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Jurisprudencia - Terrazas


Aunque cuando la posición doctrinal mas generalizada, en principio y respecto de las llamadas “terrazas a nivel” es considerarlas privativas como prolongación del piso por el que tienen único acceso, en cuanto forman un todo con este y están dedicadas al exclusivo uso y disfrute del propietario, no obstante suele acontecer en la realidad que el piso de dichas terrazas sirve de techo a su vez a otro piso o local inferior, en cuyo supuesto dichas terrazas deben de tener la consideración de elemento común según el articulo 396 del Código Civil y las disposiciones generales de la Ley sobre propiedad Horizontal. Las modificaciones en las terrazas, obras en las mismas, su cobertura, e incluso la “colocación de toldos afectan al titulo constitutivo” por lo que es necesario el acuerdo unánime (S 14-2-86).

“Aunque esta (la cubierta) sea elemento común de los propietarios de los 13 apartamentos del edificio, no cabe dada de que el uso de dichos elementos comunes puede circunscribirse en el titulo constitutivo a determinados propietarios, al no ser necesaria utilización por todos ellos para el ejercicio de su derecho de propiedad ( RDGRN 17-4-86).

“.. la condición de elemento común por destino le viene dada porque no se le configuro como elemento privativo antes de iniciarse la venta de los pisos o locales y , consiguientemente, no habiéndose establecido validamente que haya de ser privativa ha de reputarse elemento común ……”(S 27-2-87).

La terraza no constituye, en modo alguno, un elemento que por la propia naturaleza de las cosas sea siempre de tal manera que, en todo caso, es necesario para el uso y disfrute de los diferentes pisos ya que puede tener naturaleza privativa si así se ha determinado en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal (S 29-2-93).

“En el caso, la conformidad arquitectónica de las terrazas litigiosas, que sirven de cubierta a los locales de las planta baja, hace plenamente aplicable la doctrina jurisprudencial del TS sala 1ª que obliga a calificar tales terrazas como elemento común del edificio y no como privativos de los recurrentes – terrazas que son la cubierta de todo o parte del inmueble –, al no haberse producido su desafectación por acuerdo unánime de la comunidad, así las cosas, las obras realizadas por los recurrentes no podían, por tanto, ampararse en las facultadas que el Art. 7 de la LPH reconoce al propietario de cada piso “ (STS 29-7-95).

“Las terrazas que sena cubierta de todo o porta del inmueble – estas ultimas llamadas “terrazas a nivel”- tienen, en principio, la conceptuación legal de elementos comunes del edificio, pues así lo establece el articulo 396 CC. Al mencionar entre ellos a las cubiertas. La descripción del citado precepto no es de numerus clausus, sino enunciativa de los elementos comunes. No es, en la totalidad de su enumeración, de ius cogens, sino de ius dispositivium, lo que permite que bien en el originario titulo constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior de la comunidad de propietarios – siempre que dicho acuerdo se adopte por unanimidad Art. 16 1º LPH –, puede atribuirse carácter de privativos – desafección – a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc. lo sean solo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, etc. Mientras ello no se produzca – desafectación el propio titulo constitutivo o por acuerdo unánime posterior de la comunidad – ha de mantenerse la calificación legal que, como comunes, les corresponde también a los elementos de la segunda clase expresada “(STS 29-7-95).



  


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