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TEMA: terrazas propias o de la comunidad
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Autor Mensaje
moliga
Vecino
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Registrado: 23-01-2008
Mensajes: 3

MensajePublicado: 20-02-2012 17:35    Asunto: terrazas propias o de la comunidad Responder citando

vivo en un ático con 2 terrazas pequeñas, me dijeron que normalmente esas terrazas suelen ser comunitarias aunque yo tengo el usufructo porque no tienen más acceso que por mi vivienda, mire las escrituras porque desconocía esto y resulta que no nombra ninguna de las terrazas, habla de los metros cuadrados en general y las distintas estancias ¿son mías las terrazas o no?

Gracias
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riduejofincas
Vecino
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Registrado: 29-12-2011
Mensajes: 153

MensajePublicado: 20-02-2012 17:57    Asunto: Responder citando

Comunitarias de uso exclusivo de UD.
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moliga
Vecino
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Registrado: 23-01-2008
Mensajes: 3

MensajePublicado: 20-02-2012 18:39    Asunto: terrazas propias o de la comunidad Responder citando

y si tuviera un problema en ellas, quien se hace cargo el seguro de la comunidad entiendo? o el mio
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riduejofincas
Vecino
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Registrado: 29-12-2011
Mensajes: 153

MensajePublicado: 20-02-2012 19:31    Asunto: Responder citando

Depende. Si es por mal uso, sería su responsabilidad. Si el uso es correcto y hay otras contingencias, sería de la comunidad.
Artículo 9

1. Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualesquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
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moliga
Vecino
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Registrado: 23-01-2008
Mensajes: 3

MensajePublicado: 20-02-2012 19:50    Asunto: Responder citando

gracias, acabas de solucionarme un problema, porque se tratan de goteras a la vecina de abajo, asi que es cosa de la comunidad.
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Pepe123
Vecino
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Registrado: 22-12-2011
Mensajes: 415

MensajePublicado: 20-02-2012 20:32    Asunto: Responder citando

moliga escribió:
gracias, acabas de solucionarme un problema, porque se tratan de goteras a la vecina de abajo, asi que es cosa de la comunidad.

Demasiado rápido saca la conclusión de que el problema es de la comunidad. Si es por un inadecuado uso por su parte, el problema sería suyo, aunque lo normal es que sea por un deficiente estado de la impermeabilización, etc, en cuyo caso sí sería responsabilidad de la comunidad.
Lo primero es saber por qué se producen las goteras, y entonces se sabrá el responsable.
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camposoto
Presidente
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Registrado: 11-09-2004
Mensajes: 10801

MensajePublicado: 20-02-2012 21:50    Asunto: Responder citando

Saludos....

Así es, no saque conclusiones y deje éstas para los profesionales. Llame primero al seguro particular y al comunitario y que dictaminen por escrito las posibles causas. Con los informes tendrá alguna idea más clara de "por donde van los tiros", hasta entonces cualquier cosa es posible.
¿Ha comparado sus metros de vivienda con los que aparecen en las escrituras propias y la de obra nueva y división horizontal? Lo mismo le aclara algo más sobre la propiedad de dichos elementos.
_________________
caminante no hay camino se hace camino al andar
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memphisII
Vecino
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Registrado: 25-10-2011
Mensajes: 367

MensajePublicado: 20-02-2012 21:59    Asunto: Responder citando

Como sabe que tiene el usufructo si no figura en la terraza?
Las terrazas estan en la misma planta que su vivienda?,
Si en su escritura no figuran para nada las terrazas y estas estan como le he preguntado o sea por ejemplo - sales del salón y estan las terrazas,- es porque usted tiene la propiedad de las mismas, para mas seguridad vaya al registro y pida una nota simple de su vivienda.
Cuando se tiene la propiedad de las terrazas, de los m2 de estas, se toma el 50% de su superfecie y se añaden a los de la vivienda para sacar los m2 útiles
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riduejofincas
Vecino
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Registrado: 29-12-2011
Mensajes: 153

MensajePublicado: 20-02-2012 23:18    Asunto: Responder citando

memphisII escribió:
Cuando se tiene la propiedad de las terrazas, de los m2 de estas, se toma el 50% de su superfecie y se añaden a los de la vivienda para sacar los m2 útiles

Todos sabemos que los m2 útiles, que realmente tiene la vivienda es muy improblable que coicidan con lo que indica el documento registral.
Al no ser que la terraza sea excesivamente extensa y se pueda deducir que esté incluida en los m2 útiles de la vivienda.
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riduejofincas
Vecino
Vecino


Registrado: 29-12-2011
Mensajes: 153

MensajePublicado: 21-02-2012 10:28    Asunto: Responder citando

Como veis aqui hay "tomate".
Sentencia nº 300/2001 de AP Palencia, Sección 1ª, 1 de Octubre de 2001

PROPIEDAD HORIZONTAL. ELEMENTOS PRIVATIVOS. TERRAZAS DE NIVEL. La actora reclama que se condene a los demandados a reparar los desperfectos existentes en la terraza propiedad privativa de éstos a fin de que cesen las filtraciones de agua en su vivienda. las terrazas a nivel, cual es el caso, esto es aquellas que se encuentran al mismo nivel del piso, y sean de uso exclusivo del propietario, por más que puedan hacer ser cubierta del edificio, tendrán la consideración de terraza y por tanto de elemento privativo del piso, y ello en razón precisamente al uso exclusivo del propietario del mismo y por ende a que al ser de su exclusiva satisfacción tal uso, también lo debe de ser el mantenimiento y la reparación de la referida terraza. En primera instancia se admite la demanda. Se desestima el recurso de apelación.

☞ Sentencia Favorable a: Reclamante

Sentencia nº 451/2007 de AP Madrid, Sección 21ª, 12 de Septiembre de 2007

DAÑOS Y PERJUICIOS. REPARACIÓN. Existe la obligación del propietario de una vivienda, cuya terraza es cubierta de un piso inferior, de realizar en la misma las reparaciones o gastos necesarios derivados de un normal uso y disfrute de la terraza privativa, como es en cualquier caso la reparación de las baldosas rotas o agrietadas. En primera instancia se estima la demanda. Se desestima el recurso de apelación.

Sentencia nº 401/2010 de AP Pontevedra, Sección 1ª, 20 de Julio de 2010

PROPIEDAD HORIZONTAL. ELEMENTOS PRIVATIVOS. El criterio básico para determinar si un elemento es privativo dentro del ámbito de la LPH lo otorga el artículo 3 a) de la LPH en el que refiere como elementos privativos los que están comprendidos dentro de los límites del espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independientes, y que, además, sirvan exclusivamente al propietario. Es el caso de las terrazas o balcones integrados en una concreta vivienda de un inmueble. En el supuesto que nos ocupa no hemos tenido acceso al título constitutivo ni a los estatutos. Únicamente consta la nota simple informativa del Registro de la Propiedad según la cual la terraza está inscrita como privativa, formando parte de la vivienda con una superficie de 6,90 m2. Se desestima la apelación.

☞ Sentencia Favorable a: Demandante
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Jacinto1977
Vecino
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Registrado: 01-12-2014
Mensajes: 9

MensajePublicado: 08-03-2016 01:53    Asunto: Responder citando

Por los comentarios de los compañeros el asunto es de calado.

Yo conozco una comunidad que el vecino desde su pisito accede "privativamente" a una enorme extensión de la cubierta el edificio que funciona - en cierto modo - como una terraza. Se puede ver al vecino disfrutar de las vistas, echarse un pitillo.....

El día que provoque goteras a los de abajo que prepare presupuesto...

En cambio el resto de los vecinos no pueden acceder a la cubierta entre otras cosas porque no tienen llave.

Se trata de una cubierta compleja, donde aparte de estas terrazas extensas hay superplantas, cuartos técnicos, etc.

La terracita de la que hablo es de unos 250 m2 aproximadamente...
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Ra07
Presidente
Presidente


Registrado: 16-12-2005
Mensajes: 10964

MensajePublicado: 10-03-2016 15:00    Asunto: Responder citando

Hola:

En general y el criterio más extendido y acorde con la legislación, es el de que las terrazas forman parte de los elementos comunes y generales del edificio por su naturaleza eminentemente estructural, sean cubierta o fachada, aún cuando se hayan cedido en uso privativo a determinado propietario.

Las dudas vienen cuando se habla de las obligaciones de mantenimiento, concepto no muy desarrollado legislativamente y que da lugar a no pocas demandas ante la aparición de problemas de filtraciones o similares.

En estos casos, lo más común es que los jueces exijan a los contendientes el aporte de informes técnicos que certifiquen si el origen del problema se debe o no al uso del propietario titular del derecho privativo.

Por tanto, creo que está muy claro que ninguna de las Sentencias de este tipo es aplicable a otro pleito similar, pues cada una de ellas se refiere muy concretamente al problema generado en determinada terraza o cubierta, en cada Comunidad, con sus antecedentes y sus hechos probados.

Una baldosa rota o agrietada por la que se filtra agua...... se puede deber tanto a un golpe por el propietario como a movimientos del edificio, y ante un desacuerdo puntual no queda más remedio que obtener un peritaje independiente por profesional formado y competente.

Mientras haya acuerdo entre las partes respecto de vincularse al resultado informe u opinión de la consulta al profesional, lo mismo vale la opinión de un buen albañil que de un arquitecto titulado.

Y si no hay acuerdo, hay que dejarse de buscar jurisprudencia y acudir a los tribunales con pruebas e informes de que se disponga, que si el Juez no lo ve claro, encargará su propio peritaje y será éste el que dará por válido.

Saludos.
_________________
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Jacinto1977
Vecino
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Registrado: 01-12-2014
Mensajes: 9

MensajePublicado: 11-03-2016 01:11    Asunto: Responder citando

Me ha quedado bastante claro.

Muchas gracias
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Aitor9
Vecino
Vecino


Registrado: 28-11-2016
Mensajes: 1

MensajePublicado: 28-11-2016 21:09    Asunto: Responder citando

Si el acceso desde el salón a la terraza de uso privativo se ha modificado con una nueva puerta más ancha que la original, tirando parte de la fachada ¿se considera que se ha podido perjudicar a la cubierta ocasionando goteras al vecino de abajo? ¿Aunque no se haya agujereado el suelo de la terraza?
¿aún habiendo ya problemas de filtraciones antes de ampliar el acceso?
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citymeg
Vecino
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Registrado: 30-10-2007
Mensajes: 455

MensajePublicado: 29-11-2016 09:56    Asunto: Responder citando

Ciertamente, creo entender que cualquier terraza existente en el edificio es comunitaria aunque pueda ser considerada de uso privativo; en tal caso, el mantenimiento o/y la conservación corren de cuenta del usuario, pero hasta donde llega esta consideración, pues exactamente hasta la tela asfáltica, cuya reparación ya esta encuadrada como comunitaria, y seria la comunidad que tendría que hacerse cargo; eso si, si la rotura no procede de una mala practica por el usuario, y a partir de ahí, conjeturas las que queramos.
Yo creo que esto es asi, pero razonamientos para estos casos hay muchos y muy diferente.
Un saludo
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