con al menos cinco días de antelación", es obvio que no puede ser aplicada por ser contraria a la Ley, concretamente el art. 15 que establece la convocatoria para las Juntas extraordinarias simplemente con la antelación que sea posible para que llegue a conocimiento de todos los propietarios, precepto que obliga a todas las Comunidades, cualquiera que sea el contenido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la Ley, conforme previene en su disposición transitoria 1.ª.

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Vein
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Registrado: 18-11-2010
Mensajes: 38

MensajePublicado: 12-01-2012 17:14    Asunto: Responder citando

Yo lo que haría, en lugar de intentar cambiar unos estatutos mal paridos y contrarios a la ley, sería cortar de raíz impugnando la inscripción en el Registro de la Propiedad. Primero iría y me informaría en el registro, tal vez es más fácil de lo que imaginamos y aceptan que fue un error inscribir estos estatutos (¿realmente estan inscritos? ¿Lo verificasteis?).

Saludos
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