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TEMA: Según nota simple del Registro de la Propiedad

 
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Autor Mensaje
angeles6452
Vecino
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Registrado: 17-04-2005
Mensajes: 12

MensajePublicado: 18-10-2012 14:01    Asunto: Según nota simple del Registro de la Propiedad Responder citando

Hola,

somos una comunidad de propietarios con muchos problemas, el más acuciante es el económico por dejadez de la comunidad

El edificio consta de 6 viviendas más los bajos, se hizo sobre una casa unifamiliar en el año 1964, un piso para cada uno de los hijos, éstos han vendido sus casas y sólo queda uno de ellos que no paga sus cuotas ni por el piso ni por los bajos que también son de su propiedad.

Las deudas del piso se las vamos a reclamar por vía judicial pero los bajos, según una nota simple del Registro de la Propiedad, transcribo literal, "2ª Las fincas que tras esta división horizontal, componen la planta baja del edificio.........estarán excluidas de los gastos correspondientes al uso ordinario de los servicios propios de las partes comunes del interior del inmueble del que formen parte, tales como luz de escaleras, limpieza, pintura, etc. 3ª las restantes condiciones.........se establecerán en los correspondientes Estatutos que al efecto se confeccionen porteriormente a la escritura que se inscribe". En el Registro no hay nada más referente a la Comunidad.

¿Esta exención tiene la validez de los Estatutos por estar inscrita en el Registro?, cinco de los seis propietarios hemos adquirido las viviendas con fecha posterior a esta inscripción (es de 1997).

Si esta anotación tiene la validez de un Estatuto, al ser moroso y no asistir nunca a las reuniones debidamente convocadas el principal beneficiado, ¿se tendría en cuenta su voto para eliminar esta cláusula?

¿Si está exento del pago, le podemos reclamar al propietario de los bajos su parte en los gastos bancarios, reformas de bajantes, gastos del seguro del edificio?.

Los nuevos propietarios tuvimos que duplicar el Libro de Actas porque había desaparecido o lo habían desaparecido

Gracias por la gran ayuda que ofrecéis y un SALUDO
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estebancc
Vecino
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Registrado: 19-10-2007
Mensajes: 183
Ubicación: Vilafranca - Barcelona

MensajePublicado: 18-10-2012 15:21    Asunto: Responder citando

Buenas tardes:

Si está en el registro, se tiene que respetar.

pero solo se le exime de los gastor ordinarios, no extraordinarios.

Una reparación de bajante no es ordinario, la reparación de una fachada no es ordinaria...

Saludos y gracias.
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Ra07
Presidente
Presidente


Registrado: 16-12-2005
Mensajes: 10964

MensajePublicado: 20-10-2012 13:32    Asunto: Responder citando

Hola:

Si, la exención es válida y tiene rango de norma estatutaria, se requiere unanimidad de todos para su modificación.

Esta exento de los gastos explícitamente enumerados, y en todo caso, de los de naturaleza periódica que puedan razonablemente individualizarse a los usuarios del portal y escalera, incluido el mantenimiento y actualización del ascensor, si lo hay.

El resto de gastos, generales o extraordinarios, entendiendo como tales aquellos que afecten a todo el edificio, o no tengan una periodicidad establecida y conocida de antemano, deberán ser aplicados a toda la Comunidad de acuerdo a las cuotas de participación, si no hay acuerdo unánime en contrario, es decir, para un reparto diferente.

El Articulo 311 del Código Civil es muy ilustrativo respecto de la descripción de los elementos comunes de cualquier Comunidad.

Saludos.
_________________
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angeles6452
Vecino
Vecino


Registrado: 17-04-2005
Mensajes: 12

MensajePublicado: 21-10-2012 19:56    Asunto: Responder citando

Gracias estebancc y Ra07,

¿esta inscripción no entra en contradicción con el art 396 del Código Civil?.

Leyendo en este foro he visto algo al respecto pero no me ha quedado claro, si lo que podemos hacer en base a este artículo, es poderlo impugnar ante los tribunales y si es así ¿necesitamos abogado para impugnarlo?

Nunca conseguiremos la unanimidad si necesitamos su voto, aunque no esté al corriente en el pago de sus cuotas, ni cumpla con sus obligaciones. Él es el principal beneficiado

¿Le podemos reclamar su parte en los gastos de administración? Contratamos los servicios de un administrador durante un tiempo DE FORMA EXCEPCIONAL, para reclamarle las deudas a un vecino moroso por vía judicial y se solucionó el problema sin necesidad de acudir a los tribunales, por lo que prescindimos de sus servicios hace tiempo

Gracias nuevamente y un saludo
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pasaceroIII
Vecino
Vecino


Registrado: 19-04-2012
Mensajes: 314

MensajePublicado: 21-10-2012 21:43    Asunto: Responder citando

angeles6452 escribió:


¿Le podemos reclamar su parte en los gastos de administración?

Gracias nuevamente y un saludo

Este gasto si le pueden reclamar, si la contratación de este servicio se efectuó con las mayorías de 3/5 y la citación debidamente realizada. O indebida si no fue impugnada, queda validada.
Naturalmente si ha vencido el periodo de rendición anual de cuentas, y estas están aprobadas por la junta, requiere que refleje el importe como debe, imputable al vecino en cuestión.
Por eso hay que ser muy rigurosos y elaborar muy bien los balances.
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Ra07
Presidente
Presidente


Registrado: 16-12-2005
Mensajes: 10964

MensajePublicado: 21-10-2012 21:57    Asunto: Responder citando

Angeles6452, me equivoqué de Artículo, el descriptivo de los elementos comunes que te indicaba no es el 311 del Código Civil, es precisamente el art 396.

¿No os dijo aquel administrador que sus honorarios son a cargo de toda la Comunidad administrada?

¿Lo contratásteis solo algunos, o todos?

No puedo responder a tu última pregunta por falta de información sobre lo que hicisteis realmente.

Saludos
_________________
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angeles6452
Vecino
Vecino


Registrado: 17-04-2005
Mensajes: 12

MensajePublicado: 25-10-2012 13:58    Asunto: Responder citando

pasaceroIII escribió:
angeles6452 escribió:


¿Le podemos reclamar su parte en los gastos de administración?

Gracias nuevamente y un saludo

Este gasto si le pueden reclamar, si la contratación de este servicio se efectuó con las mayorías de 3/5 y la citación debidamente realizada. O indebida si no fue impugnada, queda validada.
Naturalmente si ha vencido el periodo de rendición anual de cuentas, y estas están aprobadas por la junta, requiere que refleje el importe como debe, imputable al vecino en cuestión.
Por eso hay que ser muy rigurosos y elaborar muy bien los balances.


Hola pasaceroIII

La opción de solicitar los servicios del administrador se aprobó correctamente por la comunidad es más, el principal interesado fue él (el exento en los gastos ordinarios), tuvo un problema con uno de los propietarios en el pago del arreglo del bajante de la comunidad, le abonó su parte incluyendo los bajos y según éste los bajos también estaban exentos de ese gasto con lo que, a través del administrador creía que recuperaría esa parte. Yo, más ingenua aboné mi parte sin contar los bajos. La proporción se hizo sobre 6 viviendas y no sobre 7 (6viviendas + 1 bajo (con el 13'30% de coeficiente)

(Los bajos están cerrados, abandonados y con falta de higiene hace mucho tiempo, no se les da ningún uso, originariamente se utilizaban como plazas de garaje)

Mi duda es........, si los gastos de administración se consideran ordinarios o extraordinarios. Al estar los bajos exentos del pago de los gastos ordinarios, tales como luz, limpieza, pintura, etc....¿SE LOS PODEMOS RECLAMAR?

Contratamos al administrador para un tema puntual y al final llevó la comunidad durante un par de años abonándole sus correspondientes cuotas mensuales.

Saludos


Ultima edición por angeles6452 el 25-10-2012 14:18, editado 1 vez
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angeles6452
Vecino
Vecino


Registrado: 17-04-2005
Mensajes: 12

MensajePublicado: 25-10-2012 14:15    Asunto: Responder citando

Ra07 escribió:
Angeles6452, me equivoqué de Artículo, el descriptivo de los elementos comunes que te indicaba no es el 311 del Código Civil, es precisamente el art 396.

¿No os dijo aquel administrador que sus honorarios son a cargo de toda la Comunidad administrada?

¿Lo contratásteis solo algunos, o todos?

No puedo responder a tu última pregunta por falta de información sobre lo que hicisteis realmente.

Saludos


Hola Ra07,

lo del art. 396 del CC no tiene importancia, me imaginé que habías tenido un lapsus y no me extraña, respondiendo a tantos temas a la vez......., yo me volvería loca.

Mi pregunta es si se puede impugnar la exención de los gastos a los bajos del edificio en base al art. 396 del Código Civil. Y si es necesario abogado para dicha impugnación.

Nunca conseguiremos la unanimidad si necesitamos su voto, aunque no esté al corriente en el pago de sus cuotas, ni cumpla con sus obligaciones. Él es el principal beneficiado

Saludos
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Ra07
Presidente
Presidente


Registrado: 16-12-2005
Mensajes: 10964

MensajePublicado: 25-10-2012 14:20    Asunto: Responder citando

Se los podéis cobrar.

Se trata de gastos ordinarios (que quiere decir periódicos y habituales, previsibles), pero también generales, de toda la Comunidad.

El Administrador NO PUEDE administrar parcialmente una Comunidad por el sólo hecho de que la formáis TODOS los propietarios, sin excepción.

La exención a los bajos afecta únicamente a lo que indican, gastos de escalera, individualizados a las viviendas.

Generales son administración, Seguro de Comunidad, mantenimiento y reparaciones estructurales, de fachada o de tejados, bajantes del edificio, desembozos de alcantarillado, etc...

No paga SÓLO los gastos de escalera, limpieza, luz, agua, etc.

No confundas los terminos Ordinarios o Extraodinarios, con los Generales o Individualizados, son concetos diferentes en la contabilidad comunitaria.

Saludos.
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angeles6452
Vecino
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Registrado: 17-04-2005
Mensajes: 12

MensajePublicado: 27-10-2012 16:12    Asunto: Responder citando

Gracias Ra07,

me has aclarado perfectamente la duda

Saludos
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