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ACUERDO DESCALCIFICADORA - Versión para impresión

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ACUERDO DESCALCIFICADORA - MAC - 2017-04-16

Buenas tardes,

En mi comunidad se acaba de votar en JGE para instalar una descalcificadora de sal pero no acabo de entender bien el procedimiento.
La Administradora indica en el Acta que requiere el acuerdo mayoritario de 1/3 del total de propietarios y de cuotas de participación (no se ha conseguido pero el SÍ ha sido mayoritario) por lo que los propietarios ausentes deben "manifestar su voto en contra", siendo su silencio computado a favor en un plazo de 30 días naturales. Mis preguntas son:

1) ¿Por qué este sistema de votación del art. 17 en lugar de otro ?
¿Es porque trata de mejora hídrica del inmueble? pero entiendo que produce hipertensión
¿Es porque se trata de un "aprovechamiento privativo"? pero ¿qué haría falta para que sea colectivo si lo vamos a "aprovechar" todos en nuestros domicilios y, se comenta que probablemente en la piscina?

2) ¿Debo entender que los "ausentes" ya no pueden votar "a favor"?

3) El plazo de 30 días ¿es a recepción del Acta o de la fecha de la JGE?

Gracias por vuestra orientación.


RE: ACUERDO DESCALCIFICADORA - manuros - 2017-04-16

Buenas noches;


Aunque no tengo experiencia en este tipo de instalaciones, pues es Madrid tenemos un agua muy blandita, comentar para los foreros que la "Descalcificadora de sal" está pensada para zonas donde el agua de consumo es muy dura y tiene mucha cal. El supuesto beneficio de su instalación será evitar el óxido y la corrosión en las tuberías que ocasiona la cal del agua, prolongando la vida útil de todos aquellos aparatos que tienen un flujo de agua en su funcionamiento, como lavadoras, calderas, lavavajillas, etc. Además promete un ahorro en el consumo de electricidad.

Con esta definición inicial, pasamos a analizar la mayoría necesaria para la adopción del acuerdo. Si la Administradora está procediendo tal y como expone MAC en su pregunta, tengo mis serias dudas de que esté actuando correctamente. Me explico:

- El primer paso es encuadrar esta mejora en la mayoría necesaria, según el Art. 17 de la LPH., que a mi entender, se corresponde con el voto favorable de la mayoría de 3/5 del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. En ningún caso veo posible encuadrarlo en la mayoría de 1/3, a no ser MAC que te equivocases en la redacción de la pregunta que formulas.

- En el caso que erróneamente se hubiese aprobado con el voto favorable de 1/3, esta mayoría deberá obtenerse necesariamente el día de la junta puesto que, en virtud del art. 17.8 de la LPH, no será aplicable el plazo de los 30 días, por lo que no podremos tener en cuenta el voto de los propietarios ausentes el día de la junta.

- Mayoría de 3/5 (art. 10.3.b, 17.3 y 17.4): Cuando la LPH habla de 3/5 es sobre la totalidad de propietarios y cuotas de participación y no solo de los presentes. Por ello, para este tipo de acuerdos la LPH no exige que el día de la junta se hallen presentes y voten a favor esos 3/5, sino que al final del todo se obtenga dicho quórum. ¿Qué quiere esto decir? Sencillo, al menos en teoría. Deberá entenderse alcanzado dicho quórum si, al menos, el día de la junta votan a favor del acuerdo la mayoría de los propietarios presentes que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (de los presentes).

En este momento, hemos superado la primera fase pero no hemos alcanzado los 3/5 exigidos. A continuación, se debe notificar a los propietarios ausentes el acuerdo adoptado el día de la junta quienes, en el plazo de los 30 días siguientes a la notificación del acuerdo, podrán adoptar dos posiciones:

1. Manifestar su discrepancia al acuerdo adoptado por los propietarios presentes el día de la junta: su voto y cuota se suma al de aquellos propietarios que votaron en contra del acuerdo el día de la junta.

2. No decir nada en el plazo de los 30 días: su voto y cuota se suma al de aquellos propietarios que votaron a favor del acuerdo el día de la junta.

Finalizado el plazo de los 30 días, la Administradora sumará por un lado los votos de los propietarios que votaron a favor el día de la junta con los que no manifestaron su discrepancia en el plazo de los 30 días y, por otro lado, los votos de los propietarios que votaron en contra el día de la junta con los que manifestaron su discrepancia en el plazo de los 30 días.

Realizado el cómputo final, el acuerdo se entenderá aprobado si se ha obtenido el quórum de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de la totalidad de las cuotas de participación.

- Entiendo que sí puede calificarse como una mejora hídrica del inmueble, pues mejora la calidad del agua de consumo y el mantenimiento de las instalaciones. Pero esto es una opinión personal. En cuanto al aprovechamiento privativo es evidente que no, pues es una mejora para toda la Comunidad. De hecho el aparato se instalará en el cuarto de bombas, en el propio aljibe, que es la cisterna que almacena provisionalmente el agua antes de ser enviada por las bombas de presión hacia los domicilios.

Disculpad por la extensión de la respuesta, pero creo que así queda un poco más claro.

Espero que te sirva de ayuda y esperemos que algún forero con experiencia en estas instalaciones en su Comunidad pueda dar su opinión.


Un saludo.


RE: ACUERDO DESCALCIFICADORA - MAC - 2017-04-17

Buenos días Manuros,

Tu respuesta ha sido muy esclarificadora para mi y con un lenguaje fácil de entender; muchas gracias.

Te copio parte del acta para asegurarnos que no se ha producido malinterpretación por mi parte:
" Requiere para su aprobación el acuerdo mayoritario de un tercio del total de propietarios y del total de cuotas de participación (no sólo de los asistentes), por lo que el acuerdo se ha de notificar a los propietarios ausentes con esta Acta para que en un plazo de 30 días naturales manifiesten su voto en contra; en caso de silencio se considera que el ausente está a favor de los acuerdos adoptados".

Además la votación de los asistentes y representados ni siquiera no alcanzó 1/3 parte de los propietarios por lo que entiendo que la redacción del Acta no es correcta.

Ahora cuál es la solución: ¿Pido subsanación o hay que impugnar?

Gracias y saludos


RE: ACUERDO DESCALCIFICADORA - manuros - 2017-04-17

El problema que se encuentran muchos Administradores de Fincas, es interpretar el sistema de mayorías para la adopción de acuerdos. No siempre está claro y ha sido motivo de reiteradas quejas de los Colegios de Administradores de Fincas por la redacción de algunos artículos de la Ley de Propiedad Horizontal. El modo de proceder que comento en el post anterior, es el acordado por el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, aunque no me cabe en la cabeza que no esté consensuado con la Asociación Española de Administradores de Fincas, y por lo tanto, extensible al proceder de cualquier Administrador con independencia de donde ejerza.

Dicho esto, no puedo referirme a una línea de la jurisprudencia, pues no hay un criterio fijo para estos temas.

Sería pretencioso por mi parte aseverar que tu Administradora está actuando mal, pero lo que sí puedo asegurarte es que no está siguiendo los criterios asumidos por los Colegios Profesionales, que entre otras funciones intentan velar por una actuación homogénea de todos sus miembros.

Mi consejo sería hablar con el mejor tono con tu Administradora, enseñándole el documento que te puedo pasar por correo electrónico y plantear la duda. No le quedará otra, si es profesional, que acreditar la veracidad del documento con el Colegio de Administradores de su zona geográfica, dando por hecho que estará colegiada.

Si nos ajustamos a la estricta legalidad, no da lugar a la subsanación de errores, pues está pensado para otros asuntos, como puede ser un nombre mal redactado o un error de redacción que no afecta al contenido de los acuerdos adoptados. En tu caso concreto no quedaría otra opción que impugnar el acuerdo ante el Juzgado de Primera Instancia, por aprobarse un acuerdo contrario a la Ley, argumentando que no se ha respetado el quórum o se ha adoptado el acuerdo con una proporción de votantes distinta a la requerida por la Ley de Propiedad Horizontal.

En este caso tendrías un año de plazo. El plazo empieza en el momento de la adopción del acuerdo para los que acudieron a la junta, mientras que para los ausentes, este plazo comienza a la recepción o entrega de la comunicación del acuerdo, es decir, desde que te entregan copia del acta.

Espero que me digas algo y te envío el documento. No debo hacerlo público aquí al ser documentación interna entre Colegiados.


Un saludo.


RE: ACUERDO DESCALCIFICADORA - vision - 2017-04-17

Su administrador es un inutil total, si indica que para su aprobacion es necesario 1/3 de los propietarios y de sus cuotas, si fuese asi usted siempre podria decir que no esta de acuerdo y no estaria obligado a su contribucion.
La aprobacion por 1/3, solo queda recogido para el art. 17.1, y solo habla de instalacion de telecomunicaciones y aprovechamiento de nuevas energias. Lea bien el art 17.1
Si fuese por 1/3 no seria obligatorio por su parte, y los ausentes no tienen porque votar
En esta pag se lo explican muy bien
http://www.madrid.org/cs/Satellite?c=PVI...arGenerico
Son necesarios los 3/5 del total de propietarios y cuotas
Como veo que es un total inepto su administrador, diganos como quedo la votacion y cuantos propietarios acudieron
Manuros es muy diplomatico al asegurar que no se atreve a indicar que su administrador esta en un error

Perdon le mando completa la pag. Web
http://www.madrid.org/cs/Satellite?c=PVIV_Generico_FA&cid=1142484096689&pageid=1207574902747&pagename=PortalVivienda/PVIV_Generico_FA/PVIV_pintarGenerico


RE: ACUERDO DESCALCIFICADORA - MAC - 2017-04-17

Buenas noches y gracias por las aportaciones.

La votación alcanzó el siguiente resultado:
SI: 20 = 21,4142 %
NO: 15 = 15,8390 %
Abstención : 1 = 1,8712 %
La comunidad cuenta con 94 propietarios.

La administradora no está colegiada.

Entiendo que, salvo caso excepcional, si impugno debería ganar el juicio debido al art. 17-8, siempre y cuando no existan otros casos que consideren 1/3 del total de propietarios y de cuotas (aquí deduzco que se ha referido a "aprovechamiento privativo" aunque esto último no lo veo por ninguna parte, a no ser que sea porque se va a pagar con derrama).

El caso es que ha tratado de igual manera la votación de cámara de seguridad, con derrama, pero en este caso el resultado ha resultado negativo por 24 votos y positivo con sólo 12.

Se me ocurre que antes de impugnar podría solicitar a la secretaria-administradora que haga un gesto de buena voluntad y vuelva a mandar el acta rectificado con el pretexto de que se ha producido un error en la aplicación de la ley y que, al no poder tener en cuenta el voto ausente con este 1/3 al que se refiere, pues quedan descartadas las 2 instalaciones con derramas por no alcanzar el quorum necesario. Al fin y al cabo va de su reputación. En caso negativo, impugnaría. Qué os parece?

Saludos


RE: ACUERDO DESCALCIFICADORA - manuros - 2017-04-18

Sinceramente, haga lo que haga será un procedimiento irregular, y por lo tanto cualquier propietario podría impugnarlo. Lo normal sería que rectificase el acta y se encomiende a cualquier Santo si es creyente. Explicándolo bien, es posible que algún propietario se limite a afearle su manera de proceder y la cosa no vaya a mayores. Pero claro, sois 94 propietarios...

El procedimiento que está siguiendo sería el correcto para la mayoría de 3/5, por lo tanto podría justificar como error subsanable el enviar las actas exigiendo una mayoría de 1/3, cuando realmente era de 3/5. Pero entiendo que no es eso lo que explicaría en Junta, y encima sería un procedimiento en contra de tus intereses, que has manifestado tu disconformidad en esa instalación.

Por lo que dices, entiendo que también ha sometido a votación la instalación de cámaras de vigilancia en la Comunidad, siendo acordado igualmente por 1/3... ¿Es así? En este caso no debería haber tenido ninguna duda de que se necesitarían 3/5, por lo tanto tienes todo a tu favor para proceder como dices y que asuma las consecuencias de su poca profesionalidad.

No dejo de quedarme perplejo por la nula preparación de algunos Administradores. Y aunque no se exige estar Colegiado para ejercer como Administrador, sí lo es acreditar una cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones, como literalmente reza el art. 13,6 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por favor, sigue contándonos como se resuelve la situación para aprender todos con tu experiencia.


Un saludo.


RE: ACUERDO DESCALCIFICADORA - vision - 2017-04-18

(2017-04-17, 21:27)MAC escribió: Buenas noches y gracias por las aportaciones.

La votación alcanzó el siguiente resultado:
SI: 20 = 21,4142 %
NO: 15 = 15,8390 %
Abstención : 1 = 1,8712 %
La comunidad cuenta con 94 propietarios.

La administradora no está colegiada.

Entiendo que, salvo caso excepcional, si impugno debería ganar el juicio debido al art. 17-8, siempre y cuando no existan otros casos que consideren 1/3 del total de propietarios y de cuotas (aquí deduzco que se ha referido a "aprovechamiento privativo" aunque esto último no lo veo por ninguna parte, a no ser que sea porque se va a pagar con derrama).

El caso es que ha tratado de igual manera la votación de cámara de seguridad, con derrama, pero en este caso el resultado ha resultado negativo por 24 votos y positivo con sólo 12.

Se me ocurre que antes de impugnar podría solicitar a la secretaria-administradora que haga un gesto de buena voluntad y vuelva a mandar el acta rectificado con el pretexto de que se ha producido un error en la aplicación de la ley y que, al no poder tener en cuenta el voto ausente con este 1/3 al que se refiere, pues quedan descartadas las 2 instalaciones con derramas por no alcanzar el quorum necesario. Al fin y al cabo va de su reputación. En caso negativo, impugnaría. Qué os parece?

Saludos


No le aconsejo que impugne, en base a que lo haria?
El que en el acta figure que se aprobo por 1/3, no es motivo para impugnar.
Y como ha sacado 20 votos a favor, si ningun vevino vota que no, pues quedaria aprobado,
Los 3/5 de 94 son 57, como 15 han votado que no, necesita que 42 propietarios que no acudieron a la junta voten que no, cosa por otro lado, que no crea que suceda.
La gente se cree que las descalcificadoras son una panacea, pero si la cal estropea las cañerias, la sal tambirn las perjudica
Lo siento mucho pero le veo siendo cliente de Fontvella


RE: ACUERDO DESCALCIFICADORA - MAC - 2017-04-21

Buenas tardes,

Otra cuestión que me llama la atención son las cuotas de participación
En nuestra comunidad tenemos 4 coeficientes. Os indico las mías a titulo de ejemplo:
Gastos generales : 1,7216
Elementos comunes: 1,1440
Ocupación del suelo: 1,0296
Aparcamiento 0,987

Bueno pues no sé si es correcto o no, pero las que figuran en el Acta, tanto para las votaciones de las 2 derramas como en el listado de asistencia son las que corresponden a "ocupación del suelo".
¿Es esto normal?

Gracias por vuestras recomendaciones que me están siendo muy útiles.

Saludos


RE: ACUERDO DESCALCIFICADORA - manuros - 2017-04-22

Para salir de dudas habría que ver el Título Constitutivo, donde te dirá el coeficiente de propiedad y los diferentes coeficientes de participación, y en qué afecta cada uno de ellos. Entiendo que estáis constituidos en varias subcomunidades, con varios portales y una zona de aparcamiento donde la mayoría de propietarios lo serán también de una vivienda.

Por lo tanto sí es normal tener varios coeficientes de participación, pero sin ver el Título Constitutivo no podría aventurar que su asignación a "ocupación del suelo" sea la correcta.