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TEMA: estatutos
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pinante1
Vecino
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Registrado: 16-08-2011
Mensajes: 28

MensajePublicado: 05-03-2012 11:49    Asunto: estatutos Responder citando

siguiendo con el tema de los estatutos, me hice de una copia de los estatutos de mi comunidad y en uno de los puntos dice asi. los presentes estatutos son obligatorios para todos los copropietarios actuales y futuros. entonces digo yo!! que no hara falta que esten los estatutos pasado por el registro para que futuros propietarios tengan que acatarlos por igual aunque estos no lo tengan firmado. ya que el punto que antes mencioné los vinculan igualmente no? gracias y un saludo.
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camposoto
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Registrado: 11-09-2004
Mensajes: 10801

MensajePublicado: 05-03-2012 12:03    Asunto: Responder citando

Saludos....

Hay que partir de la base de que esa norma es ilegal y además, que para que los estatutos afecten a terceros es necesario que estén registrados legalmente.
Sucede a veces que los promotores adecuan las normas a sus intereses sin que sean legales las mismas..
_________________
caminante no hay camino se hace camino al andar
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pinante1
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Registrado: 16-08-2011
Mensajes: 28

MensajePublicado: 05-03-2012 12:46    Asunto: Responder citando

camposoto escribió:
Saludos....

Hay que partir de la base de que esa norma es ilegal y además, que para que los estatutos afecten a terceros es necesario que estén registrados legalmente.
Sucede a veces que los promotores adecuan las normas a sus intereses sin que sean legales las mismas..


gracias camposoto por tu respuesta, entonces me queda claro que para que los estatutos surtan efecto a futuros propietarios deben estar pasados por el registro de la propiedad. un saludo!!
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camposoto
Presidente
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Registrado: 11-09-2004
Mensajes: 10801

MensajePublicado: 05-03-2012 15:24    Asunto: Responder citando

Saludos de nuevo....

Así es, y ten claro que esa norma que dice que obliga a todos, no es muy legal porque la ley tiene otro punto de vista de eso.
_________________
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MCAH
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Registrado: 18-08-2008
Mensajes: 30

MensajePublicado: 23-03-2012 01:46    Asunto: Responder citando

una pregunta, para aprobar los estatutos es necesaria la unanimidad ¿ y si una de las viviendas es morosa? , esta no puede votar. entonces ¿ no podría aprobarse? Un saludo....
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riduejofincas
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Registrado: 29-12-2011
Mensajes: 153

MensajePublicado: 23-03-2012 11:44    Asunto: Responder citando

Le pongo un enlace y Ud sacará la respuesta a su pregunta.
http://www.iuriscivilis.com/2009/06/quorum-de-asistencia-y-mayorias_16.html
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memphisII
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Registrado: 25-10-2011
Mensajes: 367

MensajePublicado: 23-03-2012 13:27    Asunto: Responder citando

riduejofincas: le quiero hacer una pregunta, como consigue poner la pagina web en el blog, y asi poder entrar cualquiera desde su informacion

gracias
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riduejofincas
Vecino
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Registrado: 29-12-2011
Mensajes: 153

MensajePublicado: 23-03-2012 14:00    Asunto: Responder citando

Muy facil, copia y pega, arriba en sitio wed, por ejemplo esto que estamos viendo.
http://www.comunidadvecinos.com/modules.php?name=Forums&file=posting&mode=reply&t=16560
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camposoto
Presidente
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Registrado: 11-09-2004
Mensajes: 10801

MensajePublicado: 23-03-2012 14:14    Asunto: Responder citando

MCAH escribió:
una pregunta, para aprobar los estatutos es necesaria la unanimidad ¿ y si una de las viviendas es morosa? , esta no puede votar. entonces ¿ no podría aprobarse? Un saludo....


Saludos....

va a ser que no, porque el moroso no está legitimado para votar, así que su voto no se cuenta en este caso, salvo que se ponga al día en el pago de las cuotas.
¿No le parece que ya hace bastante daño el moroso con no pagar su cuota para que encima pueda atar de pies y manos a la comunidad en una votación de este tipo?

Pues eso, el moroso, lo que tiene que hacer es pagar y dejar de ser moroso, que a todos nos cuesta trabajo pagar. lo que deben hacer con estos propietarios que deben, es llegar a acuerdos, en los casos que se pueda y haya voluntad o demandarles por impago de cuotas.
_________________
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memphisII
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Registrado: 25-10-2011
Mensajes: 367

MensajePublicado: 23-03-2012 16:28    Asunto: Responder citando

riduejofincas, ves por lo que te lo pregunto, yo hago eso y no me sale, como veras no se puede acceder directamente desde la direccion que he pegado.
O sea no se me queda en azul, que es lo que yo quiero

http://www.comunidadvecinos.com/modules.php?name=Forums&file=viewtopic&p=79228#79228

gracias
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riduejofincas
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Registrado: 29-12-2011
Mensajes: 153

MensajePublicado: 23-03-2012 17:45    Asunto: Responder citando

memphisII escribió:
riduejofincas, ves por lo que te lo pregunto, yo hago eso y no me sale, como veras no se puede acceder directamente desde la direccion que he pegado.
O sea no se me queda en azul, que es lo que yo quiero

http://www.comunidadvecinos.com/modules.php?name=Forums&file=viewtopic&p=79228#79228

gracias


Yo si lo veo azulado y enlaza perfectamente.
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SAIRANAC
Vecino
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Registrado: 12-10-2004
Mensajes: 24

MensajePublicado: 23-03-2012 20:45    Asunto: Estatutos Responder citando

Al hilo de todas las interpretaciones, conjeturas, formas de entendimiento de lo que pretende el legislador al redactar una ley; todo esto por parte de las personas que tienen acceso a este foro en las que me incluyo (faltaría más), no termino de despegar mi entendimiento por todos los razonamientos que sobre un tema se pueden dar, por ello me permito adjuntar un artículo sobre ese voto para la unanimidad en una comunidad de propietarios donde, en el momento de la votación, existan morosos. Yo, ya pongo por delante, como dije, que a veces no se a que quedarme.

"LA PÉRDIDA DE LOS LLAMADOS DERECHOS
POLÍTICOS DEL PROPIETARIO MOROSO: LA
PRIVACIÓN DEL VOTO
Por Dña. Juana María del Vas González
Prof. Dra. Derecho Civil
Directora de Estudios Inmobiliarios
Universidad Católica San Antonio de Murcia

El derecho de voto correspondiente a cada propietario en el régimen jurídico especial de la propiedad horizontal es un derecho legalmente reconocido como inherente a la condición de titular dominical. Consecuencia obligada de este origen legal es que ni los Estatutos ni ningún acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios, aunque sea por unanimidad, puede supeditar la titularidad de este derecho al dominio de una determinada cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo.
Cuestión distinta es, sin embargo, la relativa al ejercicio de este derecho y
así parece quedar recogido tras la Ley de Reforma 8/1999, de 6 de abril, Y es que sin parangón ni precedentes en nuestro Ordenamiento jurídico, salvo el paralelismo existente con ciertos supuestos de ámbito societario mercantil, viene nuestro legislador a establecer una medida sorprendente por la trascendencia y gravedad que va a tener en el ámbito de la propiedad de casas por pisos, toda vez que el comunero que se halle en situación de impago para con la Comunidad en el momento de celebrarse la Junta va a queda automáticamente privado de su derecho a votar, cercenándosele la posibilidad de configurar con su voluntad las decisiones directamente afectantes al inmueble del que es propietario.
Viene a disponer mas concretamente el artículo 15.2 LPH que los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al
corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no
hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejara los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.

Propietarios deudores

En estrecha conexión con esta privación, y como presupuesto habilitante de la misma, se halla la previa publicación en la convocatoria de la relación de propietarios deudores, de tal modo que, advertidos anticipadamente de las graves consecuencias que se derivarían de las persistencia en su actitud, disponen del tiempo a transcurrir hasta la celebración de la siguiente Junta para ponerse al corriente en el pago de las cantidades adeudadas a la Comunidad. Es a parte de esta notificación, que actúa realmente como intimación o requerimiento de pago, cuando el propietario adquiere la condición técnico jurídica de moroso, con todas las consecuencias derivadas de ello.
En consecuencia, llegado el momento de iniciarse la Junta, será privado de
su derecho de voto si persiste el impago, sin que el pago efectuado durante la celebración de la misma le permita ejercer este esencial derecho político, entendiendo que quizás hubiese sido mas razonable conceder el plazo hasta el momento mismo de la adopción del acuerdo. Por otra parte, privar de su derecho de voto al propietario que, llegadas estas circunstancias, haya procedido a solventar la situación de morosidad, puede llegar a considerarse como un supuesto de privación indebida de derecho de voto, lo que le legitimaría activamente, en virtud del articulo 18.2 LPH, para la impugnación del acuerdo adoptado sin su voto.
Además, la privación de voto opera automáticamente, como consecuencia
inmediata anudada al incumplimiento y al margen de cualquier circunstancia que, aún siendo legitima, lo pudiera justificar. En todo caso, el carácter imperativo y objetivo con que la LPH dota a esta sanción libera a la Junta y a los órganos comunitarios de cualquier decisión relativa a su procedimiento.
Acaecido el supuesto de hecho incumplido deviene automáticamente
aplicable la consecuencia jurídica sancionadora. Consecuencia de este
automatismo es que la Comunidad deberá ser especialmente rigurosa en la aplicación de la norma que nos ocupa, pues el voto emitido por el propietario moroso puede conllevar la nulidad de los acuerdos adoptados con su intervención. Ante esta situación, parece prudente utilizar como medida mitigadora la aplicación del principio de conservación de los actos jurídicos, de tal modo que se pueda evitar esta nulidad siempre y cuando el voto emitido no haya influido ni en la configuración de las mayorías exigidas para alcanzar el quórum de los presentes ni, por tanto, en la adopción final del acuerdo En cuanto al objeto del incumplimiento que acarrea tal sanción, se circunscribe al impago de todas las deudas vencidas con la Comunidad, entendiéndose por tales las deudas determinadas, liquidas, exigibles y de carácter pecuniario que nazcan de la inobservancia de las obligaciones previstas en el articulo 9.1 e) y f), es decir, por gastos generales y fondo de reserva; así lo recoge entre otras, la SAP Teruel de 31 de julio de 2002. Se excluyen, por tanto, cualesquiera otras deudas que tengan su origen en relaciones jurídicas entre el propietario y la Comunidad distintas de la titularidad dominical, deudas para cuyo cobro carece la Comunidad de este plus de protección. Obedece todo ello a que tratándose de una medida restrictiva de derecho individuales deber ser objeto de interpretación igualmente restrictiva.

Impugnación Judicial

Junto al pago, y como otras causas o circunstancias por las que el
propietario, aún en situación de morosidad, puede quedar exonerado de la aplicación de la sanción que comentamos, prescribe la LPH la impugnación judicial y la consignación, sea judicial o notarial, presentándose ambas opciones con carácter alternativo.
La impugnación suspende los efectos que, en otro caso, se hubiesen podido derivar de la deuda impugnada, de tal modo que la privación de voto impuesta al propietario impugnante produce efectos inválidamente sobre los acuerdos adoptados. La consignación judicial o depósito notarial sólo tendrá sentido cuando se efectúen con carácter pro soluto o de pago y no pro solvendo o de garantía. En todo caso, para que surtan plenos efectos deberán quedar ambas causas suficientemente acreditadas.
Retomando el hilo de la exposición, decíamos que verificado el impago por
parte del propietario, y a salvo los supuestos de impugnación o consignación, se le aplicaba la respuesta jurídica punitiva, la perdida del voto. Ahora bien, según resulta del inciso final del artículo 15.2 LPH, esta privación sólo se va a aplicar cuando el acuerdo a adoptar esté sometido al voto favorable de la mayoría, al especificar que la persona y cuota de participación del propietario deudor no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley, lo que permite inferir que la verdadera voluntad legislatoria ha sido excluir del ámbito de aplicación de esta norma los acuerdos comunitarios para cuya adopción sea requerida la unanimidad.

Por todo ello, si el acuerdo requiere de la unanimidad para su aprobación no podrá prescindirse del voto del comunero moroso, quedando en todo caso a salvo su derecho para impugnar el acuerdo adoptado sin su intervención, alegando, en virtud del articulo 18.2 LPH, privación indebida de voto, siempre y cuando concurran además los presupuesto de ejercicio de este precepto, es decir, que el propietario, llegado el momento de impugnar se halle al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad o hubiere procedido a la consignación judicial de las cantidades adeudadas. No obstante, la virtualidad y eficacia de la norma que nos ocupa puede quedar en entredicho si contemplamos la repercusión real que tiene para el propietario. Y decimos esto porque, además de conservar su intervención en los acuerdos sometidos a unanimidad, de una parte, el comunero moroso sigue manteniendo todos los derechos que como propietario le reconoce la Ley, incluido su derecho a deliberar en la Junta e influir en la decisión de los demás copropietarios y, de otra parte, no se le puede impedir la adopción de todos aquellos acuerdos que, más que sometidos a voto, requieren el consentimiento expreso del propietario. Todo ello, sin perjuicio de los derechos que le son reconocidos en virtud de normas distintas de la LPH, que en modo alguno pueden verse afectados.

Limitación de Derechos

En todo caso, se trata de una norma limitativa de derechos y ello requiere
una actuación cautelosa de parte de Comunidades y Tribunales. Y es que con la privación del derecho de voto nos estamos enfrentando, en definitiva, a las normas morales y de orden público y al principio de pluralismo participativo que inspiran nuestro sistema constitucional. Además, si tenemos en cuenta que las Comunidades tienen a su disposición un procedimiento judicial ágil y efectivo para obtener el cobro de la deuda, cabe cuestionarse la operatividad de una solución coercitiva que sólo surtirá efectos cuando se convoquen las Juntas, enrareciendo su desarrollo y provocando, a buen seguro, la impugnación de más de un acuerdo.

En conclusión, por la relevancia de los derechos en juego, la Comunidad
deberá proceder con sumo respeto a la legalidad y a la posición jurídica del propietario, evitándole todo perjuicio injustificado, porque, aunque el objetivo perseguido de combatir la morosidad vecinal es ciertamente loable, una interpretación y aplicación excesivamente flexibles de las medidas dirigidas a tal fin puede dar lugar a abusos de derecho no admisibles y que, en todo caso, deben ser evitados en un Ordenamiento jurídico como el nuestro".[/u]
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MCAH
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Registrado: 18-08-2008
Mensajes: 30

MensajePublicado: 24-03-2012 02:14    Asunto: Responder citando

Bien, pues creo que tenemos un problema en nuestra comunidad. Habiamos decidido comenzar a elaborar unos estatutos, pero es que tenemos una vivienda morosa y embargada, así que vamos a tener que dejarlo para cuando sea adjudicada a otro propietario ¿no es así? Un saludo....
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admiarco
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Registrado: 25-02-2011
Mensajes: 315
Ubicación: Alcorcón (Madrid)

MensajePublicado: 24-03-2012 11:30    Asunto: Responder citando

Según el art. 15.2: Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas.... no tienen derecho de voto. El Acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto cuya persona y cuota de participación no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.
Yo creo, que independientemente de discusiones doctrinales, el moroso no debe ser tenido en cuenta en las votaciones, entre otras cosas por un fin práctico. Lo que a la comunidad le interesa es que el moroso pague y se ponga al día.
El moroso para poder impugnar el acuerdo debe pagar o proceder a la consignación judicial de la deuda, con lo cual paga (que es lo que se pretende). Una vez haya pagado se puede llegar a un acuerdo amistoso y retirar el acuerdo, para poder presentarlo más adelante; y el moroso ya habrá pagado.
Nunca he entendido como un propietario no tiene dinero para pagar sus cuotas y sin embargo lo tiene para contratar abogado y procurador para impugnar acuerdos.
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camposoto
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Registrado: 11-09-2004
Mensajes: 10801

MensajePublicado: 24-03-2012 13:42    Asunto: Responder citando

MCAH escribió:
Bien, pues creo que tenemos un problema en nuestra comunidad. Habiamos decidido comenzar a elaborar unos estatutos, pero es que tenemos una vivienda morosa y embargada, así que vamos a tener que dejarlo para cuando sea adjudicada a otro propietario ¿no es así? Un saludo....


Saludos......

No me parece un acto muy salomónico este, pero son ustedes los que gobiernan su comunidad y lo deben hacer como mejor entiendan.

Como ya hemos comentado en ocasiones, los estatutos no son de mucha ayuda a la organización de una comunidad normalita, sino más bien todo lo contrario y además no son necesarios ni obligatorios. Las comunidades sin estatutos funcionan sin problemas y algunas con estatutos no lo hacen tan bien.

Por último, que el moroso no interfiera en su comunidad más que en la deuda que tiene, de lo contrario, mejor abandonen el sueño de una comunidad bien organizada.

Suerte con lo que decidan, y ya contarán si quieren.
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