¡Hola, Invitado!

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prevalece la división horizontal o el código civil?
#1
En la división horizontal, donde describe cada vivienda, el porcentaje que tienen, los metros cuadrados de las mismas etc y es ahí donde dice: esta finca lleva también como anejo y utilizará en exclusiva la terraza existente sobre la misma, osea en planta decima, con una superficie de ciento ventinueve metros cuadrados, por lo que serán de cuenta de la presente finca todos los arreglos y reparaciones de la citada terraza.”

Mi pregunta surge a consecuencia de una discusión que ha habido en varias juntas de vecinos, donde los propietarios de algún piso que tenía terraza(normalmente encima del piso) alegan que los arreglos de dichas terrazas son por parte de la comunidad.

Yo entiendo que el promotor al hacer la división horizontal dice que serán por cuenta de las susodichas fincas todos los arreglos y reparaciones de sus respectivas terrazas, precisamente por tenerlas encima de sus correspondientes pisos, con la intención de que se responsabilizasen los propietarios del cuidado de sus terrazas y que esto no fuese un gasto para la comunidad.

Pero leyendo el articulo 396 del código civil veo que nombra como elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración…

Por esto mi duda, si el suelo de las terrazas que vienen siendo la cubierta del edificio han de ser arregladas o mantenidas por los dueños de los pisos que las disfrutan en exclusiva o por el contrario ha de cargar la comunidad con dicho arreglo y mantenimiento?
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#2
Buenos días ton67:

El régimen jurídico de los elementos comunes se regirá, en primer término, por la Ley de Propiedad Horizontal. En su defecto, habrá que estarse al título constitutivo o a los estatutos y, finalmente, en lo que se refiere a la utilización de los servicios y cosas comunes, al reglamento interno que se haya aprobado por mayoría.

Lo dispuesto en los artículos 392 y siguientes del Código Civil que tratan de la comunidad de bienes, sólo podrá tener una aplicación puramente subsidiaria

Ten en cuenta que frente al Código Civil prevalece la voluntad de las partes, que en este caso concreto sería el propio título constitutivo.

La terraza es un elemento común de uso privativo. Si por su disposición respecto a la estructura del edificio se decidió en el mismo título constitutivo, "que serán de cuenta de la presente finca todos los arreglos y reparaciones de la citada terraza", no queda margen a la discusión, y cada uno de los propietarios que disfrutan de ellas al ser un elemento anejo a su vivienda, deberán asumir la obligación que conlleva.


Espero haberte aclarado un poco más tu pregunta.


Un saludo
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#3
muchisimas gracias por la respuesta tan clara.
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#4
De nada, un placer.
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#5
(2017-05-15, 10:14)manuros escribió: Buenos días ton67:

El régimen jurídico de los elementos comunes se regirá, en primer término, por la Ley de Propiedad Horizontal. En su defecto, habrá que estarse al título constitutivo o a los estatutos y, finalmente, en lo que se refiere a la utilización de los servicios y cosas comunes, al reglamento interno que se haya aprobado por mayoría.

Lo dispuesto en los artículos 392 y siguientes del Código Civil que tratan de la comunidad de bienes, sólo podrá tener una aplicación puramente subsidiaria

Ten en cuenta que frente al Código Civil prevalece la voluntad de las partes, que en este caso concreto sería el propio título constitutivo.

La terraza es un elemento común de uso privativo. Si por su disposición respecto a la estructura del edificio se decidió en el mismo título constitutivo, "que serán de cuenta de la presente finca todos los arreglos y reparaciones de la citada terraza", no queda margen a la discusión, y cada uno de los propietarios que disfrutan de ellas al ser un elemento anejo a su vivienda, deberán asumir la obligación que conlleva.


Espero haberte aclarado un poco más tu pregunta.


Un saludo


Bien, es elemento común de uso privativo; los elementos comunes son dos, por naturaleza y por destino, en este caso se ha considerado de uso privativo por destino los gastos son como se han dicho; a partir de la tela asfáltica incluida se considera elemento común por naturaleza o sea que no hay desafectación posible y entra de lleno en el arc. 396 o sea titulo constitutivo.

Pero en realidad yo queria entrar de lleno si afecta a la LPH el Art. 1255 del código civil
en el siguiente extracto del fallo de una sentencia del STS

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
FALLAMOS. 4. Se reitera como doctrina jurisprudencial que la cuota de participación en los gastos, establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación -que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo- cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios.
STS, Sala de lo Civil, Sección 1, 7-3-2013, 184/2013, Recurso 1527/2010.
Ponente: Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Ríos
Muchas gracias y perdona si te hago perder algo de tiempo
Saludos Puntal nuevo en esta plaza pero viejo en la anterior.
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#6
Hola Puntal;

Me temo que no entiendo bien tu pregunta... El Art. 1255 del Código Civil regula el contrato en las partes, pero teniendo en cuenta que tiene carácter dispositivo. La Sentencia nos habla de una mayoría simple para acordar establecer cuotas de participación, en el caso que el Título Constitutivo no lo contemple, que entiendo no es lo usual.

Espero que aclares un poco la cuestión.

Un saludo
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#7
Buenos días Manuros
Pues mi pregunta versa efectivamente sobre la doctrina jurisprudencial que colgué anteriormente que en esta sentencia no se aplica; debo decirte por mi parte que esta doctrina no la entiendo y me cuesta un muy mucho alguna manera de aplicarla, siempre sin perjudicar a las cuotas mas bajas.
Las cuotas de participación establecidas en el Titulo son un porcentaje del valor total del edificio por tanto mal o bien desarrolladas, son las que se aplican, lo que tu dices de lo que nos habla la sentencia, no es así. Pero vallamos a la Doctrina "......no asi el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas..........que puede fijar uina cuotas diferentes.......... cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad constitucional........exige mayoría simple, como expresión de la voluntad general de la Junta de propietarios. Las alegaciones sobre esta doctrina siempre se dice, que son meros actos de administración, y que los acuerdos de distribución de gastos no suponen modificación del titulo constitutivo. y que significado tiene pues para los copropietarios, pues en las cuotas mas altas, un ahorro, y a las cuotas mas bajas financiar gratis a las cuotas altas; y para mas inri entramos de lleno el art. 9.1.e.
y sobre el art. 1255 es ahí donde entra una novación en la voluntad convencional.
Y si para llevar a cabo esta proposición habría que plasmarla con claridad meridiana en la convocatoria, o por el contrario valdría con proponer a voz alzada " Y esto como lo vamos a pagar; y contesta el gancho pues a partes iguales",
Muchas gracias y un saludo Puntal.
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#8
Hola Puntal;

He leído la sentencia que aportas y alguna más parecida, y sin duda es un tema complejo. Es verdad que la doctrina que sigue el TS en esta sentencia parece contradecir otras, pero debemos encuadrarla en el sentido al que se refiere:

"... El hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos, sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo".

Por lo demás que comentas, invito a quien quiera profundizar un poco a leer este artículo:

"La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 9.1.e, que es obligación del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptible de individualización. Como dice el propio artículo, el criterio de reparto de los gastos que por defecto establece la ley es la cuota de participación fijada en el título para cada finca registral independiente. Ahora bien, deja la puerta abierta para que se instaure otro sistema de distribución de los gastos diferente al del coeficiente previamente asignado. En estos casos, puede ocurrir que el dueño del edificio fije a través del título o de los estatutos de la finca un criterio diferente de forma que, por ejemplo, los gastos se paguen a partes iguales o se excluyan del pago a determinados propietarios. También puede darse el caso de que sean los propietarios quienes decidan modificar el sistema de reparto de gastos que se venía aplicando hasta ese momento que por defecto era el establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, el del coeficiente de participación o el fijado en el título o estatutos.

¿Acto de mera administración o modificación del título?

Para llevar a la práctica esta modificación, será necesario incluir un punto en el orden del día de la convocatoria para poder adoptar un acuerdo al respecto.
En este punto, la doctrina se encuentra dividida toda vez que la discrepancia versa en determinar si la modificación del reparto de gastos constituye una modificación del título o debe ser considerada como un acto de mera administración.

En el primer caso, cuando la intención es modificar el sistema de reparto del gasto bien porque se modifique el título o los estatutos o bien porque se haga así constar expresamente, en virtud del artículo 17.1 de la LPH el acuerdo deberá aprobarse por la unanimidad de los propietarios. Por el contrario, si entendemos que este acuerdo constituye un acto de mera administración de carácter económico anual que no implique la modificación de las cuotas del título, el acuerdo podrá adoptarse por mayoría simple.

Determinar si el acuerdo supone una clara manifestación de modificación del título o los estatutos o un acto de mera administración, es importante para concretar qué mayoría es necesaria para el caso de que los propietarios deseen revocar dicho acuerdo y volver al sistema originario de reparto de gastos.

Doctrina jurisprudencial: Así, adoptado el acuerdo, pueden darse dos circunstancias:

• Que el acuerdo se eleve a Escritura Pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad con la finalidad de modificar formalmente las cuotas establecidas en el título o estatutos o manifieste que ésta es la clara voluntad de los propietarios siendo en ambos casos necesaria la adopción del acuerdo por unanimidad.

• Que el acuerdo se apruebe y se aplique el nuevo sistema de distribución del gasto para uno o varios ejercicios económicos.

En el primer caso, para volver al sistema anterior será necesario un nuevo acuerdo al respecto igualmente por unanimidad. Cuestión diferente, y de ahí el objeto de controversia en la doctrina actual, es saber qué mayoría es necesaria para adoptar el acuerdo y volver al sistema de reparto anterior al acuerdo que no fue inscrito.

Aunque exista una parte de la doctrina que considere que si el acuerdo fue adoptado por la unanimidad de los propietarios la misma mayoría sería necesaria para adoptar el acuerdo para volver al sistema originario, por el contrario otro sector doctrinal en el que apoyo este artículo, considera que este acuerdo no supone una clara manifestación de voluntad de cambio de las normas del título o estatutos sino más bien un acto de mera administración aplicable al presupuesto anual que puede irse renovando o no de año en año. Por ello y, en base a este criterio, para “retornar” al sistema de cuotas no será necesario adoptar un acuerdo al respecto por unanimidad siendo suficiente la simple mayoría.

Son varias las sentencias del Tribunal Supremo las que apoyan esta tesis. A modo de ejemplo la Sentencia de 22 de mayo de 2008 que establece que “La cuota de participación en los gastos, establecida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según lo establecía el art. 16.1 de la Ley de Propiedad horizontal 49/1960 en su redacción original, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación-que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo-, cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios”.

El acuerdo de modificación del reparto de gastos no se puede entender de forma tácita como una modificación del título salvo que expresamente así se acuerde, en cuyo caso, sí sería necesaria la adopción del acuerdo por unanimidad. Así lo establece la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 1 de diciembre de 2006 “(…) desconoce la Sala cuáles fueron los criterios que el propietario único del edificio tomó en cuenta a la hora de señalar las respectivas cuotas, pero lo que no ofrece duda es que cualquier alteración de las mismas, por lo que comporta la modificación del título, precisa de los mismos requisitos que para su constitución… y que, en este caso, ni siquiera se ha solicitado formalmente por escrito la correspondiente modificación estatutaria…”.

“Cuando el cambio del sistema de reparto de gastos constituya una modificación del título, el acuerdo deberá ser unánime”

“Si el acuerdo constituye un acto de mera administración, podrá adoptarse por mayoría simple”.



Espero que te ayude el artículo Puntal. En todo caso y si te parece bien, en el supuesto que quisieras continuar tratando esta cuestión, podrías abrir un nuevo Tema de debate para no mezclarlo con el original. Y si pones algún ejemplo práctico que se te hubiera dado sería genial, pues me encanta aprender de las experiencias de todos.


Un saludo
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#9
(2017-05-30, 21:14)manuros escribió: Hola Puntal;

He leído la sentencia que aportas y alguna más parecida, y sin duda es un tema complejo. Es verdad que la doctrina que sigue el TS en esta sentencia parece contradecir otras, pero debemos encuadrarla en el sentido al que se refiere:

"... El hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos, sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo".

Por lo demás que comentas, invito a quien quiera profundizar un poco a leer este artículo:

"La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 9.1.e, que es obligación del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptible de individualización. Como dice el propio artículo, el criterio de reparto de los gastos que por defecto establece la ley es la cuota de participación fijada en el título para cada finca registral independiente. Ahora bien, deja la puerta abierta para que se instaure otro sistema de distribución de los gastos diferente al del coeficiente previamente asignado. En estos casos, puede ocurrir que el dueño del edificio fije a través del título o de los estatutos de la finca un criterio diferente de forma que, por ejemplo, los gastos se paguen a partes iguales o se excluyan del pago a determinados propietarios. También puede darse el caso de que sean los propietarios quienes decidan modificar el sistema de reparto de gastos que se venía aplicando hasta ese momento que por defecto era el establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, el del coeficiente de participación o el fijado en el título o estatutos.

¿Acto de mera administración o modificación del título?

Para llevar a la práctica esta modificación, será necesario incluir un punto en el orden del día de la convocatoria para poder adoptar un acuerdo al respecto.
En este punto, la doctrina se encuentra dividida toda vez que la discrepancia versa en determinar si la modificación del reparto de gastos constituye una modificación del título o debe ser considerada como un acto de mera administración.

En el primer caso, cuando la intención es modificar el sistema de reparto del gasto bien porque se modifique el título o los estatutos o bien porque se haga así constar expresamente, en virtud del artículo 17.1 de la LPH el acuerdo deberá aprobarse por la unanimidad de los propietarios. Por el contrario, si entendemos que este acuerdo constituye un acto de mera administración de carácter económico anual que no implique la modificación de las cuotas del título, el acuerdo podrá adoptarse por mayoría simple.

Determinar si el acuerdo supone una clara manifestación de modificación del título o los estatutos o un acto de mera administración, es importante para concretar qué mayoría es necesaria para el caso de que los propietarios deseen revocar dicho acuerdo y volver al sistema originario de reparto de gastos.

Doctrina jurisprudencial: Así, adoptado el acuerdo, pueden darse dos circunstancias:

• Que el acuerdo se eleve a Escritura Pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad con la finalidad de modificar formalmente las cuotas establecidas en el título o estatutos o manifieste que ésta es la clara voluntad de los propietarios siendo en ambos casos necesaria la adopción del acuerdo por unanimidad.

• Que el acuerdo se apruebe y se aplique el nuevo sistema de distribución del gasto para uno o varios ejercicios económicos.

En el primer caso, para volver al sistema anterior será necesario un nuevo acuerdo al respecto igualmente por unanimidad. Cuestión diferente, y de ahí el objeto de controversia en la doctrina actual, es saber qué mayoría es necesaria para adoptar el acuerdo y volver al sistema de reparto anterior al acuerdo que no fue inscrito.

Aunque exista una parte de la doctrina que considere que si el acuerdo fue adoptado por la unanimidad de los propietarios la misma mayoría sería necesaria para adoptar el acuerdo para volver al sistema originario, por el contrario otro sector doctrinal en el que apoyo este artículo, considera que este acuerdo no supone una clara manifestación de voluntad de cambio de las normas del título o estatutos sino más bien un acto de mera administración aplicable al presupuesto anual que puede irse renovando o no de año en año. Por ello y, en base a este criterio, para “retornar” al sistema de cuotas no será necesario adoptar un acuerdo al respecto por unanimidad siendo suficiente la simple mayoría.

Son varias las sentencias del Tribunal Supremo las que apoyan esta tesis. A modo de ejemplo la Sentencia de 22 de mayo de 2008 que establece que “La cuota de participación en los gastos, establecida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según lo establecía el art. 16.1 de la Ley de Propiedad horizontal 49/1960 en su redacción original, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación-que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo-, cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios”.

El acuerdo de modificación del reparto de gastos no se puede entender de forma tácita como una modificación del título salvo que expresamente así se acuerde, en cuyo caso, sí sería necesaria la adopción del acuerdo por unanimidad. Así lo establece la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 1 de diciembre de 2006 “(…) desconoce la Sala cuáles fueron los criterios que el propietario único del edificio tomó en cuenta a la hora de señalar las respectivas cuotas, pero lo que no ofrece duda es que cualquier alteración de las mismas, por lo que comporta la modificación del título, precisa de los mismos requisitos que para su constitución… y que, en este caso, ni siquiera se ha solicitado formalmente por escrito la correspondiente modificación estatutaria…”.

“Cuando el cambio del sistema de reparto de gastos constituya una modificación del título, el acuerdo deberá ser unánime”

“Si el acuerdo constituye un acto de mera administración, podrá adoptarse por mayoría simple”.



Espero que te ayude el artículo Puntal. En todo caso y si te parece bien, en el supuesto que quisieras continuar tratando esta cuestión, podrías abrir un nuevo Tema de debate para no mezclarlo con el original. Y si pones algún ejemplo práctico que se te hubiera dado sería genial, pues me encanta aprender de las experiencias de todos.


Un saludo

De acuerdo Manuros, completamente de acuerdo con lo que expones, y además que es lo que es; pero quiero entender según te explicas, que la cuota que se refleja en el titulo, afecta a dicho titulo en tanto que se refiere a los gastos establecidos anualmente de conservación y/o mantenimiento del edificio; mientras que otros gastos relativos a sustituciones o adaptaciones por envejecimiento de materiales o acomodaciones a los nuevos tiempos, o como se suelen llamar gastos extraordinarios, pueden ser acordados por mayoría simple por entenderse que son actos de mera administración.
Bien abrirè un nuevo hilo para seguir estudiando el asunto.
Saludos Puntal
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