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TEMA: NOTIFICAR REUNION A PROPIETARIO LOCAL QUE NIEGA QUE SEA SUYO
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Autor Mensaje
timina
Vecino
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Registrado: 19-04-2008
Mensajes: 6

MensajePublicado: 19-04-2008 02:39    Asunto: NOTIFICAR REUNION A PROPIETARIO LOCAL QUE NIEGA QUE SEA SUYO Responder citando

Hola a todos:
En mi comunidad, queremos instalar ascensor a cota cero y para la reunion pertinente, queremos citar como es logico a los propietarios de los locales.
En la nota del registro me consta que un propietario le pertenece un local. He ido a hablar con el para que me firme el escrito de recibir la notificacion de la proxima reunion y me dice que el no pertenece a mi comunidad. Le he dicho que si porque en la nota simple del registro asi consta. El me lo niega y me dice que su local pertenece a la comunidad de al lado. ¿que puedo hacer?
Muchisimas gracias por vuestras respuesta.
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juan24
Vecino
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Registrado: 01-01-2008
Mensajes: 406

MensajePublicado: 19-04-2008 07:31    Asunto: Responder citando

Hola Timina

Para saberlo con certeza tienes que sumar todos los coeficientes que vienen en la nota simple del registro, la suma te tiene que dar 100, y en tre las partes de la suma tiene que estar la del local.

Tienes otro sitio para comprobarlo tambien, es el catastro, entra en la pagina y lo compruebas, haciendo lo mismo.

La respuesta a tu pregunta la tienes en la suma de los coeficientes.


OVC.catastro.meh.es
acceso libre
cartografia
referencia catastral, -la tienes en el recibo del IBI.
Y pinchas en la pestaña que tiene una punta hacia la izquierda y i
La suma de todos los coeficientes te dara 100.
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josembaigorri
Vicepresidente
Vicepresidente


Registrado: 13-02-2004
Mensajes: 3007

MensajePublicado: 19-04-2008 09:48    Asunto: Responder citando

Hola

Ha falta del Título de Obra Nueva y División Horizontal, lo que vale es la Nota Simple que se saca en el Registro de la Propiedad ya que es un extracto del mismo, Así que si ese documento indica el nombre del propietario del local y este esta dentro de la división horizontal de la comunidad de propietarios ese local pertenece a tu comunidad, si dicho propietario no quiere reconocer por la razón que fuere que es propietario del mismo solo queda reclamar ante el juzgado que este señor como propietario cumpla con sus obligaciones ante la comunidad de propietarios.

Saludos.
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Ra07
Presidente
Presidente


Registrado: 16-12-2005
Mensajes: 10366

MensajePublicado: 19-04-2008 10:30    Asunto: Responder citando

Hola:

Cabe la posibilidad de la Comunidad la formeis vosotros y la finca de al lado, aunque os esteis gestionando de forma independiente, y que el local quizá esté físicamente situado ocupando suelo de ambas fincas o portales.

En tal caso, habría que analizar mucho mejor la situación obteniendo copia de la Escritura de División Horizontal de la Comunidad.

Conozco de primera mano un caso así.

Saludos.
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juan24
Vecino
Vecino


Registrado: 01-01-2008
Mensajes: 406

MensajePublicado: 19-04-2008 10:55    Asunto: Responder citando

Un apunte mas Timina.

Los datos que encontraras en la pagina web del catastro son publicos para todos los propietarios de la finca que tengas su referencia catastral, pero no estan todos los datos, como por ejemplo los nombres de los propietarios.

En un caso importante como el vuestro, es mejor que te acerques a la oficina del catastro y le pidas los nombres de los propietarios de los locales, ellos si los tienen, incluso que te emitan un certificado.

Cuando completes toda la unidad del edificio todos deben participar en el gasto de la instalacion puesto que se trata de una inversion que revalorizara el edificio en su conjunto y a todos beneficia.

Pero hay una cuestion que debeis tener en cuenta, el coeficiente que tiene cada uno en su escritura es inalterable y corresponde solo a la parte de la propiedad de cada uno con relacion al valor de todo el edificio, este coeficiente es ajeno a la parte de los gastos que correspondera a cada uno de la instalacion del ascensor, esta distribucion de los gastos de la instalacion es la parte mas complicada, corresponde a la Junta de Propietarios hacerla y debeis ser justos a la hora de aplicarla, se debe tener en cuenta los supuestos del aticulo 5 de la LPH sobre todo el que dice
Cita:
y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.


Conclusion, deben pagar todos, pero aplicando criterios justos.

Mirar tambien si las escrituras vuestras dicen algo sobre este asunto.
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camposoto
Presidente
Presidente


Registrado: 11-09-2004
Mensajes: 10801

MensajePublicado: 19-04-2008 13:02    Asunto: Responder citando

Saludos....

Comprobados los datos y su pertenencia a la comunidad, solo teneis que informar de la junta y que acuda si quiere. Le comentas que lo que se decida en la junta le incumbe y tendrá que aceptar la decisión de la mayoría. cuando tenga que pagar y no lo haga sera declarado moroso y a partir de ahí seguro que se aclara a que comunidad pertenece.
_________________
caminante no hay camino se hace camino al andar
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timina
Vecino
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Registrado: 19-04-2008
Mensajes: 6

MensajePublicado: 19-04-2008 13:35    Asunto: ¿DE DONDE PUEDO SACAR LA ESCRITURA DIVISION HORIZONTAL? Responder citando

Lo primero muchas gracias por vuestras rapidas respuestas.

Mi edificio está compuesto por 2 portales: mi portal 21 y el de al lado que es el 23.

Mi edificio segun nota marginal del registro consta: "en regimen de propiedad horizontal formando los siguientes elementos independientes":

1) sotano edificio: 6 enteros por ciento
2) local comercial: 14 enteros
2) viviendas con entrada portal 21: son 8 plantas (3.15 corresponde a pisos = 25.20 y 1.60 corresponde a apartamentos = 12.80) total :38

A continuacion describe el inmueble 23 (que no es el mio): cuyo valor entre pisos y apartamentos da 42
Si sumo 6 + 14 + 38 + 42 = 100 %

Consultado un abogado, pedimos al registro la nota simple informativa para ver las lonjas (son 3) y en ellas aparece una cuota de participacion nombrando a los 2 portales, con lo que mi amigo y abogado me dijo que esa cuota se dividia entre 2. (si es 14, pues 7 a cada parte, sumando la nota simple donde aparece la cuota, los coeficientes me salen 13.9, que dividiendo entre 2 se queda a 6.950)
Curiosamente el unico nombre fisico que aparece como titular de la finca, es el señor que niega su propiedad y que dice que él pertenece a la comunidad 23. (su lonja la ha dividido en 2 negocios, de los que me consta que él es el titular, es decir tiene 2 tiendas) (en los demas que no me han puesto pegas no aparece nombre aunque les he localizado preguntado a los alquilados de las mismas). Por otros motivos, me han asegurado un amigo que le consta que la propiedad es de este señor.
Juan, me he metido en la pagina del catastro como me has indicado, he puesto la referencia catastral, me sale el inmueble con mis datos, pero al darle a la flecha me sale un monton de parcelas, pero no aparece el coeficiente de participacion. Viene en blanco. ¿hay alguna otra forma de verlo?.
Gracias por vuestras respuestas, me estais ayudando un monton.
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juan24
Vecino
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Registrado: 01-01-2008
Mensajes: 406

MensajePublicado: 19-04-2008 16:26    Asunto: Responder citando

Lo que importa es que se va aclarando la cosa,. la unidad de los 100 enteros, te sale, por tanto la primera cuestión ya la tienes clara, el local pertenece al edificio, te convendría tener un certificado del catastro.


Lo que te sale del catastro es el reparto en porciones centesimales en que esta dividida la unidad, por una parte sale todo junto, si pinchas en cada uno de los niveles, te saldrá una ficha descriptiva, donde aparece el coeficiente de participación, los metros construidos, un grafico, todo ello en un impreso con el anagrama del ministerio de economía y hacienda. Con esta ficha puedes saber la superficie de todas las porciones.

Lo que te ha dicho el abogado esta muy bien pensado, pero este asunto es mas propio de un aparejador o arquitecto, te diré porque.

Cuando los técnicos sacan el coeficiente de propiedad aplican muchos baremos, para calcular bien el valor de una cosa, por eso cada 10 años todos los inmuebles se revisan, de nuevo, las cosas pueden aumentan o disminuir de valor, en este caso vuestro, no se trata de medir el valor sino de calcular bien cuanto tiene que pagar cada propietario de la instalación del ascensor, lo que se cobre a cada uno tiene que estar debidamente justificado, si no se hace así, después vienen los conflictos, en el caso del local a mi solo se me ocurre (porque no soy técnico) la revalorizacion del inmueble, pero si este propietario no tiene puerta de acceso al portal y los ascensores no los va a usar nunca, yo seria muy prudente a la hora de pasarle la factura, es a lo único que me atrevo, solo hacerte esta reflexión.

Las cuentas salen 6 + 38 + 42 +14 = 100 para mi es un dato mas sin demasiada importancia, lo que realmente importa son los criterios de equidad y racionalidad que la junta de propietarios aplique a cada uno en función de lo que dice la Ley y vuestra propia conciencia.
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Ra07
Presidente
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Registrado: 16-12-2005
Mensajes: 10366

MensajePublicado: 20-04-2008 20:19    Asunto: Responder citando

Hola:

Los datos del Catastro, a su vez, provienen de las inscripciones realizadas en el Registro de la Propiedad, bajo declaración del interesado.

Juan24, no estás informando bien. Las Cuotas de Participación que expresan las Escrituras de cada propiedad son siempre el porcentaje legal con el que se participa en los gastos.

De no haber norma estatutaria o acuerdo unánime en contrario, todos pagan con arreglo a la Cuota de Participación.

Olvida el Indice, Porcentaje, o Cuota de Propiedad, que no tiene nada que ver con pagar los gastos.

Limina: Esa situación es como la de la finca que yo te he descrito, una Comunidad en dos portales o escaleras, y el bajo participa de ambos.

Entonces, puesto que parece que teneis asumida la gestión independiente de los portales y el gasto afecta a sólo uno de ellos, debeis aplicar la fórmula de dividir la cuota del bajo entre ambos portales, aplicando el porcentaje por portal que se derive de la División Horizontal, y de no expresarlo, el de la mitad.

Enviad al dueño del bajo la Convocatoria mediante un burofax con Certificación de Contenido, donde le citais como propietario del patio 21, con 1/2 de su cuota Registral, según Escritura de División Horizontal.

Una vez lo envieis, estará convocado a todos los efectos, tanto si lo recoge como si no, tanto si va a la reunión como si, peor para él, la ignora.

Con esos pasos bien hechos, la Comunidad dispone de total amparo jurídico para seguir adelante con la obtención de acuerdos.

Saludos.
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juan24
Vecino
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Registrado: 01-01-2008
Mensajes: 406

MensajePublicado: 21-04-2008 09:01    Asunto: Responder citando

Mira RA, te lo digo por ultima vez, no vuelvas jamas a dirigirte a mi, no te lo consiento, esto es un foro de opinion, yo doy la mia y tu das la tuya, cada uno es libre de tomar en consideracion lo que crea oportuno, yo no desautorzo a nadie, solo contesto al que pregunta, no estoy inflingiendo ninguna Ley ni ninguna norma aplico mi derecho a decir con libertad lo que yo creo que es y segun lo entiendo, tu una y otra vez IMPONES tu criterio sin nisiquiera leer lo que preguntan otros... luego te pasa lo que te pasa, te toca arrastrarte por los suelos . Dejame en paz...olvidame.

Cita:
11).- La cuota de participación.


¿Qué es la cuota de participación en la comunidad?
El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el título constitutivo de la propiedad horizontal debe contener la cuota de participación que corresponde a cada uno de los pisos o locales del edificio.
La cuota de participación es una expresión numérica referida a cada una de las viviendas y locales que forman parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal y que se expresa en centésimas.
¿Cómo se determina la cuota?
La cuota de participación puede ser determinada por cualquiera de los siguientes procedimientos:
a) Por el promotor-vendedor, antes de comenzar la venta de los pisos y locales.
b) Por la totalidad de los propietarios del edificio mediante acuerdo unánime.
c) Por laudo arbitral o resolución judicial, en defecto de cualquiera de los dos sistemas anteriores.
Para la determinación de la cuota de participación de cada piso o local por cualquier de los procedimientos anteriores, deben atenderse a los siguientes criterios:
a) Su superficie útil, en relación con la total del edificio.
b) Su emplazamiento interior o exterior.
c) Su situación dentro del edificio.
d) El uso que racionalmente se presuma que va a hace el piso o local de los servicios y elementos comunes del edificio.
En todo caso, cualquiera que sea el procedimiento de determinación de la cuota de participación, ésta deberá ser fijada de forma objetiva y no arbitraria.
¿Se puede cambiar la cuota?
Una vez establecida, la cuota de participación no se puede alterar, a menos que medie el acuerdo unánime de todos los propietarios del edificio. Esto no obstante, si la cuota de participación de una vivienda o local ha sido establecido de forma arbitraria, con perjuicio de uno de los propietarios, el propietario a quien perjudique podrá impugnar judicialmente la determinación de cuotas que se haya hecho.
¿Para qué sirve la cuota?
La cuota de participación tiene varias utilidades:
a) Determina la participación de cada uno de los pisos o locales en la propiedad de los elementos comunes del edificio (solar, cubiertas, fachadas, etc.).
b) Determina la distribución entre los distintos propietarios de los gastos y cargas de cualquier tipo que genera la comunidad de propietarios.
c) Determina igualmente la participación de cada propietario en cualquier beneficio que se derive de la situación de comunidad.
d) Determina la distribución de votos entre los propietarios con derecho de asistir a la Junta, así como los quórums necesarios para la válida constitución de la Junta y para la adopción de los acuerdos según el distinto régimen de mayorías para cada tipo de acuerdos.
¿Cómo se distribuyen los gastos?
En cuanto al tema de la distribución de gastos entre los propietarios del edificio, hay que decir que como regla general la distribución se hará en proporción a la cuota de cada uno.
Sin embargo, la jurisprudencia ha admitido que junto a la cuota de participación en la propiedad de los elementos comunes, exista otra cuota de participación en los gastos comunes. Incluso cabe que existan diversas cuotas de gastos, distintas de la cuota de participación, aplicables a cada tipo de gasto común que genere la comunidad.
El único requisito necesario es que la cuota o cuotas de gastos distintas de la cuota de participación hayan sido fijadas en los estatutos de la comunidad, bien inicialmente o en un momento posterior mediante acuerdo unánime de todos los propietarios.
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Ra07
Presidente
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Registrado: 16-12-2005
Mensajes: 10366

MensajePublicado: 21-04-2008 10:09    Asunto: Responder citando

Hola, Juan24:

Tienes dos trabajos, enfadarte y desenfadarte.

Esto es un foro público y cada uno se dirige a quien quiere, sobran los consentimientos mientras no falte el respeto.

Aqui no se arrastra nadie, rectificar está dentro de las atribuciones humanas.

Estás dando algunas informaciones incorrectas con respecto a la participación en gastos, confundes conceptos, y algún día lo comprenderás.

Tómate un tila, y que tengas un buen dia.

Saludos.
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juan24
Vecino
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Registrado: 01-01-2008
Mensajes: 406

MensajePublicado: 21-04-2008 13:26    Asunto: Responder citando

La tila para los cortitos como tu, para que te despejen la mente, que no te deja ver mas alla de tus narices y de paso comprate una alfombra para que no te rrasque la barriga cuando te arrastres por el suelo como un puto gusano.
Cita:
Y yo me he liado mezclando ambos problemas y respondiendo de memoria, y como si la Comunidad de Condor y de Krysta fuese la misma.

No vale todo lo que he dicho, no es aplicable. Perdonad el patinazo.

Responder a muchas cosas me provoca a veces confusiones entre unas comunidades
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Ra07
Presidente
Presidente


Registrado: 16-12-2005
Mensajes: 10366

MensajePublicado: 21-04-2008 13:30    Asunto: Responder citando

Hola:

A cada uno le definen sus palabras.

Saludos.
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juan24
Vecino
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Registrado: 01-01-2008
Mensajes: 406

MensajePublicado: 21-04-2008 16:43    Asunto: Responder citando

Y cada uno tiene lo que se busca.

;;;;;;;;;;;;;QUE TE DEN !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
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Poncius
Vecino
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Registrado: 03-10-2005
Mensajes: 230

MensajePublicado: 21-04-2008 18:02    Asunto: Responder citando

Buenas

Navegando, he encontrado este pequeño ladrillo, que creo que ayudara bastante al tema y pondra paz

En la praxis jurídica de ambos términos nos encontramos con conceptos ambivalentes e interpretaciones que difieren mucho unas de las otras. No sólo se da esta confusión hermenéutica entre los profesionales del Derecho o de la administración de fincas, sino que es, si cabe, más extendida entre la ciudadanía en general (lega en Derecho) que viven o tienen la propiedad de un inmueble en régimen de Propiedad Horizontal.

Si en los primeros encontramos varias formas de explicar el significado de estos términos, en los segundos se extiende la similitud de éstos al punto de llegar a confundirlos como sinónimos. En otras palabras: identifican los Coeficientes de Propiedad de cada piso, casa o local con la Cuota de Participación de estos en elementos comunes. No obstante, es dable subrayar que son numerosos los autores que estudian la Propiedad Horizontal que llegan a esta misma solución: Coeficientes de Propiedad y Cuotas de Participación son la misma cosa.

En este trabajo se intentará documentar que no hay que confundir, en ningún caso, los Coeficientes de Propiedad y las Cuotas de Participación. Además -lo más importante para este estudio- razonar y argumentar basándonos en nuestro Ordenamiento Jurídico, Jurisprudencia y derecho sustantivo de la Propiedad Horizontal como, no es conveniente, ni apropiado asociar estas voces.

Utilizaremos para esta exposición, amén de la opinión del autor, ejemplos y situaciones reales que se dan en las Comunidades de propietarios donde, de forma palmaria, se justifica esta diferenciación y el perjuicio que puede causar “unir” ambos conceptos.

Ante todo ha de quedar claro el más profundo respeto por todos aquellos profesionales, autores, ciudadanos, Juzgados y Tribunales que tienen o puedan tener un criterio distinto y contrario al que aquí se esgrime; por mucho que no se comparta desde estas líneas. Si todos pensáramos lo mismo no habría discusiones ni Pleitos.

La Ley de Propiedad Horizontal y el derecho positivo en general es, y debe ser, un conjunto de normas abstractas. Axioma conocido en Derecho es que éste siempre regula situaciones o relaciones de hecho que ya existen. En otras palabras: el derecho nace como respuesta a un hecho preexistente; por tanto, continuamente irá por detrás de la situación fáctica que pretende ordenar y regular. Como decíamos, la Ley de Propiedad Horizontal -al no poder regular todas y cada una de las situaciones y relaciones antes mencionadas que se pueden dar en una Comunidad de propietarios- dispone en su articulado cuestiones abstractas que, a posteriori, deben concretarse en cada supuesto práctico del devenir cotidiano de una Comunidad de propietarios. Este proceso de concreción lo deben hacer en primer lugar los destinatarios de la Norma: los propietarios; en segundo lugar los expertos en esta materia jurídica y finalmente los Jueces y/o Tribunales de Justicia, último recurso al que se debe llegar en una Ley que tiene como paradigma la autonomía privada de la voluntad, teniendo como Norma de cierre a nuestro Código Civil, inspirador de dicha autonomía.

Tal es así, que la Ley de Propiedad Horizontal es la única Norma en nuestro Ordenamiento Jurídico que permite a los ciudadanos, dentro de una Comunidad de propietarios, tomar y acordar decisiones que vayan en “contra” de la propia Ley. Por ejemplo, si se tomara en Junta de propietarios un acuerdo contrario a lo legalmente establecido, y, éste no fuera impugnado por algún propietario en el plazo de un año desde su adopción sería plenamente ejecutable, válido y eficaz; aun siendo contrario al Ordenamiento Jurídico vigente ¿habrá más intención en una Norma Jurídica de anteponer la autonomía de la voluntad de las partes, que en nuestra Ley de Propiedad Horizontal? Para este estudio es notoria la respuesta.

Con esta afirmación, se quiere significar que a lo largo de la “vida” de una Comunidad de propietarios, ésta podrá cambiar (según su propia voluntad) tantas veces como lo desee -siempre cumpliendo los requisitos mínimos oportunos- las Cuotas de Participación de los propietarios. Quizá, este sea el principal argumento diferenciador de la discusión planteada en este trabajo. Aunque existen muchos otros ejemplos que se irán indicando de forma sistemática más adelante, no cabe duda y es doctrina pacífica que -a no ser que exista un error material o formal- es imposible modificar los Coeficientes de Propiedad del inmueble por mucha voluntad que tengan los comuneros de cambiarlos. Los Coeficientes de Propiedad vienen fijados -deben- en el Título Constitutivo del Edificio. A los que hay que darle, en un primer momento, la presunción de veracidad; es decir, que éstos están fijados con arreglo a la realidad arquitectónica del inmueble (que nada tienen que ver con la Cuota de Participación a la Comunidad de propietarios, pues para su confección se tienen en cuenta criterios objetivos de constitución de obra nueva; no el uso racional (entre otros factores) que se prevé puedan hacer de los elementos comunes los futuros propietarios de los mismos. Por ejemplo, si a un inmueble destinado a local comercial se le atribuye el 23% de propiedad del 100% de la propiedad de todo el inmueble, su Coeficiente de Propiedad será, en todo caso y mientras éste no sea agrupado, segregado o dividido, el 23%. En ningún momento la Junta de propietarios puede modificar este 23% de Coeficiente de Propiedad, porque es un valor absoluto e inalterable, donde la autonomía de la voluntad nada tiene que hacer.

Por el contrario, la Junta de propietarios puede disponer -en cualquier momento- que la Cuota de Participación a la Comunidad de propietarios de ese Local sea de un 6%. ¿Por qué? Porque en justicia entiende que el Local no hará uso de la mayoría de los servicios y elementos comunes. Debido a que Cuota de Participación, significa reducida, somera y gráficamente, cuánto ha de contribuir cada propiedad al sostenimiento de la finca o inmueble en su conjunto. En este ejemplo lo acordado por la Junta ha sido presentar el Presupuesto Anual de Gastos y atribuir las Cuotas de Participación basándose en éste. Dejando inalterable los Coeficientes de Propiedad.

La Ley de Propiedad Horizontal -poco extensa en su articulado- intenta, nada más y nada menos, que organizar las relaciones de convivencia de los ciudadanos que viven y desarrollan la mayor parte de su existencia en régimen de copropiedad con el resto de sus vecinos. Una Comunidad de propietarios es, por así decirlo, un submundo donde nos encontramos, de forma reducida, un reflejo de nuestra sociedad. En ella conviven personas con distintas ideas políticas, religiones, economías domésticas, discapacidades, etc. Poner de acuerdo a una Comunidad de propietarios es tarea bien difícil. Desgraciadamente, algunos autores, profesionales del Derecho y de la Administración de Justicia, ningunean esta materia jurídica, al entender que es una Ley que regula cuestiones livianas o poco importantes. Craso error, ésta, es una Ley extremadamente compleja y sujeta a una interpretación doctrinal (Científica y Judicial) constante, tal y como se pondrá de relieve en este estudio. Aproximadamente el 70% de la población española se rige por esta Ley, un alto porcentaje desde luego para no cuestionar su importancia social. Una buena interpretación de una Ley tan compleja, compuesta de elementos diversos que afectan a otros negocios jurídicos (arrendamientos, compraventa, usufructos, representación, etc.), e incluso de Orden Procesal como la que nos ocupa, redundará en satisfacer las expectativas de todas aquellas personas que residen en comunidades de propietarios.

A continuación se expondrán las concordancias y argumentaciones necesarias para justificar esta interpretación.

1. Articulado afecto al tema de estudio

Artículo 3 LPH. ....”A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la Comunidad...” Encontramos en este artículo el primer escollo. Este fragmento del artículo 3 (el que nos interesa para resolver la cuestión planteada) es sujeto de múltiples interpretaciones y conjeturas. Mientras éstas sean de carácter doctrinal no dejan de enriquecernos a todos; pero cuando son la base de la siguiente frase por un propietario resabiado con su Comunidad, el tropiezo está asegurado diciendo: “yo pagaré según Ley” creyendo que la Ley establece como sistema de contribución a gastos comunes -normalmente se olvidan también de los beneficios- los Coeficientes de Propiedad de su vivienda o local en relación al total del edificio. Obsérvese que nada se dice, ni se menciona, en todo el articulado de la LPH, de Coeficientes de Propiedad

El artículo 3 tiene su concordancia, amén de con el 396 del C. Civil, el 8 de la Ley Hipotecaria y el 16 del Reglamento Hipotecario, directa e inmediata con el artículo 5 de la misma Ley que veremos seguidamente, así como con los artículos 7, 8, 9 10, 11, 12, 14, 17 y 19. Sin embargo, es innegable la confusión que de una primera lectura del párrafo citado del Artículo 3 puede surgir. Nos quedamos ahora con la literalidad del mismo “se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo”. Hay que insistir en que nada se dice de Coeficientes de Propiedad, sino del valor del inmueble; es decir, del quantum total de la edificación y, de este valor final su conversión a centésimas. De tal modo, que la suma de todos los valores atribuidos dé el 100% de dicho valor. Éste no tiene por qué coincidir con los metros útiles o construidos de propiedad de cada piso o local. Por ejemplo, el valor de un metro cuadrado de un ático puede estar por encima del metro cuadrado de un local que linda a una zona poco accesible. Es práctica común en las compraventas de inmuebles nuevos, que todos los pisos -aun con igualdad de metros útiles o construidos- tengan un valor de mercado distinto motivados e influidos por distintas causas: vistas al mar, acceso directo a zona pública, usufructo de patios o terrazas comunitarias, altura de la vivienda, etc. El Coeficiente de Propiedad es ajeno a todo esto, es inherente a los metros que efectivamente ocupa la propiedad en el conjunto del edificio. Difícilmente se puede mantener que han de tomarse los Coeficientes de Propiedad para servir de módulo en las Cuotas de Participación. Pero nos lo aclara aún más la concordancia mencionada up supra.

Artículo 5 LPH. ....”En el mismo título (sic) se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por Laudo o Resolución Judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes...” Aquí queda fijada claramente la separación entre los Coeficientes de Propiedad y la Cuota de Participación.

De nuevo no se dispone nada acerca de los Coeficientes de Propiedad. Parece ya palpable que no es intención del legislador hacer coincidir la Propiedad con la efectiva Participación de los propietarios en los elementos comunes. Sin embargo, los Coeficientes de Propiedad son indiscutibles y necesarios en el Título Público de Declaración de Obra Nueva. Seguramente, éste es otro de los motivos por el que se confunden e identifican ambos conceptos. No olvidemos que en la Escritura Pública de Compraventa del piso o local, es obligatorio que venga delimitado dicho Coeficiente y la Cuota de Participación. Si sumáramos todos los Coeficientes de cada una de las escrituras nos debería dar la totalidad del edificio. Machacamos sobre este particular: totalidad del edificio. Incluido, por tanto el de los elementos comunes y los de imposible individualización. Es sumamente complicado fijar la parte de copropiedad de cada uno de los inmuebles (pisos y locales) en elementos comunes. Puesto que elemento común es la cubierta del edificio, fachada, bajantes, patios de uso privativos, ascensores, accesos, terrazas, piscinas, etc. etc. En la práctica, esta labor se suele hacer desde la Notaría que se encarga de elevar a públicos los contratos privados de compraventa.

También en la práctica, el resultado de las Cuotas de Participación se aleja de la realidad fáctica del edificio, lo que crea, en no pocas ocasiones, la dificultad de tener que volver a calcular tanto Coeficientes de Propiedad como Cuotas de Participación. Lo normal, en caso de errores de cálculo, es que sea la Junta de propietarios la que fije la Cuota de Participación en su primera Reunión constituyente, zanjando de esta manera el eterno problema Coeficientes versus Cuotas de forma sencilla y barata para los propietarios. Eso sí, deberán inscribir estas Cuotas de Participación en los Estatutos de la Comunidad y éstos adjuntarlos como anexos en el Registro de la Propiedad a la Declaración de Obra Nueva y a la de División Horizontal (muchas veces coinciden ambas). De otra forma no sería oponible a terceros ni nuevos adquirentes.

Proseguimos con el Artículo 5. Éste declara que la Cuota de participación la fijará el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos. Muy pocas veces se establece lo preceptuado. Normalmente se fija el Coeficiente de Propiedad antes incluso de poner un ladrillo. En el tracto sucesivo de las transmisiones, las Escrituras son modificadas con demasiada frecuencia, aun no siendo ya el promotor o constructor el único propietario del edificio. Estos cambios se corresponden habitualmente con modificaciones sobrevenidas en la construcción o, a la imposibilidad, por ejemplo de vender un Local Comercial si no se cambia el acceso o disposición del mismo. Lo que aquí se afirma, no debe asustar a nadie. Esto se hace corrientemente; todos los que nos enfrentamos a esta especialidad del Derecho somos conscientes de estos hábitos. Estas modificaciones afectan al Título constitutivo, por lo que si ya existe otro propietario (con título y modo) además del promotor o constructor, necesita la autorización del mismo para cualquier modificación o alteración de éste. Si no, simplemente será nula.

Si el único propietario al iniciar la venta de pisos, no hubiere realizado la fijación de Cuotas lo podrán hacer los propietarios existentes. Ya se dijo que nuestra Ley de Propiedad Horizontal era el paradigma de la autonomía privada de la voluntad. Primero se da la voluntad al promotor; inmediatamente después a los subsiguientes propietarios y/o copropietarios. El legislador quiere y, así lo expresa, que sean los propietarios quienes se den sus propias normas, empezando por su contribución a la copropiedad; o sea, fijando sus Cuotas de Participación (los Coeficientes recordemos que son invariables, la Ley no autoriza a cambiarlos, salvo las excepciones ya señaladas). Subsidiariamente, en caso de discrepancia o falta de acuerdo en la conformación de la voluntad privada -exclusivamente entonces- se acudirá a un Árbitro o Juez para que mediante laudo o resolución judicial fije lo que los propietarios no han sido capaz de fijar: La cuota de participación.

Va quedando claro que los Coeficientes de Propiedad les vienen impuestos a los propietarios por agentes externos a la futura Comunidad de propietarios (motivo por el cual, no los menciona la LPH, al quedar fuera de su regulación) y, las Cuotas de Participación siempre las deja a la libertad de pactos de los protagonistas y sujetos de derecho de las Comunidades: los propietarios. No es de extrañar que en la praxis de las comunidades se fijen distintos sistemas de Cuotas de Participación dependiendo del gasto generado. En muchas comunidades, para los gastos ordinarios se establece una Cuota de Participación basada en los metros útiles de las viviendas y locales, y, lineal (de forma igualitaria) para determinados gastos extraordinarios o, por ejemplo para los gastos derivados del mantenimiento y utilización de la piscina comunitaria. Pues entienden, que para tener todas las viviendas el mismo número de “pases” a la piscina comunitaria han de contribuir/participar de igual forma en la cuantía del mantenimiento de esta zona de disfrute común. Otras, cuando acontece en la comunidad un gasto extraordinario, como puede ser la instalación de un ascensor, deciden cambiar la forma de calcular la Cuota de Participación e incluso en algunas de ellas, exonerar del pago a determinados propietarios (frecuentemente pisos bajos y locales) de los gastos generados por la instalación del aparato elevador.

Bien, todos estos acuerdos validamente adoptados obligan y son ejecutivos desde su aprobación. ¡Habrá una forma más evidente de entender las Cuotas de Participación como algo sujeto a la “soberanía” de la Junta de propietarios! Los Coeficientes de Propiedad siguen siendo los mismos, no se alteran ni se pueden dispersar. Están, llanamente, fuera de las Cuotas de Participación. Varios autores, entienden que la modificación en las Cuotas de Participación sólo se puede llevar a cabo si es con el voto unánime de los propietarios. Otros, deducen que para cambiar la Cuota de Participación bastará el mismo quórum necesario para la aprobación del gasto. En otras palabras, siguiendo el ejemplo de la instalación del aparato elevador. Si es necesaria la mayoría de 3/5 para acordar la instalación, valdrá la misma mayoría para aprobar la forma de pago de ésta. Entendiendo forma de pago como Cuota de Participación en este gasto. Sin duda, no es motivo de este estudio entrar en este debate cuando queda tanto por aclarar en relación con la discusión a dirimir.

Los Jueces y Tribunales, en materia de Propiedad Horizontal han ido constantemente por delante del legislador. El avance legislativo experimentado en estos últimos años en esta concreta especialización del Derecho (sobre todo en temas de quórum y discapacitados) se debe a su valiosa aportación. Valga como muestra las primeras Sentencias de nuestro Tribunal Supremo, quitando rigidez a la unanimidad exigida por la LPH, antes de su reforma por la Ley 8/1999 de 6 de abril; en concreto Sentencia de nuestro Alto Tribunal de 1995: TS 5 Julio 1995, donde por cuestiones de justicia material y sociabilización eximía de la unanimidad (por concebirla rigurosa y extemporánea) los acuerdos adoptados para la eliminación de barreras arquitectónicas, aunque estos acuerdos modificaran el título constitutivo. Este comentario viene a corroborar la importancia de distinguir los Coeficientes de Propiedad de las Cuotas de Participación. Veremos que se podría dar el caso -de hecho se da- que un propietario de un Local Comercial con un 23% de Coeficiente de Propiedad según sus Escrituras Públicas; pero que no contribuye con ninguna cantidad al sostenimiento de la Comunidad, y, que jamás ha pagado nada en ningún concepto a la misma (hecho tácitamente aceptado por todos los propietarios, por tanto sin cuota de participación alguna -materialmente hablando- al sostenimiento del edificio) cuando le interese, por cualquier razón, impugnar un acuerdo tomado en la Comunidad intentará hacer valer su Coeficiente de Propiedad como Cuota de Participación, para así “romper” el quórum necesario para dicho acuerdo. Otro caso muy común, es cuando el Local tiene como Cuota de Participación exclusivamente el 6% del total de las Cuotas de la Comunidad, correspondientes al pago del seguro, administración y mantenimiento de bajantes. No obstante, cuando asiste a las Juntas de propietarios pretende que su voto cuente un 23% de las Cuotas de Participación. Si no logramos esclarecer esta cuestión, tendremos problemas desde el mismo inicio de las juntas de propietarios ¿cuándo tendríamos el quórum necesario? La respuesta es terminante: tendremos en cuenta únicamente las Cuotas de Participación efectivamente establecidas, para la fijación del quórum. En ningún caso los Coeficientes de Propiedad. Recordemos de nuevo que nada dice la Ley de los susodichos Coeficientes. Más al contrario, no deja de hacer continuas referencias a la Cuota de Participación

El corolario a las consideraciones vertidas en este estudio sobre la diferenciación entre estos términos lo marca el siguiente párrafo contenido en el Artículo 5: Para su fijación (cuotas de participación no coeficiente de propiedad) se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”

Mientras que para calcular los Coeficientes de Propiedad se utilizan cuestiones técnicas (sustentadas en criterios objetivos puramente arquitectónicos) para calcular las Cuotas de Participación se han de tener en cuenta -tal y como marca la LPH- criterios subjetivos y circunstancias particulares de cada piso o local: metros útiles, emplazamiento del inmueble, situación y quizás el más importante de todos: el uso que se presuma racionalmente -criterio subjetivo donde los haya- que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. ¿Cómo se va incluir en las Cuotas de Participación de un Local comercial los gastos de piscina, ascensores, limpieza de escalera, etc, si jamás lo van a utilizar? No sólo no se ajustaría, según el sentir de este estudio, a la razón y al sentido común, sino que se aparta sustancialmente de los principios de justicia material y equidad, que es exactamente lo que el legislador busca en esta forma de enunciar los criterios informadores para fijar las Cuotas de Participación de cada propiedad. Obsérvese que se dice criterios informadores, pues nada obsta a que la Junta de propietarios decida y acuerde otros distintos. No estamos pues ante una norma de ius cogens, sino dispositiva y facultativa para los propietarios.

De nuevo existe concordancia con el Artículo 8 de la misma Ley, cuando permite la división material de pisos y locales, debido a que, en su caso, incumbe a las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados, sin alteración de las cuotas restantes.

Igualmente hay que conectar este derecho con las obligaciones fijadas en el Artículo 9.1.e) de la LPH para los propietarios ...”contribuir, con arreglo a la Cuota de Participación fijada en el título o lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble...” Cuando el legislador especifica o lo especialmente establecido se está refiriendo a lo acordado en la Junta de propietarios. Otra vez impulsa la autonomía de la voluntad como principio rector de una Comunidad de propietarios. Evidentemente los Coeficientes de Propiedad siguen inalterables. Es tan así, que en el devenir de las comunidades se fijan Cuotas de Participación muchas veces de forma implícita o tácitamente. Un ejemplo sería una Comunidad en la que los propietarios vienen pagando todos la misma Cuota de Participación desde la constitución de ésta durante 20 años, sin constar en ningún documento público o privado tal acuerdo. Y, un buen día, un propietario pide y exige pagar según su Coeficiente de Propiedad, puesto que le resulta menos costoso el acuerdo adoptado (instalación del ascensor) que si se aplica el actual modo de reparto. Basta ojear nuestra Jurisprudencia para vislumbrar que dicha pretensión tendría poco éxito.

Asimismo se suele dar el supuesto siguiente: el propietario de un apartamento con un Coeficiente de Propiedad muy pequeño pretende obtener los mismos “pases” de uso a las piscinas comunitarias, que otros propietarios que triplican los Coeficientes de Propiedad. Una de las posibles soluciones, sería establecer -con independencia de los Coeficientes de Propiedad- una Cuota de Participación lineal para el uso de la piscina y sus anexos; y otra basada en los metros útiles de cada vivienda que tengan derecho al uso de las piscinas para el resto de gastos comunes. La suma de ambas será la Cuota de Participación definitiva de cada propietario. No se ajustaría a cuestiones de justicia material ni equidad, que el propietario del apartamento pagará según los metros útiles de la vivienda y tuviera los mismos “pases” de acceso a la piscina del que contribuye tres veces más que él en un elemento común que usarán y disfrutarán por igual. Por tanto, de no ser así y, siempre marcando un número de “pases” mínimo para cada propietario a las piscinas, el reparto de éstos deberá ser proporcional a las Cuotas de Participación de cada propiedad. Todo esto en virtud del Artículo 3 LPH “Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la Comunidad”

El Artículo 11.2 LPH cuando no obliga al propietario disidente a contribuir a las innovaciones no exigibles a los mismos dispone: ...”el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja...” Si la cuota que menciona este artículo estuviera basada o le sirvieran de módulo los Coeficientes de Propiedad (inamovibles) carecería de sentido el criterio teleológico del citado artículo. La cuota se identifica con la contribución monetaria que viene pagando el propietario disidente, incluso se aumente o disminuya el Coeficiente de Propiedad con la innovación. Perseverando, el Coeficiente de Propiedad no sólo tiene en cuenta la propiedad privativa del piso o local, sino su parte de copropiedad en elementos comunes (portal del bloque, azotea o cubierta, etc.). En igual sentido se estará a lo establecido en el Artículo 12 LPH “La modificación de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio...” Continua el legislador dando al acuerdo por el que se apruebe dicha modificación la facultad de variar la Cuota de Participación.

Artículo 16 LPH Es necesario tener claro la diferencia entre estas nociones para convocar a Junta de propietarios ¿por qué? Sencillo, si entendemos que son los Coeficientes de Propiedad los que deben regir la Cuota de Participación, o, pensar que son la misma cosa, puede suceder este despropósito: Un Local comercial tiene atribuido el 25% de los Coeficientes de Propiedad. Ahora bien: no paga ninguna cuota mensual; no tiene fijada una contribución especial; o tiene una Cuota de Participación exclusivamente de su parte proporcional del seguro del inmueble. El artículo 16 proclama en relación con la Convocatoria a Junta de propietarios .”o lo pidan la cuarta parte de los propietarios o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación...” Evidentemente, siguiendo la teoría antedicha, el Local comercial podrá, a su antojo, convocar Juntas de propietarios, aunque no contribuya ni participe en la Comunidad. Ya se ha calificado como despropósito esta posibilidad. Entendiendo que de aceptar ésta se estaría vulnerando el Ordenamiento Jurídico y todos los Principios Jurídicos que lo inspiran. Además van radicalmente en contra del “espíritu” de la LPH. Debemos entender la Cuota de Participación como la contribución económica que hace cada propietario al sostenimiento del bien común: la comunidad.

Ha de concebirse (gráficamente) como las aportaciones o participaciones que cada Socio hace a una Sociedad Limitada. Y en relación a éstas fijar la cuantía de las cuotas a devengar en cada ejercicio económico. Podrá variar la cantidad pero no la Cuota de Participación. Para el derecho sustantivo de la Propiedad Horizontal, estas Cuotas de Participación únicamente se podrán modificar con la unanimidad de todos los comuneros -con las excepciones hechas (abuso de derecho, etc) en la LPH-.

Artículo 17 LPH Quizás el precepto más controvertido de la Ley. Para su eficaz entendimiento no hay más remedio que tener despejada la confusión que este estudio trata y pretende despejar. Entrar en él es como consecuencia de la repercusión que tiene para una Comunidad de propietarios la adopción de acuerdos y las mayorías necesarias para los mismos. Todas éstas están basadas en las Cuotas de Participación de los asistentes a las Juntas, tanto para su constitución (primera o segunda Convocatoria) como para la validez de lo aprobado o rechazado en la Reunión de Comunidad. La literalidad e intencionalidad del legislador en la redacción de este controvertido artículo, viene a corroborar la exégesis e interpretación que se hace en este estudio sobre el paralelismo de Cuotas de Participación y Coeficientes de Propiedad que algunos proclaman. El examen de este precepto llevaría un trabajo monográfico para “ver” la intención del legislador en cada una de las mayorías exigidas, groso modo se dirá que viene a exceder en lo ya apuntado.

En relación con el Artículo 19 LPH. Decir que como requisito del Acta de la Reunión se debe expresar la Cuota de Participación de los asistentes a la Junta de propietarios. Como se ha de suponer por todo lo dicho, esta mención se debe hacer de dos formas: relacionando la vivienda o local y la cuota que efectivamente paga (cuota de participación) expresada en moneda; o relacionando la vivienda o local y expresar la cuota en forma de porcentaje que dicha vivienda tiene en el monto total de la suma de todas las cuotas de participación del resto de propietarios. En ningún caso, se entrevé que deba ir expresado el Coeficiente de Propiedad de cada piso o local. En definitiva, si el presupuesto anual de la Comunidad de 20 propietarios es de 17.100 € y, el propietario A contribuye con una cuota mensual de 70 €; el B con 60 €; el C con 80 €; y el D con 75 € la expresión más correcta, sería relacionar en el Acta los propietarios y estas cuotas 4,91%; 4,21%; 5,61%; 5,26% respectivamente. Éste, así se resuelve del estudio, es el verdadero concepto de participación de cada propietario en su Comunidad, expresado en centésimas partes.

No se aumenta la propiedad (ni la privativa ni la comunal) o volumetría de la misma por ser propietario de un precioso ático con vistas al mar y dando su fachada a la principal y más lujosa avenida de la ciudad. En este caso, que su Cuota de Participación sea más alta que la de un piso con su misma volumetría situado en el bajo del edificio y sin fachada al exterior, es fruto exclusivo de la interpretación correcta del Artículo 5 de la LPH. Igualmente, no se reduce la propiedad del Local comercial de 200 metros cuadrados que está exonerado de contribuir a los gastos de ascensor, limpieza de escalera, mantenimiento de azoteas y cubiertas, etc. Por tanto, en ambos supuestos el Coeficiente de Propiedad nada tiene que ver con la Cuota de Participación. En este ejemplo, de forma palmaria, se aprecia como la Cuota de Participación del Local comercial jamás podrá coincidir con su Coeficiente de Propiedad. Si cometiéramos el error de aplicar en esta Comunidad los Coeficientes de Propiedad para fijar la Cuota de Participación de cada propietario, en ningún caso -matemáticamente hablando- podría salir reparto alguno que diera la centésima parte del valor del inmueble. Por consiguiente, tendríamos que hacer el reparto teniendo en cuenta lo que, con acierto, ha previsto el legislador en el tan citado Artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Siguiendo el supuesto anterior, si al Local se le atribuye en el Titulo constitutivo el 23% de Coeficiente de Propiedad y éste lo confundimos con el de Cuotas de Participación, ocurre lo siguiente: por pura lógica aritmética, para llegar al 100% de la propiedad de la finca, habremos de restar “al todo” el 23% correspondiente al Local; es decir, nos quedaría el 77% distribuido entre el resto de propietarios. Si en el mismo Título constitutivo se está exonerando al Local de determinados gastos -los principales de toda Comunidad- se estaría repartiendo el gasto generado por la finca entre el 77% de los propietarios (con independencia del coeficiente atribuido a cada uno de ellos) constituyendo per se el incumplimiento de la disposición legal de establecer una cuota llevada a centésimas. En este supuesto, ab initio, se ha fijado claramente la distinción entre la propiedad y la participación, puesto que el Local deberá contribuir a los gastos del contrato de seguro del inmueble según su Coeficiente de Propiedad, debido a que el seguro cubre el continente de todo el edificio. Es inherente, por tanto, el Local al conjunto edificado, forma parte inseparable de él: no es una “isla” dentro de la Comunidad. Su Cuota de Participación se fijará para los gastos ordinarios teniendo en cuenta su contribución proporcional al contrato de seguro y linealmente en los gastos de administración. Para los gastos extraordinarios, se estará al origen del mismo v.gr. reparación de una grieta en la fachada exterior del bloque: deberá fijarse con arreglo a su Coeficiente de Propiedad, sin perjuicio de las acciones que tenga la Comunidad contra la compañía aseguradora o constructor, beneficiándose dicho Local en la misma proporción en caso de siniestro indemnizable.

2. Doctrina y Jurisprudencia relativa al tema de estudio

Para COTURRUELO, el momento de fijar las Cuotas de Participación debe ser antes de iniciar la venta por pisos y locales por el propietario único del inmueble o, si ya ha vendido alguno, conjuntamente con aquellos propietarios que tengan Título y Modo en la compraventa. Éste, mejor que nadie, conoce las peculiaridades de cada propiedad y el valor de cada una de ellas en el edificio, así como el uso que racionalmente van a hacer los futuros copropietarios de los elementos comunes. Precisamente, en las Escrituras de Declaración de Obra Nueva y División Horizontal es donde deben venir perfectamente identificados los Coeficientes de Propiedad de cada piso o local resultante, y, su efectiva Cuota de Participación en la conservación y uso de los elementos comunes. Puesto que en raras ocasiones coinciden ambas.

Reconoce que, normalmente, no es práctica del promotor o Constructor tener en cuenta lo preceptuado por el Artículo 5 de la LPH. Mas al contrario, cuando entregan en Notaría los Coeficientes atribuidos a los pisos o locales, éstos suelen estar fijados con arreglo a la superficie construida de su parte privativa; tan siquiera se ha observado la parte comunal que corresponde a cada uno de ellos, y, del uso racional que se prevé que harán de elementos comunes: nada de nada. En todo caso, no es misión del Notario revisar estos Coeficientes esgrimidos en la propuesta, excepto claro está, que el total propuesto sume el todo de la propiedad; es decir el 100%. Propone, establecer en las Escrituras de División Horizontal el valor de la división horizontal y en relación con éste fijar las Cuotas de Participación. El citado valor de división horizontal es distinto al de Obra Nueva; bueno sería que ambos vinieran reflejados en esta doble Escritura Pública para evitar equívocos posteriores. No obstante, indica, los propietarios siempre tienen la posibilidad de corrección de los Coeficientes de Propiedad así como de las Cuotas de Participación. El problema estará -como siempre- en establecer el uso racional que se hará de los elementos comunes.

Concluye COTURRUELO definiendo qué es la Cuota de Participación: es el elemento esencial en la descripción de cada piso o local y determina: 1.- el valor de cada piso o local y cuanto a él se considera unido en el conjunto del inmueble; 2.- su participación en los elementos comunes del edificio; 3.- su contribución en las cargas y gastos generales; 4.- su participación en derechos y beneficios.

Aclara lo anterior apuntando: ésta no se fija arbitrariamente, los criterios se determinan en el Artículo 5 de la LPH, que establece que se tomará como base la superficie útil de cada piso o local, emplazamiento de éstos (interior o exterior), situación y uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. Éstos, están marcados en el 396 C.c. (númerus apertus) y por su destino, que para el T.S. son aquellos que se adscriben al servicio de todos o algunos de los propietarios singulares sin que sea obligatorio por Ley.

Por el contrario, para el Coeficiente de Propiedad dice: será el referencial para determinar la parte en caso de extinguirse la Comunidad por cualquier eventualidad.

A esta opinión, a la que se adhiere este estudio, hay que sumarle el elemento procomunal (v.gr. sala de juntas o vivienda de portería). Si lo hubiera, al mismo se le podría atribuir perfectamente su Cuota de Participación. Imaginemos la vivienda del portero/a que no tiene el gasto de agua individualizado, por ejemplo. En este supuesto el piso de portería tendrá una determinada Cuota de Participación y ningún Coeficiente de Propiedad.

EL DERECHO editores, en su calificación de Coeficientes de Propiedad establece que: es la parte de propiedad del solar en caso de demolición del edificio y liquidación del régimen de Propiedad Horizontal. Con lo que estamos absolutamente de acuerdo, puesto que la realidad del “ladrillo y el suelo” nada tiene que ver con el régimen de contribución a los gastos del edificio; en definitiva la Cuota de Participación. Si se diera el supuesto de liquidación de la Propiedad Horizontal, se estará al valor objetivo marcado en los Coeficientes de Propiedad y no a la efectiva Cuota de participación, como no podría ser de otra manera.

La misma publicación, ahonda aún más sobre la cuestión: es frecuente que, la distribución de gastos con arreglo a cuota se haga de una forma parcial, es decir, para determinados gastos concretos, existiendo otros de los que algunos de los propietarios están exentos y otros que se distribuyen de forma distinta. En estos casos los gastos totales se desglosan por partidas, aplicando a cada una de ellas la fórmula de distribución pactada. Para obtener la cuota de gastos que corresponde a cada propietario basta con sumar lo que a él le corresponde dentro de cada partida. En estos casos la cuota de participación en gastos de cada unos de los propietarios, no coincidirá con los Coeficientes en la propiedad; es decir, no guardarán las mismas proporciones en relación al total de gastos y de propiedad.

Seguimos examinando los criterios y argumentos del EL DERECHO: en contra de lo que en muchos casos es la creencia general, las cuotas de participación no tienen por qué coincidir con los metros cuadrados que le correspondan a cada elemento privativo en el total de la Comunidad. No es una proporción matemática

También aquí debemos estar conformes con lo expuesto por EL DERECHO, es evidente que -salvo raras ocasiones- nunca coinciden las proporciones de contribución al gasto: Cuota de Participación y, la Propiedad del piso o local.

Veamos ahora algunas Sentencias de nuestro Tribunal Supremo que sustentan lo aseverado por este estudio. Hemos elegido Sentencias relativamente antiguas, al objeto de razonar que nuestra Jurisprudencia ya se había hecho eco de esta distinción, mucho antes, de las posteriores reformas legislativas sobre esta materia jurídica. Ni que decir tiene que las Resoluciones actuales no hacen mas que abundar en el mismo sentido.

St, 18-12-84: ...no es ya la participación en lo anteriormente denominado elementos comunes sino que expresa, activa y pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto él se considere unido en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente en pisos y locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas... mas que la cuota sirva de módulo para las cargas, o sea, para la imputación individual de los desembolsos económicos a que han de atender conjuntamente los titulares, bien por derivarse de las instalaciones o servicios de carácter general, o bien por constituir cargas o tributos que afectan a la totalidad del edificio... no significa ni arrastra consigo de modo necesario que haya de ser la cuota la que absolutamente está llamada a regir la distribución de estos desembolsos...

23-7-66: la cuota de participación de los titulares de cada piso puede tener diversas aplicaciones, tales como señalar la proporción en la propiedad total del edificio o en la distribución de gastos y cargas, sin que necesariamente sean idénticas dichas participaciones, como claramente se desprende de la LPH.

28-12-84: ...el título constitutivo que en forma unilateral otorgó al promotor no le alcanza la consideración de blindado, para no poder ser modificado en materia de determinación de cuotas participativas por los copropietarios, que son los auténticos y directos interesados en la gestión del régimen de Propiedad Horizontal... aunque el promotor establezca las cuotas de participación, éstas no son inmutables... cabe establecer un régimen de coeficientes participativos distinto e incluso más gravoso que el precedente, así como fijar exclusiones, conforme a la doctrina reiterada de esta Sala (2-3-89, 2-2-91, 22-12-93, 22-3-94, 9-11-94)

20-3-93: ...es posible establecer un régimen especial de distribución de los gastos, que admita la preceptiva contenida en el art. 5 de la LPH, aunque dicha distribución no se atenga a los módulos que se deriven de la cuota de propiedad en el valor total del edificio...

GALLEGO, utiliza análogamente ambos conceptos. Esta conceptualización está fuera de la línea planteada en el presente trabajo. No obstante, dicho autor, deja entrever la “injusticia” que supone identificar Coeficientes de Propiedad y Cuotas de Participación: ...es en este aspecto contributivo en el que el coeficiente proyecta sus efectos prácticos más importantes, pero cabe también considerar que en la hipótesis de la demolición del edificio cada antiguo vecino participaría del solar resultante de aquella aplicando ese mismo porcentaje: magro consuelo que se utiliza frente a los desafortunados comuneros que soportan un elevado, y a veces injusto [sic] coeficiente cuya falta de fundamento se comprueba en que todos preferiríamos unos coeficientes reducidos cuyos efectos recibiríamos ahora, a través del pago de una cuota más reducida, aunque en un futuro lejano e hipotético nuestros descendientes pudieran reprocharnos una menor participación en el reparto del valor del solar sobre el que estuvo el edificio en que ahora vivimos.

No podemos compartir esta teoría de GALLEGO. Tal y como se ha expuesto en este estudio, el título constitutivo no está blindado y la autonomía de la voluntad supera, con creces, lo escrito en él. Aparte de las acciones que nos brinda el artículo 18 de la LPH. No hay que conformarse con lo establecido en el título, sino buscar la justicia material.

Tampoco se puede concordar con este Autor cuando dice: ...en la práctica el coeficiente juega un papel trascendental en orden económico porque precisamente a través de él se hace valer la obligación contributiva de los comuneros que es la que en realidad exige, casi exclusivamente, la aplicación del coeficiente. En otro plano se manifiesta la virtualidad práctica del coeficiente: para medir los quórum de las Juntas comunitarias. Como después él mismo indica, el Artículo 9.1.e) obliga a contribuir según la Cuota de Participación (no coeficiente) o a lo especialmente establecido (por los copropietarios en Junta de propietarios). No sólo no es el coeficiente referido por GALLEGO el que sirve de módulo, sino que, en cualquier momento la Cuota de Participación puede variar por la soberanía de la Junta.

Por último, GALLEGO opina que “para la fijación de la cuota que han de satisfacer los comuneros para atender el gasto previsto presupuestariamente se hará repartiéndolo entre el grupo de los propietarios que han de soportarlo en función de su coeficiente, o entre todos los propietarios si ninguno estuviera excluido de él” Resulta difícil entender qué es lo que nos quiere decir este Autor, en concreto cuando dice ...si ninguno estuviera excluido de él... ¿del coeficiente? Hemos de preguntarnos sin más remedio; pero si algo ha quedado demostrado es que siempre hay un “Coeficiente” o Cuota de participación. No podemos compartir en modo alguno este planteamiento. Primero por lo farragoso del mismo; segundo, porque es imprescindible para la seguridad jurídica de los propietarios el conocer antes de aprobar presupuesto alguno su módulo y porcentaje de Cuota de Participación.

AP VALLADOLID. 28-9-1985 "Conforme establece el articulo 5º, numero 2, de la Ley de Propiedad Horizontal, para la fijación de la cuota de participación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación al total del inmueble y el uso que se presume racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes, siendo precisamente la cuota el modulo para determinar la participación en las cargas y beneficios, por lo que en la fijación de la cuota ya tuvo que tenerse en cuenta la contribución del local a los gastos comunes, por lo que su exoneración contraviene lo dispuesto en la Ley, al decir el numero 6º del articulo 9 que la no utilización del servicio no exime del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, estando todos los copropietarios obligados a contribuir con arreglo a esa cuota de participación, no siendo valida tal cláusula de exoneración."

AP ASTURIAS. Sección 1. 2-9-2003 "Es, por tanto, dentro del seno de la comunidad y de su órgano decisor, esto es la Junta de Propietarios, dónde deben darse los acuerdos o debates precisos para la modificación de las cuotas ya establecidas, sin perjuicio de que inatendida su petición pueda el propietario que la pretende, ejercitar las acciones impugnatorias de los Acuerdos que la propia Ley autoriza, de suerte que mientras no se dejen sin efecto, a ellos deberá estarse así como a lo establecido en el título no modificado. Ahora bien, para evitar supuestos de abuso notorios, como cuando se hace preciso la modificación o cumplimiento de las reglas estatutarias con la inclusión de las precisas y necesarias para lograr la más ordenada convivencia de los cotitulares y preservar la paz vecinal, no lograda por la oposición tenaz de un copropietario movido por razones de capricho, egoísmo o acomodo de sus intereses que contradicen los comunes y, en muchos casos, por el simple móvil de causar molestias, incordiar y hostigar a los demás, el Tribunal Supremo ha permitido la sustitución en vía judicial de dicho requisito puesto que de otra manera se autorizaría que la vida de las comunidades de propietarios quedaran al manejo y antojo del que se presenta contradictor y disidente, amparándose situaciones abusivas contrarias a los intereses bien expresados de la llamada quasi unanimidad, lo que a su vez, vendría a contradecir el principio constitucional que proclama el artículo 14 de nuestra Constitución (S.T.S. 13 de Marzo de 2.003)."

LOSCERTALES, atribuye el mismo significado, es más, iguala la conceptualización de ambos conceptos; aunque de sus posteriores criterios y comentarios acerca de la cuestión aquí estudiada parece deslindar lo que primero hermana. Cuando este Autor describe la Cuota de Participación señala: ...la copropiedad debe estar atribuida en forma de cuota de participación o coeficiente de propiedad, con un total de cien centésimas... la Comunidad en régimen de Propiedad Horizontal se basa en dos premisas: titularidad privativa y, a la vez, existencia de elementos comunes. ...Dicho coeficiente, como dice el precepto que estoy analizando servirá de módulo para la determinación de cargas y beneficios...

Se puede observar la identidad que revela la expresión citada: en forma de cuota de participación o coeficiente de propiedad. Se estará de acuerdo con que no existe en la LPH reseña alguna que equipare o insinúe esta afirmación hecha por LOSCERTALES. Si, como en este estudio se defiende, los Coeficientes de Propiedad no son las Cuotas de Participación ni de la exégesis de la propia Ley ni de la praxis de la realidad jurídica de las Comunidades de propietarios, difícilmente se puede estar conforme con esta aseveración. Asimismo, al final del comentario citado, el Autor vuelve a utilizar el sustantivo coeficiente (que trae a colación como Coeficiente de Propiedad) como módulo; pero todavía con más hincapié porque lo “dice”, según LOSCERTALES, el precepto que está analizando -Artículo 3 LPH-. Pues bien, dicho precepto no menciona ni refiere el sustantivo Coeficiente. Aclaramos esto, no como crítica al Autor, sino porque estas definiciones coadyuvan al equívoco y confusión aludidos a lo largo de este estudio, tanto entre profesionales como en legos en Derecho.

Sin embargo, después de lo dicho por LOSCERTALES en sus comentarios al Artículo 3, el mencionado Autor da un giro copernicano en los que realiza al Artículo 5 de la misma norma. Veámoslo: Mi opinión [sic] es que si existe esa facultad en el contrato privado de compraventa y luego se acepta también en el documento público, donde lógicamente figura esa cuota de participación, así como otros pormenores del Título, que declara conocer y admitir, no habrá motivos de impugnar el mismo; sería tanto como ir en contra de sus propios actos, sin perjuicio de que pudiera instarse su modificación por claros errores materiales ... Bien, LOSCERTALES ya no utiliza el término Coeficientes de Propiedad sino Cuotas de Participación, además, acertadamente, empieza a vislumbrar la disociación entre la realidad material y lo efectivamente puesto en el Título Constitutivo.

Avanzamos con este acercamiento progresivo del Autor a las tesis de este estudio. Analicemos ahora los siguientes comentarios acerca de la fijación de las Cuotas de Participación: (en relación con laudo o resolución judicial) ...facilitando al Juzgado los datos técnicos, teniendo en cuenta los módulos o parámetros del artículo 5.2... esta vía puede ser utilizada para una modificación por errores materiales de consideración, por falta de equilibrio, por no tener en cuenta los módulos que señalan estos preceptos, etc. Efectivamente, ya no se habla de Coeficiente de Propiedad y se atienden a criterios distintos y ajenos por completo a éste; (en relación con la superficie útil de cada piso) Una de las medidas para fijar la cuota es la superficie, no la construida, sino la útil, como dice el precepto legal, que deberá conjugarse con las otras dos que menciona la Ley. Por ejemplo, si un piso o local tiene cien metros y en la finca existen diez, siendo todos iguales, nos daría un total de mil metros, por lo que a cada uno le correspondería un coeficiente de 10%. Esta regla es sencilla (y dicho sea de paso es la que muchas veces por comodidad se utiliza por Promotores), pero en sí misma no es suficiente, toda vez que hay que contar con la situación y el uso que racionalmente se presuma hará de los servicios y elementos comunes, de tal forma que estos dos últimos parámetros podrán modificar la regla matemática, que es muy posible que la valoración económica por la ubicación sea muy distinta y que el uso de las instalaciones generales no sea idéntico, lo que ocurre con cierta frecuencia, sobre todo en locales a los efectos de negocio y también debe ser diferente según tengan o no acceso al portal o que no dispongan del servicio de calefacción, ascensores etc. Es decir, un Titulo estará bien constituido conjugando todos esos conceptos...

Como se aprecia de forma evidente, LOSCERTALES, en esta explicación deja ver como no son los Coeficientes de Propiedad los que marcan o fijan las Cuotas de Participación, incluso reconoce como los agentes intervinientes en los procesos constructivos, en la mayoría de los casos, omiten estos parámetros para su cálculo. Asimismo, afirma algo con lo que es un axioma para este estudio: es muy posible que la valoración económica por la ubicación sea muy distinta y que el uso de las instalaciones generales no sea idéntico. Está claro ¿qué tienen que ver estos parámetros con el Coeficiente de Propiedad? Nada. Se ha de convenir con LOSCERTALES en que un Título bien constituido es aquél en el que se conjugan todos los parámetros antedichos. Y no los que sólo se basan en Coeficientes de Propiedad o uno solo de éstos.

Seguimos: (en relación con la situación): la mayor parte de las veces tiene la misma valoración un piso con orientación norte o sur, al este o al oeste ... en el caso de locales la diferencia parece mucho más evidente, pues la fachada o calle principal es extraordinariamente de mayor presencia comercial, que la lateral y desde luego que la parte posterior, lo que justifica de pleno que objetívame sea apreciada bastante más.

Pues bien, no sería justo, que si los dos locales cuentan con una superficie de cien metros, uno en fachada principal y otro en la trasera, seguramente vendidos por precio diferente, que ambos tengan el mismo coeficiente de propiedad en relación con el valor total del inmueble, que servirá incluso a los efectos de una hipotética indemnización por derribo o extinción de la Comunidad. El Autor sigue, a juicio de la tesis que venimos manteniendo, con la confusión entre los conceptos debatidos; pero al margen del nombre que se le quiera dar, define el por qué de la importancia de todos y cada uno de los criterios que han de tenerse en cuenta para fijar la Cuota. La propiedad no varia ni se modifica por el no uso o la ubicación del inmueble; (en relación con el uso) No hay que confundir esta cuota con el coeficiente que se asigne para hacer frente a los gastos, que puede ser distinto. Hay que objetar a esta opinión que no sólo no habrá que confundirla con el Coeficiente (de Propiedad) sino que ningún parámetro hay que confundirlo con éste. Precisamente, será la suma de todos la que nos dé la efectiva Cuota de Participación de cada piso o local. De nuevo, LOSCERTALES, identifica los Coeficientes de Propiedad con las Cuotas de Participación como si fueran la misma cosa. Sin embargo, no parece hacerlo en sentido estricto sino en sentido laxo donde utiliza Coeficiente como un todo. Lo dicho no deja de ser una conjetura de este trabajo, sin duda, creemos que el ciudadano medio después de leer lo anteriormente expresado seguirá con la duda de no saber qué son las Cuotas de Participación y los Coeficientes de Propiedad o, si éstas son lo mismo.

Termina diciendo LOSCERTALES en relación con la Cuota: Es cierto que estas condicionantes no son siempre tenidas en cuenta por quien otorga el Título, que más o menos cuadra las cien centésimas como mejor le viene, pero también es verdad que cuando se hace bien no siempre es comprendido por los comuneros... En esta afirmación no cabe más que corroborar y acogerse a lo dicho. En defensa de los comuneros, diremos que es lógico que no se comprendan bien los criterios de fijación de cuotas. Si no lo tenemos claro los profesionales, y, en la práctica es difícil encontrar un Título Constitutivo que haya tenido en cuenta todas las variables del Artículo 5 ¿cómo lo van a comprender?.

MUÑOZ DE DIOS: la contribución a los gastos generales se realiza en función de la cuota de participación asignada a cada piso o local, y en el tiempo y forma determinados. Se reputan generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento. Es frecuente distinguir tres tipos de gastos generales [sic]: de conservación, reparación y habitabilidad del inmueble.

§ La cuota de participación en los gastos comunes establecida en los estatutos puede no coincidir con la cuota de participación en la propiedad. La fijación de la participación en las contribuciones y gastos generales entra dentro del derecho dispositivo de las partes (TS 4-4-84).

§ A cada piso o local se le atribuye una cuota de participación no un coeficiente de propiedad. El edificio en Propiedad Horizontal se encuentra dividido físicamente en pisos y locales, y económicamente en fracciones o cuotas. La cuota de participación que corresponde a cada piso o local expresa (en unidades centesimales) el valor proporcional del piso en el conjunto del inmueble, teniendo en cuenta todos los conceptos del artículo 5 de la LPH.

§ Generalmente, la cuota es única y expresa, aunque a veces en lugar de fijarse una cuota única se fijan dos cuotas separadas:

1) la cuota llamada de valor, que expresa el valor de cada piso en relación con el edificio, basada en los criterios de superficie útil y emplazamiento de aquél.

2) La cuota llamada funcional o de uso, que se basa sólo en el criterio de uso que se presume que se va hacer de los elementos comunes.

Este estudio coincide y apoya los razonamientos argüidos por MUÑOZ DE DIOS. Éstos son, simplemente, ajustados a la relación fáctica y jurídica de la Cuota de Participación de forma sencilla, clara y ejemplificadora.

En el mismo rumbo CLAVERÍA GOSÁLVEZ: mal casa la propiedad del piso o local y la cuota de participación en Propiedad Horizontal cuando devienen de presupuestos distintos.

3. Conclusiones

Se finaliza el presente estudio monográfico con la idea clara de la distinción entre las Cuotas de Participación y los Coeficientes de Propiedad, así como la perfecta compatibilidad entre ambos conceptos, sin que uno tenga por que regir al otro por definición y, mucho menos por imperativo legal. Ambos, en teoría, deberían venir fijados en el Título Constitutivo que, como bien argumenta nuestro Tribunal Supremo, será la Escritura de División Horizontal no la de Obra Nueva. Si esto ocurriera en la práctica de los negocios jurídicos aquí expuestos, simplemente no sobrevendrían tantos malentendidos sobre este arduo tema objeto de interpretación.

Igualmente, con este estudio se espera -humildemente- poner fin a la continua controversia de los que pretenden ver en los Coeficientes de Propiedad el único “modo” de fijar la Cuota de Participación de cada propietario. Esperamos, asimismo, que la tan mencionada frase “yo pagaré según Ley” atribuyendo a la misma el significado “yo pagaré según mi Coeficiente de Propiedad” deje de tener acogida entre los propietarios y profesionales que nos dedicamos a esta especialidad jurídica y, se le dé justamente el significado que tiene: “yo pagaré según todos los criterios que dispone el artículo 5 de la LPH no el Coeficiente de Propiedad, pues nada dice de él”

El Catastro Inmobiliario

Regulado en el RDLeg. 1/2004 de 5 marzo 2004 , de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, que deroga la anterior Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario y en el RD 417/2006 de 7 abril 2006 que lo desarrolla. Es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. Artículo.1 RDLeg. 1/2004 de 5 marzo 2004

La formación y el mantenimiento del Catastro Inmobiliario y la difusión de la información catastral es de competencia exclusiva del Estado. Estas funciones, que comprenden, entre otras, la valoración, la inspección y la elaboración y gestión de la cartografía catastral, se ejercerán por la Dirección General del Catastro, directamente o a través de las distintas fórmulas de colaboración que se establezcan con las diferentes Administraciones, entidades y corporaciones públicas. Artículo.4 RDLeg. 1/2004 de 5 marzo 2004

Incorporación de inmuebles al Catastro

A los exclusivos efectos catastrales, tiene la consideración de bien inmueble la parcela o porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal y cerrada por una línea poligonal que delimita, a tales efectos, el ámbito espacial del derecho de propiedad de un propietario o de varios pro indiviso y, en su caso, las construcciones emplazadas en dicho ámbito, cualquiera que sea su dueño, y con independencia de otros derechos que recaigan sobre el inmueble.También tendrán la consideración de bienes inmuebles, los diferentes elementos privativos de los edificios que sean susceptibles de aprovechamiento independiente, sometidos al régimen especial de propiedad horizontal, así como el conjunto constituido por diferentes elementos privativos mutuamente vinculados y adquiridos en unidad de acto y, en las condiciones que reglamentariamente se determinen, los trasteros y las plazas de estacionamiento en pro indiviso adscritos al uso y disfrute exclusivo y permanente de un titular. Artículo.6 RDLeg. 1/2004 de 5 marzo 2004

La descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encontrarán la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor catastral y el titular catastral. A los solos efectos catastrales, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos. Artículo.3 RDLeg. 1/2004 de 5 marzo 2004

La incorporación de los bienes inmuebles en el Catastro Inmobiliario, así como de las alteraciones de sus características, que conllevará, en su caso, la asignación de valor catastral, es obligatoria y podrá extenderse a la modificación de cuantos datos sean necesarios para que la descripción catastral de los inmuebles afectados concuerde con la realidad. Artículo.11 RDLeg. 1/2004 de 5 marzo 2004

Titulares catastrales

Son titulares catastrales las personas naturales y jurídicas dadas de alta en el Catastro Inmobiliario por ostentar, sobre un bien inmueble, la titularidad del derecho de propiedad sobre el mismo, o bien de concesiones administrativas sobre el bien inmueble o sobre los servicios públicos a que se halle afecto, derecho real de superficie o derecho real de usufructo. Artículo.9 RDLeg. 1/2004 de 5 marzo 2004

En caso de discrepancia entre la identidad del titular catastral y la del propietario según el Registro de la Propiedad sobre fincas respecto de las cuales conste la referencia catastral en dicho Registro, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la titularidad que resulte del mismo, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la del título inscrito en el Registro de la Propiedad, Artículo.9.5 RDLeg. 1/2004 de 5 marzo 2004 .

La DGRN de 17 febrero 2004 , entre otras, afirma que el , que impone en las inmatriculaciones la coincidencia con el Catastro no exige que la finca esté catastrada a nombre de adquirente o transmitente, requisito que sí impone el Artículo.298 D de 14 febrero 1947 . Pero considera que las normas han de ser interpretadas atendiendo principalmente a su espíritu y finalidad ( Artículo.3.1 CC ), y considera evidente que si la finalidad que se pretende es la coordinación con el Catastro, tal finalidad se cumple, pues, estando la finca catastrada a nombre de la otorgante del título previo, no habrá dificultad alguna, presentando la misma documentación, en cambiar los titulares catastrales, para que coincida el Catastro con la inscripción que se realice en el Registro.

A efectos que no sean catastrales, debe tenerse en cuenta la afirmación jurisprudencial en el sentido de que la inclusión de un mueble o de un inmueble en un Catastro o Amillaramiento o Registro Fiscal, no pasa de constituir un indicio de que el objeto descrito puede pertenecer a quien figura como titular de él, en dicho Registro, y lo mismo los recibos de pago de los correspondientes impuestos; y tal indicio unido a otras pruebas, puede llevar al ánimo del Juzgador el convencimiento de que, efectivamente la propiedad pertenece a dicho titular; pero no puede por si sola constituir un justificante del dominio ya que tal tesis conduciría a convertir los órganos administrativos encargados de ese registro en definidores del derecho de propiedad y haría inútil la existencia de los Tribunales de justicia, cuya misión es precisamente la de declarar los derechos controvertidos. STS Sala 1ª de 30 septiembre 1994





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