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TEMA: ¿Se usan los estatutos o division horizontal?

 
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Oraki
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Registrado: 06-09-2012
Mensajes: 27

MensajePublicado: 08-09-2012 09:28    Asunto: ¿Se usan los estatutos o division horizontal? Responder citando

Buenos dias. Tengo una duda que se me escapa. Tengo lo estatutos de la comunidad en los cuales aparece la cuota de participacion. Una cuota que incluye a viviendas, garajes y trasero. Y su suma da el 100% de participacion.
Pero a la hora de repartir gastos nuestro administrador dice que el aplica otros coeficientes que vienen en la escritura de division horizontal. Los cuales dice hay un reparto por coeficiente al conjunto de las viviendas, otro para el conjunto de garajes y otro para el conjunto de garaje y trastero.....o algo asi, es decir que no esta aplicando los coeficientes de reparto de gasto que estan en es estatutos. Nadie tiene ese documento solo el. Y se justifica diciendo que los estatutos son una parte de la division horozintal y que por tanto aplica los que el considera.

Mi pregunta eso es asi, l¿os estatutos son una parte de la escritura de division horizontal?

Si es asi, ¿los estatutos son la parte final que designa las cuotas de participacion o el puede coger el que le de la gana para cada tipo de gasto?

Apesar de ser asi, ¿tendria que usar los coeficientes que tenemos en los estatutos para el reparto?.

Y es posibel que en la division haya un reparto diferente a los que se han creado con los estatutos o tienen que ser equivalentes aunque sea por grupos.

Muchas gracias.
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josembaigorri
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Registrado: 13-02-2004
Mensajes: 3010

MensajePublicado: 08-09-2012 10:05    Asunto: Responder citando

El documento de Escritura Nueva y División Horizontal es el que tiene que prevalecer ante los Estatutos. Los coeficientes de ambos documentos tendrían que coincidir ya que los Estatutos se hacen en base a la Ley de PH y Titulo.

Si no coinciden como te indico se tendrá en cuenta el reparto por coeficientes que ha hecho el 1º titular del edificio en su Escritura de Obra Nueva y División Horizontal, en este documento en ocasiones se integran unos Estatutos, pero estos nunca pueden ir en contra de lo reflejado en la Escritura del edificio.

Como bien indicas en los Estatutos las distintas partes del edificio suman 100 enteros y en la Escritura del edificio las distintas partes también tienen que sumar 100 enteros.

Por otra parte la Ley se modifica en el transcurso del tiempo e indica que en el plazo de un año se adaptaran los Estatutos de las comunidades a los nuevos preceptos de la Ley, pero esto no se hace.
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"El secreto del éxito se encuentra en la sinceridad y la honestidad"
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alaell
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Registrado: 29-12-2004
Mensajes: 613

MensajePublicado: 10-09-2012 08:08    Asunto: Responder citando

en nuestro caso, los estatutos están incluídos en la División Horizontal, eso no quita la posibilidad de que hubiera reunión posterior que los alterara (por unanimidad), cosa que no sucedió, lo que va a misa es lo que pone la Escritura de División Horizontal, que a su vez coincide con las escrituras privativas de cada propietario, - en nuestro caso también se trata de vivienda, garaje y trastero con una única cuota, una única referencia catastral, una única propiedad

el administrador, si alega que hay otro documento, tiene la obligación de presentarosla, previa solicitud ya que se pone tonto, y teneis todo el derecho a ver dicho documento......es más, tengo entendido que incluso si fuese un acta modificando los repartos (por unanimidad), a no ser que se registrara dicho acuerdo en el Registro de la Propiedad, no es vinculante a nuevos propietarios (aquellos que no lo eran en el momento de tomar el acuerdo por unanimidad)....asi que el administrador que no cuente cuentos, que presente el documento (si es que existe) y a partir de ahí se verá lo que se puede hacer.....
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"si no está en los papeles....y si no te importa me los enseñas que no me creo nadita..."
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Oraki
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Registrado: 06-09-2012
Mensajes: 27

MensajePublicado: 10-09-2012 10:38    Asunto: Responder citando

Muchas gracias voy a ver que pone en la division horizontal.
Una dato mas los estatutos se crearon y registraron antes de la venta de las viviendas (los registro la promotora mientras que tenia el 100% de propiedad).
Mirare si coinciden.

Muchas gracias.
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alaell
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Registrado: 29-12-2004
Mensajes: 613

MensajePublicado: 10-09-2012 10:52    Asunto: Responder citando

a ver, nuestra "administradora" también aplica unas historias más raras en el cálculo de los importes que tiene que pagar cada vecino, unos gastos los mete a partes iguales, otros por coeficiente, otros ni se sabe como hace, y además hay una "subcomunidad" (ilegalmente constituida por cierto) en los garajes que también pretenden cobrar su parte (allí han dividido total x no. de plazas, o propietarios, a saber....)
sin embargo, lo que manda es la división horizontal (que en nuestro caso nada ponen los estatutos al contrario, ya que los estatutos forman parte de dicha Div.Horizontal), lo que pone la D.Horizontal coincide exactamente con las escrituras privativas, así que en nuestro caso, tanto la "admin" de la comunidad que diversifica el reparto de gastos, como la del garaje que añade un coeficiente ficticio, nada tienen que hacer......ante una reclamación por morosidad tendrán que explicar cómo han hallado los importes que reclaman, así que...supongo que por eso no demandan a los morosos (mucha amenaza pero es solo ladrar), ya que cualquier propietario únicamente tiene que llevarse su escritura, las cuentas y la div. horizontal para demostrar que el importe es erróneo (en algunos casos por debajo de lo que se debería cobrar, y en otros por encima - pero de todos modos no es correcto), pues no hubo ninguna reunión (con o sin acuerdo) para alterar dicho reparto y nadie le ha mandado a estas "administradoras" aplicar lo que aplican, cuando se contrataron decidieron ellas por su cuenta hacer "a su manera"......tampoco alegan en ningún momento que haya ningún documento que altere lo registrado - deben pensar que somos tontos, pero ya se verá........el tiempo da y quita la razón
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estebancc
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Registrado: 19-10-2007
Mensajes: 183
Ubicación: Vilafranca - Barcelona

MensajePublicado: 25-09-2012 09:49    Asunto: Responder citando

Buenos días:

Los coeficientes de las viviendas, de los garajes y de las subcomunidades tienen que salir de la división horizontal del edificio, en este caso de las comunidades implicadas. (creo que hay más de una).

Todo esto viene en la división horizontal.

Saludos.
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Oraki
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Registrado: 06-09-2012
Mensajes: 27

MensajePublicado: 25-09-2012 16:34    Asunto: Responder citando

Muchas gracias a todos.
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AGT
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Registrado: 25-09-2012
Mensajes: 3

MensajePublicado: 26-09-2012 17:02    Asunto: Re: ¿Se usan los estatutos o division horizontal? Responder citando

Una cosa el la división horizontal del edificio y otra son los estatutos.
Si bien es cierto que el promotor cuando hace la declaración de obra nueva y la división horizontal del edificio, ya incluye unos estatutos que son de obligado cumplimiento para todos los propietarios que posteriormente le son ventidas las viviendas, aparcamientos, trasteros, etc.
En división horizontal es donde se debe de realizar el reparto de coeficientes, que como muy bien dices, la suma de todos ellos da 100, por lo que los estatutos, no pueden ir, o no deberían ir en contra de lo establecido en la división horizontal, ya que todas las clausulas puestas en los estatutos que sean contrarias a la Ley, se entienden como no puestas.
Por ello, y por la información que facilitas, creo que los coeficientes correctos y que serían de aplicación, son los establecidos en la división horizontal.
Espero que te haya servido de ayuda.
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Oraki
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Registrado: 06-09-2012
Mensajes: 27

MensajePublicado: 27-09-2012 17:18    Asunto: Responder citando

Solo por aclarar algo.
No digo que los coeficientes de la division horizontal sean diferentes de los estatutos.......Parece ser que en los estatutos que han sido creados despues de la division horizontal han puesto solo el coeficiente general (100%)
Pero tambien en la division horizontal vivien otros coefcientes que son los coefcientes del bloque y los del garaje.
Ahora bien cuales se usan para los gastos, los que vienen en la division horizontal, los de los estatutos, o usamos los dos....para unas cosas los de los estatutos y para otras la division horizontal.
Ojo los de la division horizontal y los de los estatutos creo que tiene su equivalencia...
No se si me explico.
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citymeg
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Registrado: 30-10-2007
Mensajes: 454

MensajePublicado: 27-09-2012 18:31    Asunto: Responder citando

Es que la cuota de participacion se refiere siempre al continente, o sea a gastos generales, o sea al conjunto comun del edificio que necesaria mente tienen todos un nexo comun, por ejemplo el tejado, las fachadas, el seguro de edificio, etc etc., ahora bien el contenido de dicho edificio alberga diferentes aspectos y derechos en su configuracion que dan lugar a comunidades propias por ejemplo el sotano de garajes, locales comercialess viviendas etc etc, asi por ejemplo nada tiene que ver el sistema organizativo de los garajes y su mantenimiento con las viviendas. que en la mayoria de las ocasiones muhas viviendas no tienen ni siquiera plazas de garajes, e igualmente los locales comerciales que lo unico que les une a las viviendas puede ser la antena de tv.Asimismo las viviendas se organizaran para el mantenimiento del zaguan, ascensor escaleras etc. estas ultimas, las viviendas son muy proclives a tratar de invlucrar en los pagos que solo pertenecen a ellas, a locales y garajes a sabiendas de que no pueden usar ascensores ni zaguan y digo, que materialmente no tienen acceso a los servicios de las viviendas.
Asi que la cuota de participacion sobre la base 100 se usa para todos los gastos generales que participan todo el conjunto, y esta misma cuota tambien se usa para los gastos propios de garajes pero ya no sobre la base 100 sino la que le corresponda exclusivamente a garajes , e igualmente a viviendas y lo mismo para locales.
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Oraki
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Registrado: 06-09-2012
Mensajes: 27

MensajePublicado: 27-09-2012 21:31    Asunto: Responder citando

si te entiendo, pero el caso aqui es el contrario. Los garajes usan la luz del bloque, la limpieza del bloque, entran por los bloques, usan los ascensores del bloque y no pagan nada de eso al bloque.
Por eso comento qu ela escritura de division horizontal expone varios grupos de coeficientes segun uno del 100% de toda la manzana (incluye viviendas, garajes, trasteros, este es el de los estatutos) en la division horizontal aparecen este y otros dos mas que solo incluye al bloque (solo viviendas)
y un tercero que incluye (garajes de la calle, garajes de las viviendas y los trasteros).

Pero claro los garajes de la calle usan el bloque para entrar (me refiero al portal de las viviendas) usan las escaleras y ascensor de las viviendas, consumen la luz de la comunidad de las viviendas, ensucioan el portal y las escaleras asi como el ascensor, no pagan mantenimiento de ascensor, etc, etc de las viviendas y claro no pagan por ello nada pues esos gastos los meten aplicando los coefcientes de la division horizontal que habla solo de las viviendas.
Y claro hemos pedido que se use el coeficiente de los estatutos que hace que todo el mundo pague de todo en relacion a los coeficientes. Pero la promotora no quiere por que tendria que pagar las averias de los ascensores su mantenimiento, la luz de para su uso, y para la iluminacion de la escalera, la limpieza de entra a los garajes, la averia de la entrada del portal que esta dia si y dia no rota...etc, etc.

De ahi todas mis preguntas, por que lo gusto seria o aplicar el coeficiente global donde entramos todos y vivine en la division horizontal....o si se divide dividir segun uso y aplicar los coeficientes segun los usos que se hagan.
ejemplo, si el parking usa los ascensores pues ese gasto va a gastos generales donde estamos todos con todos nuestros coeficientes y no a gastos solo de viviendas donde no pagarian nada de ascensor la promotora pudiendo vender o alquilar las plazas a precios superreducidos...

No se si ahora me he explicado mejor.
No pedimos que pagen algo que no usan, sino que paguen igual que todos segun usos y no que unos pocos carguemos con el gasto del uso de todos.

Gracias.
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alaell
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Mensajes: 613

MensajePublicado: 28-09-2012 07:34    Asunto: Responder citando

entiendo que, si una vivienda tiene garaje y trastero, tendría (por lógica) más coeficiente que una vivienda sin garaje, y por tanto una garaje sin vivienda aún menos - AHÍ ESTA EL REPARTO......
en nuestro caso - te hablo de nuestra casuística porque es similar solo que lo han hecho aún peor que la vuestra - en nuestro caso, no existe ninguna plaza que no pertenezca y esté ligada a una vivienda, si la hubiese, dicha plaza tendría su propio coeficiente en la división horizontal, ya te digo, en nuestra división horizontal no existe ninguna plaza sin vivienda......
dicho esto, los coeficientes por sí contemplan todas estos casos y aplican los porcentajes en base a los metros cuadros y uso de servicios/elementos comunes, de esta forma, una plaza debería participar en los gastos TODOS ya que el tejado le afecta, las escaleras (y su limpieza) lo afecta, los ascensores, etc....solo que pagaría dichos gastos en un porcentaje muchísimo menor que una propiedad con vivienda......no hay que complicarse dividiendo, repartiendo y segregando, eso ya lo hizo un entendido en la materia cuando se registró la propiedad.......

dicho esto, en nuestras comunidades aplican el coeficiente íntegro en la "comunidad de viviendas", han montado otra comunidad de garajes en la cual reparten 100 / 157 (que es el no. de plazas) y se han inventado un coeficiente adicional de 0.X% (el resultado de la división anterior) que le aplican a to quisqui alegando disculpas varias que no vienen al caso, y los borreguitos a pagarlo.......cuando, como en tu caso, los ascensores se pagan en la comunidad de viviendas, la limpieza de escaleras también, etc etc.....como puedes ver, nuestro caso está igual o peor que el tuyo.....icon_smile.gif
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Oraki
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Registrado: 06-09-2012
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MensajePublicado: 28-09-2012 18:45    Asunto: Responder citando

Por eso quiero verificar que se pueden aplicar los coeficientes de la division y de los estatutos.
¿Y por que?, por que de esta forma se puede obligar a pagar ascensor, luz, mantenimiento, etc, etc a todos aquellos propietarios con solo aparcamiento en la propiedad. Eso si en su justo porcentaje pues tan solo hay que hacer una regla de tres y aplicar los calculos justos segun coeficientes reales en los estatutos.
Pondre una captura cuando pueda para que se entienda mejor.

Gracias.
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