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Plazas de garaje sin propietario - Versión para impresión

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Plazas de garaje sin propietario - Rhangoo - 2017-03-16

Pongo mi pregunta aquí porque creo que atañe a legislación, pero si no el Administrador la puede colocar en el apartado conveniente.

Hola a todos amigos de las comunidades de propietarios. Vengo a plantear un problema inter vecinal que hasta la fecha en treinta años no hemos sabido resolver. Quizás tenga que ser un poco extenso en el planteamiento del problema, pero no me queda otro remedio si quiero que lo entiendan correctamente.

La comunidad en cuestión se trata exclusivamente de una comunidad de garajes, situada en la planta sótano de dos edificios e incluye el sub suelo entre ambos bloques de viviendas. La comunidad autónoma es Aragón, es de reseñar porque hay fueros que no afectan a otras Comunidades autónomas. La comunidad se constituyó a principios de los años 80 y las plazas de garaje son alrededor de 300, casi todas iguales, con lo cual la cuota de participación es muy similar.
La inmobiliaria que construyó los edificios entró en concurso de acreedores al poco de comenzar a vender las plazas de garajes, no van anexas a los pisos. Y ningún propietario tenía resuelta la escritura de compraventa del garaje, con lo cual hubo que acudir al juzgado para que con el justificante de compra y justificante bancario del pago a la inmobiliaria, el juzgado nos hiciese titulares de la plaza adquirida. Has aquí todo bien con las plazas compradas por los vecinos. Pero quedó el 75% de las plazas sin vender y la comisión gestora de la suspensión de pagos adjudicó las plazas libres a diferentes acreedores. La mayoría de ellos se hicieron cargo de las plazas de garaje y las fueron revendiendo a quien las quiso comprar o adjudicar en subasta pública en algún caso por ser titularidad pública algunas de ellas (La Seguridad Social, por ejemplo.). Ahora bien después de 30 años hay diez plazas que nadie se ha hecho cargo de ellas, ni la inmobiliaria, desparecida, ni los adjudicatarios, bien por negligencia, incapacidad de demostrar titularidad, desconocimiento, u otras causas. Con lo cual dichas plazas de garaje todavía constan a nombre de la inmobiliaria y lo único que sabemos es que están en un vacío de titularidad, con lo cual algunos vecinos las vienen ocupando, creando malestar entre el resto, ya que tienen automóviles viejos, deshechos y chatarras en ellas ocupando un espacio que no les corresponde ni permitiendo al resto de vecinos hacer algún uso de ellas, no autorizado por la comunidad.
Al ser tantas plazas de garaje, el reparto de gasto es mínimo, unos 50€ año por plaza, entonces se inició una demanda por impago, el juzgado admitió a trámite pero al tasar las plazas, con sacar a subasta una de ellas cumplía con creces con la deuda acumulada, y en esas estamos a la espera de la resolución. El problema es que no podemos iniciar otra demanda hasta dentro de cinco o seis años, con lo cual no eternizaremos en el problema, y la situación con los vecinos ocupas cada día es más tensa.

Mi pregunta es la siguiente, ¿ya que no existe ningún propietario legal de dichas plazas, tampoco pagan el I.B.I. ya que el Ayuntamiento ya ha desistido hasta de emitir los recibos, y la Comunidad de propietarios es la que se encarga año a año de su mantemiento y pago de gastos que ocasionan, cabría alguna solución legal para que la propia comunidad de propietarios pudiese ser su legítimo propietario o tutor para poder disponer de ellas y terminar los conflictos inter vecinales que se están creando?

Pediros de antemano el agradecimiento por leer hasta el final y sabedor de la dificultad que planteo, os pido mil perdones.

Muchas gracias.


RE: Plazas de garaje sin propietario - manuros - 2017-03-16

Buenos días;


Ciertamente es un asunto complejo y ya puedo imaginar que, transcurrido tanto tiempo, habréis consultado todas las posibilidades legales. En mi opinión, la única solución viable que veo es instar lo que el Código Civil denomina "acción de prescripción adquisitiva por usucapión extraordinaria", demandando al titular registral.

El Código Civil lo contempla como una de las formas de adquirir la propiedad, en este caso, sin tener justo título.

Los requisitos que deben cumplirse son:

a) La POSESIÓN, con los caracteres que enumera el art. 1941 Código Civil:
- En concepto de dueño
- Pública
- Pacífica
- No interrumpida

b) El TIEMPO, cuyo plazo se fija para los inmuebles en TREINTA AÑOS.


El problema mayor que me planteo, es que tendríais que hacerlo la Comunidad de Propietarios con la conformidad de todos los comuneros, para intentar que se le conceda la propiedad a la Comunidad y poder inscribirlo en el Registro de la Propiedad, en caso de que un Juez os diera la razón. Ten en cuenta algo importante: Si el titular registral es la inmobiliaria, imagino que no podrán localizarlos ya a estas alturas si ha desaparecido, y eso es un dato a vuestro favor.

De lograrlo, a partir de ahí se iniciaría otro conflicto entre vosotros para decidir qué hacer con las plazas: Venderlas, alquilarlas, uso rotatorio...

¿Os habéis planteado esta opción?


Saludos


RE: Plazas de garaje sin propietario - Rhangoo - 2017-03-16

Hola Manuros, en primer lugar muchísimas gracias por contestar. Y paso a darte mas detalles.

La mayoría de los propietarios están por hacer lo que haga falta para terminar con el tema de vecinos aprovechados, y o familiares de algún vecino, que se aprovechan de la situación de desamparo en la que se encuentra la comunidad con respecto a las dichosas plazas sin dueño pero con ocupante, con lo cual la comunidad no puede hacer nada para impedir que se ocupen. Esto crea tensión y crispación entre vecinos, sobre todo con los propietarios de plazas colindantes. El conseguir la conformidad de todos los propietarios es imposible, ya que cuatro o cinco son ocupas desde hace 20 ó 25 años que se creen con derecho de pernada judicial, lo cual yo no creo que la ocupación continuada de derecho de propiedad. Así que la unanimidad no existe una amplísima mayoría si.

Con la localización de la inmobiliaria y la junta liquidadora de la misma es imposible. Algunos de los miembros de esa junta están fallecidos. En el proceso de reclamación judicial de deuda al juzgado le fue imposible su localización, así queda reflejado en la sentencia.

En el caso de obtener la propiedad, la Comunidad las pondría a la venta inmediatamente, sobre todo para no tener que modificar coeficientes participativos de los propietarios. Eso habría que tenerlo en cuenta y ser primer y casi único precepto de la gestión. Otra cosa sería el poder obtener su administración, entonces se pondrían en alquiler. Estas últimas cuestiones se han planteado en alguna reunión, pero siempre a título de comentario, tipo cuento de la lechera.

Una pregunta mas. En caso de iniciar un proceso de "acción de prescripción adquisitiva por usucapión extraordinaria" (copio y pego, textualmente), lo debe iniciar el presidente de la comunidad, ¿ante quien o a que instancia judicial, notarial, registral (no se me ocurren mas) hay que dirigirse?


RE: Plazas de garaje sin propietario - manuros - 2017-03-16

En caso de optar por esta opción, primero deberíais aprobarlo en Junta de Propietarios, ceder la representación a un abogado para presentarlo en el Juzgado de lo Civil de vuestra localidad. Sólo en el caso de que el Juez dictara a vuestro favor, procedería ir a un notario para escriturar, y al Registro de la Propiedad para inscribir.

Dicho esto, debes tener en cuenta algo fundamental: El procedimiento es precisamente para legalizar una ocupación continuada, con la pasividad del legítimo dueño, y sin necesidad de título ni permiso que lo justifique. Hay situaciones en Derecho Civil que sin conocerlas de antemano, te dejarían perplejo.

El problema que veo ahora es el siguiente: Si las personas que están ocupando las mismas plazas, son las mismas personas, y pueden acreditarlo llegado el momento, en principio tendrían más posibilidades que la propia Comunidad de Propietarios, puesto que para el Código Civil son dueños de esas plazas, aunque no sean los titulares registrales. Los "Derechos Reales" son un poco complicados de entender si se es profano en la materia, pero es así.

Lo que personalmente haría sería lo siguiente: Comenta el tema con el Presidente y plantear el supuesto con un abogado para conocer de antemano su opinión y su minuta. Antes de convocar una Junta, podéis hablar con los ocupantes y plantearles esta opción como ventajosa para todos los propietarios, pues tendríais la posibilidad de acreditar lo que sea necesario estando todos de acuerdo.

Si se manifestaran en contra, es posible plantear la acción reivindicatoria contra ellos, por entender que ostentan menor derecho que la Comunidad de Propietarios, argumentando que las plazas han sido utilizadas por todos los propietarios sin distinción, siendo la Comunidad quien se ha responsabilizado de los gastos cuando ha surgido algún contratiempo, del vado de acceso a la plaza, de los sistemas contra incendios, etc.

Insisto que el planteamiento es una idea. Ahora debe ser un abogado quien trabaje el argumento, busque opiniones de colegas, jurisprudencia...

Mucha suerte y te agradecería que nos fueras contando como se va resolviendo para aprender todos contigo.


Un saludo


RE: Plazas de garaje sin propietario - Rhangoo - 2017-03-17

Gracias manuros, por intentar arrojar luz en este agujero negro legislativo. Quieres decir que tiene mas derecho el ocupante que no paga nada, además se aprovecha de la ignorancia del resto de vecinos que pagan religiosamente las cuotas que la comunidad establece? Como dice Chicote: Alucino pepinillos.

El presidente ya está autorizado porque hay un proceso de embargo en marcha, sirve la autorización. Lo único que hay que hacer es espabilar al abogado que lleva la comunidad actualmente, o buscar otro, no vaya a ser que tenga algo que ver con alguno de los ocupantes, que no me extrañaría, ya que el proceso del embargo y la historia de estas plazas viene de lejos.

Y aunque en las actas de la comunidad se refleje año tras año la ocupación de estas plazas, siguen teniendo mas derecho ellos? Desde luego somos ignorantes, tontos, y además buenas personas.

Gracias manuros, y descuida que iré informando puntualmente de los progresos y retrocesos de esta situación. Aunque algún vecino si le cuento esto le hervirá la sangre.


RE: Plazas de garaje sin propietario - manuros - 2017-03-17

De nada Rhangoo, un placer.

Lo dicho, mucha suerte.

Saludos