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MAYORÍA PARA ADJUDICAR PLAZAS DE COCHERA
#1
Hola a [email protected]:

En mi comunidad, hay una finca que se corresponde con el sótano que se destina a cochera. Dicha finca es propiedad en proindiviso de quince personas, cada uno con su porcentaje de participación.

El problema que venimos arrastrando es que no existe suficiente superficie como para poder adjudicar una plaza a cada uno de los propietarios, de manera que cada uno aparca donde haya una plaza libre, si la hay.

Estamos en fase de solucionar este problema, ampliando la superficie de la cochera a través del subsuelo del resto del solar propiedad de la comunidad.

Lo primero que se ha hecho ha sido aprobar por unanimidad de todos los propietarios de la comunidad, la desafectación del subsuelo de dicho resto de solar, elemento común, para integrarlo con la cochera. De esta manera tenemos el espacio suficiente para obtener las plazas necesarias para adjudicar una por propietario.

Antes de iniciar las obras para ejecutar la ampliación, se ha decidido dejar aprobado el criterio que se va a tener en cuenta para adjudicar dichas plazas conforme a la participación que cada propietario ostenta, y así evitar luego ulteriores problemas, una vez ejecutadas las obras.

La consulta que quiero plantearos es si con mayoría simple de los propietarios de la cochera es suficiente para aprobar el criterio que se tendrá en cuenta para el reparto, pues la unanimidad es imposible de obtener, dado que se han propuesto cuatro formas de hacer la adjudicación.

Muchas gracias por vuestra segura respuesta.

Un saludo a [email protected]
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#2
Buenos días;


Entiendo que está escriturada como una finca independiente en el Registro de la Propiedad con su propio Título Constitutivo, siendo necesario ahora modificarlo al haberse alterado su estructura y por tanto las cuotas. La verdad que no veo posible otra opción que la unanimidad de todos los propietarios. Imagino que os habrán asesorado en este sentido.

Es un tema muy complejo de consensuar, teniendo 4 opciones encima de la mesa...

Te agradecería que pudieras comentar las posibilidades que tenéis y el parecer de vuestro Administrador.

Un saludo
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#3
Muchas gracias Manuros por tu respuesta.

Efectivamente el sótano destinado a cochera es una finca registral independiente, pero no tiene título constitutivo propio, sino que forma parte de la división horizontal del edificio y junto con los quince pisos forman la comunidad.

Inicialmente, a cada titular de piso, se le asignó una participación en el sótano, proporcional a la superficie del piso.

Con el paso del tiempo, algunos propietarios del proindiviso vendieron su participación en el sótano, de manera que en la comunidad hay propietarios que lo son de piso y sótano, otros sólo de piso y el resto sólo del sótano.

La participación que tiene asignada cada copropietario en el sótano destinado a cochera no está afecta a una plaza de cochera concreta, dado que el espacio existente no es suficiente para otorgar una plaza a cada uno de los quince copropietarios, así que os podéis imaginar la situación.

Recientemente y dado que tenemos un resto del solar no edificado, hemos decidido por unanimidad agregar el subsuelo de dicho resto de solar a la cochera, para de esta manera ampliarla y solucionar el referido problema.

Por unanimidad, acordamos la desafectación del subsuelo del resto del solar, con una compensación económica a los propietarios de la comunidad que no tienen participación en la cochera y sí en los pisos.

Además y también por unanimidad decidimos no modificar las cuotas de participación.

Por tanto, creo que el requisito de la unanimidad en lo que concierne a la desafectación y al mantenimiento de las cuotas de participación, lo hemos cumplido.

El problema que planteo es la mayoría necesaria para aprobar un criterio para la asignación a cada copropietario de una plaza de garaje. Y ello porque el sorteo puro y duro no es posible, dado que cada copropietario tiene un coeficiente y cada plaza de cochera tiene una superficie diferente.

Es por ello que se han propuesto cuatro criterios, no siendo posible la unanimidad.

Mi duda es si por mayoría de los asistentes a la Junta, debidamente incluido en el orden del día, se puede aprobar el criterio que se utilizará para la asignación de las plazas de cocheras, sin que se pretenda la extinción del condominio existente.

Saludos y muchas gracias anticipadas
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#4
Buenos días;


Entiendo que dependerá de como lo reflejéis en el Título Constitutivo. Te planteo diferentes situaciones para que puedas incluir la tuya en una de ellas, y así también me aseguro de entender el problema que planteas.

Según nos dices en tu consulta, habéis acordado por unanimidad ampliar el espacio destinado a la cochera, acordando igualmente mantener la cuota de participación. A partir de aquí planteamos los distintos escenarios que veo:

PRIMER SUPUESTO.- En el Título Constitutivo se hace referencia, exclusivamente, a la cuota de participación que corresponde a cada propietario de la cochera, pero sin que suponga la titularidad de una plaza de estacionamiento concreta. Por lo tanto, si mantenemos esta situación, las condiciones para modificar el Título Constitutivo estarían perfectamente salvadas, toda vez fue aprobada por unanimidad tanto la desafectación de una parte de la finca para agragarla a la cochera, como mantener la cuota de participación.

Pues bien, dentro de este contexto ¿Sería posible acordar por mayoría simple la manera de utilizar las plazas de estacionamiento? La respuesta es SÍ.

SEGUNDO SUPUESTO.- Otra opción, que entiendo puede corresponder a la que planteas en tu consulta: La cochera, con su nueva extensión, se reparte en 15 plazas de estacionamiento, con una superficie cada una de ellas que respeta la cuota de participación de cada propietario. Cada propietario va a utilizar exclusivamente esa plaza de estacionamiento asignada. Para hacer constar esta nueva situación en el Título Constitutivo ¿Qué mayoría sería necesaria? La unanimidad.

La necesidad de que dicha situación conste en el Título Constitutivo, responde a que dicho acuerdo vincule a terceros. Y eso incluye a futuros propietarios. Y esto nos lleva a la tercera opción…

TERCER SUPUESTO.- Se procede como se expone en el punto 2º, pero el Título Constitutivo se mantiene como en el punto 1º. Es decir, acordamos la plaza de estacionamiento que utilizará cada uno, que pasará a ser propietario de ella, pero no titular, al no elevarlo a escritura pública y no quedar así reflejado en el Título Constitutivo.

En este caso se adoptaría un acuerdo que modificaría la realidad del Título Constitutivo o sus Estatutos. Por tanto, para que este acuerdo vinculase a futuros adquirentes, será necesario que se eleve a escritura pública notarial y proceder a su posterior inscripción. Si no se cumplieran estos requisitos, con la finalidad de evitar una indefensión jurídica del nuevo comprador que adquiere una propiedad en base a la situación jurídica descrita en el Título o Estatutos inscritos, este acuerdo solo vincularía a los propietarios que otorgaron su consentimiento y votaron a favor del acuerdo.


CONSEJO: Es conveniente inscribir con detalle en el Registro de la Propiedad las modificaciones del Título Constitutivo, para que contemple la realidad acordada y tenga así eficacia frente a terceros. Por tanto sería conveniente pedir asesoramiento al Notario antes de celebrar la Junta de Propietarios, para que el Acta se redacte correctamente y pueda inscribirse en el Registro si se llega a aprobar el acuerdo.


Espero haberte orientado un poco mejor y quedo a la espera de algún comentario para poder perfilar la respuesta a tu planteamiento real.


Un saludo.
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#5
Buenas tardes:

Agradecerte tu extensa respuesta y el esfuerzo que ella te haya provocado.

La desafectación del subsuelo del resto del solar así como el mantenimiento de las cuotas de participación, me queda claro que debe realizarse por unanimidad de los propietarios y así se ha hecho y consta reflejado en acta, sin que ninguno de los no asistentes haya formulado impugnación en el plazo legalmente previsto al efecto.

El problema sigue siendo la forma y bajo qué mayoría adjudicar la participación que cada propietario ostenta a una plaza de cochera concreta.

La intención de la comunidad va más allá de aprobar un reparto interno o una manera de utilizar las plazas, pues eso no soluciona el problema de una manera definitiva. Lo que pretendemos, sin extinguir el condominio existente, es asignar a cada participación el uso de una plaza de cochera concreta y que dicho reparto vincule a futuros adquirentes y terceros.

Nuestra intención es que una vez aprobado por mayoría simple el criterio de reparto, uno de los cuatro propuestos, pues por unanimidad es imposible, y ejecutadas las obras de ampliación, se celebre nueva junta con el único punto del orden del día consistente en practicar la asignación o adjudicación en base al criterio anteriormente elegido por mayoría simple, y que la asignación realizada se apruebe ¿por unanimidad?¿por mayoría?.

De esta manera, entendemos que podríamos elevar a público el acuerdo para tener acceso al registro de la propiedad y así que conste frente a terceros y posible adquirentes, la plaza que cada partícipe tiene asignada.

Muy útil el consejo de acudir al notario o incluso al registrador de la propiedad.

Saludos.
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#6
Perfecto, entiendo la situación. Por tanto no tengo dudas en que será necesaria la unanimidad. Tu planteamiento me parece muy bueno, en el sentido de realizar una primera votación para elegir el sistema de reparto. Lo principal, y esta es la clave, es la redacción del acta donde figure el acuerdo que posteriormente se elevará a escritura pública, pues ahí debe quedar reflejado su adopción por unanimidad, ya que conlleva la modificación del Título Constitutivo.

Si tenéis la intención de iniciar un procedimiento de inmatriculación de cada plaza de estacionamiento, para que cada propietario sea titular registral de la plaza asignada y tener así la posibilidad en el futuro de alquilarla o venderla, mayor motivo para consultarlo para realizar todos los pasos correctamente.

Te animo a que sigas comentándonos como se va resolviendo el proceso y poder aprender todos con tu experiencia.


Un saludo.
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#7
Buenas tardes: No es nuestra intención extinguir el condominio, inmatriculando cada plaza de cochera como una finca registral diferente, sino mantener la misma finca, con sus participaciones, pero asignándole un número de plaza a cada participación. Creo que es una manera bastante utilizada en las cocheras.

Por supuesto que os mantendré informados.

Muchas gracias.
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